伴隨著春運高峰開始，今年樓市提前進入“春節(jié)節(jié)奏”。1月上半月本市累計成交新房環(huán)比同比都下滑超過10%，二手房購買需求也轉(zhuǎn)淡，不少業(yè)主順便給自己放一個假，在年前“封盤”，取消掛牌或表示暫?？捶俊Ｅc此同時，不少房子租約到期，一些外來務工人員也紛紛回家過年，市場上租賃房源掛牌也多了不少。在本市多個熱點租賃板塊，掛牌量較上月增長約20%－40%。而租賃需求卻出現(xiàn)不同程度的下滑，普遍降幅在2－3成，部分板塊甚至達到5成以上。
目前在“滬七條”、貸款緊縮、季節(jié)性等諸多因素的影響下，樓市觀望氛圍較濃厚，不少賣家也出現(xiàn)了一定幅度的議價空間，這種趨勢會延續(xù)至馬年的第一季度。因此，選擇在馬年年初置業(yè)不失為上策。
回家過年沒法看房
在虹口曲陽、寶山羅店、浦東聯(lián)洋等板塊，1月中旬就有業(yè)主“封盤”了，致使二手房掛牌量較月初降速明顯。
一些對市場預期較高的業(yè)主，認為自己目前的掛牌價格較低。從而進行“一撤一賣”(即在年前撤銷低價掛牌，年后看好行情再賣)的操作，能讓自己的房源價值真正體現(xiàn)，避免了年前“便宜賣”的貶值風險。
如近日在曲陽板塊的巴林小區(qū)一套52平方米的小戶型，業(yè)主就主動提出“封盤”,待節(jié)后再說。其現(xiàn)房源掛牌價為160萬元，與當下市場價吻合。但是，周邊同板塊同質(zhì)學區(qū)房的均價已漲到3.8萬－4.1萬元/平方米，與這套房源單價的差異進一步擴大。業(yè)主對目前自己的掛牌價格存疑，希望年后能賣出更高價。
有關中介表示，這樣節(jié)前“封盤”的現(xiàn)象致使一些購房者買不到房，而其他在售業(yè)主則更為惜售。如本來想買某小區(qū)同戶型的購房者，就因為這個小區(qū)所剩房源有所欠缺，而最終改買相鄰小區(qū)56平方米的雙南二房，總價為185萬元，購房預算被動提升了近15%。
同時，曲陽板塊內(nèi)標桿樓盤的一些“封盤”惜售現(xiàn)象也導致在售掛牌業(yè)主因擔心貶值而提價。1月份，復城國際一套114平方米的房源，從430萬元的市場價，提價到460萬元，價格上浮了約7%。
對房源的惜售心態(tài)主要集中在中環(huán)內(nèi)的一些成熟板塊。在新上海人較多的寶山羅店，“封盤”的理由并不是看漲的心態(tài)造成的。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐美蘭湖二店經(jīng)理桑小周表示，板塊內(nèi)順馳美蘭湖、萬科[簡介 最新動態(tài)]琥珀郡園、頤景園等樓盤在去年12月發(fā)生封盤現(xiàn)象，1月中旬達到高峰。主要是板塊內(nèi)新上海人業(yè)主回家過年或延遲置換期等被動原因所致。高端樓盤集中的浦東聯(lián)洋社區(qū)則又是另一番情形，板塊內(nèi)業(yè)主因為年前應酬較繁忙而表示年內(nèi)不看房，此部分約占板塊內(nèi)總掛牌的10%。
小中介提前放假過年
距離馬年春節(jié)越來越近，在業(yè)主及購房者入市意愿雙雙疲軟的當下，各類傳統(tǒng)小中介率先開啟了“冬眠”模式。據(jù)抽樣統(tǒng)計顯示，本市內(nèi)中環(huán)附近的浦東金橋[簡介 最新動態(tài)]、閘北大寧、普陀曹楊；外環(huán)附近的閔行莘松、嘉定南翔等區(qū)域內(nèi)的二手中介集中區(qū)域普遍出現(xiàn)節(jié)前歇業(yè)的格局，不僅各中介門店內(nèi)可見的經(jīng)紀人數(shù)量出現(xiàn)大幅減少，同時周邊板塊內(nèi)的小中介也已紛紛閉店停業(yè)。
隨著春節(jié)臨近，最近市場在帶看和成交方面有明顯降幅，新增掛牌也較少。陸續(xù)有部分業(yè)務員開始踏上返鄉(xiāng)過年的路程，預計在1月26日后將進入高峰。另外，目前一些品牌大中介雖然暫無提前關店的情況，但一些小中介普遍在1月中旬即陸續(xù)關店停止營業(yè)，較早的甚至在月初已無人辦公。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，春節(jié)假期原本就是房產(chǎn)銷售的低谷，去年4季度末以來，本市樓市逐步進入調(diào)整期，這也是導致今年春節(jié)前部分房產(chǎn)中介不再堅守陣地，選擇閉門謝客的重要原因。
租金提前漲價
雖然目前總的來說是房子多，客戶少，但不少房東依然底氣十足，掛牌價較去年合同價均有10%－20%的上浮， 21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對本市的40個標桿樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，與年初相比，各樓盤租金漲幅約為13.6%。
業(yè)界認為，之所以出現(xiàn)淡季漲租的情況，主要是今年以來租金走勢一直較為強勁，在此背景下，房東將年后的漲價預期提前預支。如在塘橋板塊，目前老公房1房的租金在2800－3000元，2房的租金在4000－4500元，較上月有10%－20%的增幅。有中介表示，此輪上漲主要是房東預估到年后的租金情況而提前漲價的。
另外，部分租客趕在年前提前換租，換租潮恰好與房東的漲租預期契合，從而推動租金上揚。據(jù)一些中介門店反映，很多板塊內(nèi)不少租約到期的人趁年底提前換租，以期尋到滿意的房子。因此雖然節(jié)前是傳統(tǒng)的租賃淡季，但板塊內(nèi)租賃業(yè)務需求量僅下降1成左右，而房東的租金上浮10%－20%。
此外，受“滬七條”、銀行貸款政策收緊等影響，部分客戶“買轉(zhuǎn)租”，對租賃需求有一定影響，也是導致租金上漲的一個原因。如塘橋板塊的一個客戶，本打算置換一套130－140平方米的2房或3房，從10月份就開始看房，但由于11月“滬七條”的推出以及年底銀行貸款政策的收緊，客戶打算先觀望一段時間，看后續(xù)是否會有新的政策推出促使房價下跌或是銀行方面能否再有房貸方面的優(yōu)惠，于是“買轉(zhuǎn)租”，在塘橋租了一套120平方米的公寓，租金價格在6500元。
根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場部對全市租賃市場的樣本房源監(jiān)測顯示，截至2013年12月，全市單位租金為48.7元/月/平方米，同比漲幅近10%。與此同時，在房價上漲壓力、供需矛盾、通貨膨脹諸多因素影響下，2014年全市的租賃市場依舊會呈上漲趨勢。