遍布全球,很少有國家的房地產(chǎn)市場可以連續(xù)十多年持續(xù)上漲而不調(diào)整的。如今已有太多的跡象顯示,我國房地產(chǎn)市場自2003年以來的黃金發(fā)展期即將結(jié)束。
經(jīng)過十多年的持續(xù)上漲,我國房地產(chǎn)市場存在強烈的調(diào)整需求。特別是2009年以來的新一輪房價上漲,使得房地產(chǎn)市場已遠遠偏離了宏觀經(jīng)濟基本面,形成了較大的房地產(chǎn)泡沫,存在很大風險隱患。由于社會資金加快向房地產(chǎn)市場聚集,實體經(jīng)濟“失血”較為嚴重,技術投入不足和設備無法及時更新改造,制造業(yè)陷入瓶頸,絕大多數(shù)經(jīng)營實體的利潤所得遠遠趕不上房產(chǎn)投資。由于我國經(jīng)濟虛擬化仍未實質(zhì)緩解,而社會經(jīng)濟活力逐漸衰減,企業(yè)家精神也不再為社會所推崇,這勢必影響未來宏觀經(jīng)濟長期穩(wěn)健增長。考慮到房價收入比和房屋租售比遠遠偏離均衡值,房地產(chǎn)非理性發(fā)展已成了阻礙宏觀經(jīng)濟內(nèi)生增長動力的形成與聚集的因素,房地產(chǎn)市場調(diào)整是宏觀經(jīng)濟內(nèi)在的需要。
去年以來,溫州房價持續(xù)下降,二線、三線城市住房供過于求,都在向社會傳遞調(diào)整的信號。雖然這些區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)整信號能否傳導到一線城市仍有待觀察,但考慮到我國經(jīng)濟已日益一體化,一線城市很難獨善其身。不管怎樣,當前一線城市住房市場已成少數(shù)人“自彈自唱”的資金游戲。有傳聞稱香港首富持續(xù)套現(xiàn)內(nèi)地物業(yè),也許暗示樓市即將進入拐點。隨著房地產(chǎn)市場投資價值趨降,宏觀經(jīng)濟金融不確定性增加。值得關注的是,當前維系房地產(chǎn)市場資金鏈條的是金融市場的“剛性兌付”潛規(guī)則。一旦剛性兌付被打破,風險投資被充分引入,影子銀行融資被規(guī)范,房地產(chǎn)市場的資金鏈條就會斷裂。盡管中誠信“誠至金開1號”信托計劃最終兌付投資本金,但剛性兌付變軟,將為財富管理市場敲響警鐘。隨著今年以來規(guī)模較大信托計劃到期,資金面總體趨向緊張,有可能會真正出現(xiàn)打破“剛性兌付”的局面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資或?qū)⑦M入困難期。
從根本上說,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),我國房地產(chǎn)市場這些年來的需求更多是貨幣牽引的結(jié)果。貨幣供應和信貸快速增長,是支撐房地產(chǎn)非理性發(fā)展的重要基礎。據(jù)央行統(tǒng)計,2013年我國房地產(chǎn)貸款增速超過各項貸款增速5個百分點,近三成新增貸款投入房地產(chǎn)領域。房地產(chǎn)信托規(guī)模也快速增長,三季度新增1675億元,創(chuàng)出2010年以來的歷史最高水平。此外,房地產(chǎn)業(yè)也是影子銀行的重點融資領域。鑒于制造業(yè)利潤增長明顯放緩,金融業(yè)也更傾向于為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務。社會資金涌入,把房價進一步推高。為了維持房價上漲,又必須用更高的價格買地,推高樓面價,從而吸引更多社會資金進入。從這一點看,當前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價拿地,與“龐氏融資”并沒有實質(zhì)性差異。
考慮到當下,仍需要高度關注住房投資、投機性因素。在分析住房需求時,需要迫切澄清剛性住房需求概念。有分析認為,在嚴格限購、限貸下,京滬等城市房價去年仍有高達20%的漲幅,表明一線城市剛性住房需求強勁。其實一線城市房價與國際大都市比肩,絕非普通剛性住房需求人群所能承受,且限購政策效應隨時間遞減,中高收入人群對此并不敏感,摻雜在所謂剛性住房需求中的投資、投機性因素不容忽視。特別是城市遠郊區(qū)縣住房成交價格上漲,通過比價效應提高了市中心區(qū)域的樓價,實際成交量相對有限。即使需求強勁的一線城市住房成交量,也需要充分考慮其中的“置換”因素,實際上是同時計算了兩套住房成交面積。
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