一二線城市土地市場開局兇猛
買房雖冷買地仍熱 廣鋼新城首推五地 廣州月底七地塊入市
本周一，廣州市國土房管局推出五幅位于廣鋼新城白鶴洞內(nèi)的地塊，總價(jià)高達(dá)155億元，地塊將在2月份正式出讓。而今年1月，廣州市入市的7宗土 地即使按照底價(jià)成交，出讓金也將達(dá)去年同期4倍。事實(shí)上，在年初銷售遇冷時(shí)，一、二線城市土地市場的“開局”卻一致兇猛異常，甚至有城市1月出讓土地宗數(shù) 達(dá)到去年以來新高，而房企“搶地”勢頭也十分兇猛。
廣州2014年終于有土地“上架”。本周一，廣州市國土房管局推出五幅位于廣鋼新城白鶴洞內(nèi)的地塊，總價(jià)高達(dá)155億元，每宗地的樓面價(jià)為13000元/平方米。這是廣鋼新城規(guī)劃確定后，首次推出的地塊，其將在2月份正式出讓。
穗月內(nèi)出讓金或同比翻兩番
公告顯示，5宗地總的宗地面積達(dá)28萬平方米，總建筑面積超過120萬平方米，戶型比例均要求為住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%，其中3宗商業(yè)用地的容積率達(dá)到或超過7。
此次廣鋼新城地塊是以“定地價(jià)、競配建”方式來競拍，即地塊出讓價(jià)格便為掛牌價(jià)格，現(xiàn)場競價(jià)方式為競爭配建拆遷安置房建筑面積。業(yè)內(nèi)人士分析稱，如此設(shè)計(jì)，便是為了防止“地王”的出現(xiàn)。
但業(yè)內(nèi)普遍看好出讓地塊的價(jià)值和前景，預(yù)計(jì)能吸引到廣州大多數(shù)房企的注意。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志直言，保守估計(jì)廣鋼新城的樓面地價(jià)約為 1.5萬~2萬元/平方米。而力迅地產(chǎn)市場部研究經(jīng)理肖文曉表示：“起拍價(jià)與芳村原住宅地王價(jià)(樓板價(jià)14210元/m2配建3100平方米保障房)如此 接近，可見穗六條后政府預(yù)期依然樂觀。”
而根據(jù)以往數(shù)據(jù)，廣州1月底即將入市的土地達(dá)到7宗，總起拍價(jià)高達(dá)55.8億元，其中有五宗地位于中心城區(qū)，備受關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，去年1月廣州土地出讓金僅為13.6億元。若以起拍價(jià)計(jì)算，廣州今年1月拍地收入將達(dá)到去年同期4倍。
去年多城市土地出讓金翻倍
對于一、二線城市來說，新年以來土地市場延續(xù)了火熱狀態(tài)，多城市大手筆推出數(shù)十宗地塊。1月10日，北京昌平3宗地塊以76億元的價(jià)格成交。至此，北京今年半個(gè)月的土地收入已達(dá)215億元，接近去年整個(gè)1月份的土地收入。而北京全月土地收入將突破300億元。
深圳土地市場預(yù)計(jì)將有20宗地在1月份出讓，涉及土地面積461142.5平方米，土地出讓金442830萬元，其中工業(yè)用地17宗、商業(yè)用地 2宗、倉庫用地1宗，是去年以來土地出讓最多的月份。上海土地市場當(dāng)月入市土地將達(dá)27宗，出讓幅數(shù)比較2013年同期幾近翻倍。
而杭州、佛山等地也均有40余宗地塊出讓，土地出讓量大得令人咋舌。
在中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2013年中國300城市土地市場交易情報(bào)”中，記者看到，全國300個(gè)城市的土地出讓金總額為31304.5億元， 同比增50%。上海居首，土地出讓金總額逾2000億元，同比增加128%；北京同比增181%，緊隨其后。廣、深則分別同比增150%和331%。
“搶地”背后藏高負(fù)債陰霾
1月份多地樓市成交量一降再降。廣州陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，上周廣州新建商品房成交量1480套，環(huán)比降10.09%，其中中心六區(qū)僅成交34套；全市一手網(wǎng)簽均價(jià)跌破萬元，環(huán)比下跌12.36%，整體量價(jià)同比下跌超3成。
在北京，據(jù)鏈家地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，1月前兩周，一手商品住宅的成交量比去年12月底的兩周也有兩成的下降。
在價(jià)平量跌時(shí)，土地市場卻熱點(diǎn)頻頻，短短半月，福建已現(xiàn)總價(jià)地王。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一、二線城市再現(xiàn)地王的可能性非常大。房價(jià)也存在被迅速推高的可能性。 不過，“政策收緊，2014年部分城市地王入市的市場空間可能不樂觀。地王上市的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。”
克而瑞北京房價(jià)測評中心首席分析師牟增彬則指出，目前融資成本的下降以及融資環(huán)境的日漸寬松給了房企拿地的信心，但融資背后的風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)測，一 旦信貸再收緊，房企負(fù)債問題將暴露無遺。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，139家上市房企2013年三季度末平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.55%，創(chuàng)下2007年同期新高。