新年伊始，很多城市商品房銷售有所降溫，然而，土地價(jià)格卻持續(xù)攀升，開發(fā)商拿地?zé)崆橛性鰺o減，多地出現(xiàn)“地王”。地價(jià)高企，未來房價(jià)下跌似乎變得渺茫。專家指出，高地價(jià)背后的主要推手是土地財(cái)政，從中長期看，要從改革財(cái)稅制度來解決。
“面粉貴過面包”
2014年開始，多地商品房銷售量相應(yīng)下降。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，1月上旬，北京區(qū)域新增出售房源掛牌量比上月同期降低了12%。不僅一線城市，其他部分城市樓市銷售也有減緩。有信息顯示，2014年的前12天中，全國主要的54個(gè)重點(diǎn)城市新房銷售下降，相比2013年12月初環(huán)比下降20%。
銷售雖有點(diǎn)冷，但地產(chǎn)商拿地的熱情絲毫未減，不斷拍出地價(jià)新高，出現(xiàn)了“面粉貴過面包”現(xiàn)象。1月20日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心宣布，其門頭溝新城mc16-073地塊經(jīng)公開招標(biāo)，最終由3家公司聯(lián)合體以58.66億元獲得，北京歷史上新的總價(jià)“地王”由此產(chǎn)生，溢價(jià)率近50%。最近，上海錦繡投資以490%的溢價(jià)率、1.5萬元/平方米的樓板價(jià)，令自貿(mào)區(qū)概念下的上海臨港新城土地市場價(jià)格猛漲。1月9日，合肥市在馬年首拍中，拍出了2370萬/畝的地王價(jià)格。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份，京滬杭三地土地出讓金收入超過千億元，僅北京一地，土地出讓金收入就超過了去年同期的7倍。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，部分地區(qū)地價(jià)年內(nèi)將翻番。
顯然，高地價(jià)意味著將進(jìn)一步推高房價(jià)，人們期盼已久的房價(jià)下跌又要化為泡影了。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析指出，如果全國主要城市出現(xiàn)的地王要達(dá)到正常的贏利，市場售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。
土地財(cái)政是推手
最近商品房銷售降溫有節(jié)假日原因，還有一部分人在觀望房價(jià)未來走勢。“長期高企的房價(jià)讓普通百姓沒有能力購買，這部分剛需被擠出市場也是銷售下降的一個(gè)原因。”中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心戰(zhàn)略研究部副研究員張茉楠[微博]在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出。
地價(jià)走高并非新近之事。國土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國105個(gè)主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平持續(xù)上漲。全國土地出讓收入總金額達(dá)4.1萬億元，刷新了2011年土地出讓金收入3.15萬億元的歷史高位。
地價(jià)持續(xù)攀升有多方面原因。業(yè)內(nèi)人士分析，一二線城市尤其是一線城市短期內(nèi)土地供應(yīng)總量仍然偏少，市場供求關(guān)系仍較為緊張。因一二線城市具有比較好的市場成長空間，有實(shí)力的房企則不遺余力拿地。
固然開發(fā)商不惜高價(jià)拿地炒高了地價(jià)，但高地價(jià)的根源還在于土地財(cái)政。眾所周知，土地出讓金在地方財(cái)政收入中占比很高，土地財(cái)政成為高房價(jià)一個(gè)重要推手。有統(tǒng)計(jì)顯示，10年前地價(jià)在整個(gè)房價(jià)中大概只占20%，近幾年則上升到60%甚至更高。
近來推高地價(jià)還有一個(gè)特別的因素，張茉楠說，很多地方債務(wù)償還期限逼近，政府還債壓力大，賣地能獲得很大一筆收入以緩解債務(wù)壓力。還有些地方經(jīng)濟(jì)下行壓力大，財(cái)政收入從實(shí)體經(jīng)濟(jì)獲取的份額不多，只有賣地了。
改變依賴土地收入模式
要讓房子降價(jià)，重要的一條是把土地價(jià)格降下來?？稍诙唐趦?nèi)解決這一問題并非易事。“從中長期看，要通過財(cái)稅制度改革來解決，但短期內(nèi)很難改變現(xiàn)狀。”張茉楠說。
張茉楠認(rèn)為，房地產(chǎn)問題是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)長期失衡的結(jié)果，長年積累的矛盾積重難返，短時(shí)間內(nèi)靠一兩項(xiàng)政策解決，就又回到行政主導(dǎo)市場的老路子上了。而用市場的辦法解決，則需要較長時(shí)間。2014年房產(chǎn)稅有可能再提上議事日程，但開始時(shí)主要在面上推廣，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比例不會(huì)高，所以，短期內(nèi)賣地還是地方財(cái)政的重要收入。
要改變地方政府對(duì)土地出讓金的依賴，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希認(rèn)為，關(guān)鍵是完善地方稅體系。他說，營改增之后就面臨著需要調(diào)整地方稅的配置。合并一些地方零碎的小稅種，把現(xiàn)在屬于中央的有些稅種配置為地方稅。
中國東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇建議，開征財(cái)產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，讓地方政府主要的財(cái)力來源支柱由財(cái)產(chǎn)稅構(gòu)成(50%以上)；把過去直接依賴土地出讓收入的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橛墒袌龌恋亓鬓D(zhuǎn)的監(jiān)督管理和配套支持。