千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一安排，今年上半年，我國(guó)將出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。業(yè)內(nèi)人士分析，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，能逼出部分存量二手房，一些政府官員名下來(lái)歷不明的商品房在不動(dòng)產(chǎn)登記的壓力下或也將被擠出。
這個(gè)被公眾賦予了抑制房?jī)r(jià)功效的政策，被業(yè)界一直看好。soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博直呼：“這是好政策，如果今年實(shí)施，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌。”
也有受訪專家認(rèn)為，除了國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革的需要，開(kāi)征房地產(chǎn)稅是不動(dòng)產(chǎn)登記制度加速推進(jìn)的另一個(gè)重要原因。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意在全面掌握房產(chǎn)信息、為房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征鋪路。
或?qū)⒂瓉?lái)拋房潮
不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的附屬物，我國(guó)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的類型主要包括土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建(構(gòu))筑物的物。實(shí)際上，早在2007年《物權(quán)法》出臺(tái)時(shí)我國(guó)就明確提出了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。
而在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度執(zhí)行的前夕，市場(chǎng)上是否會(huì)出現(xiàn)一波房產(chǎn)拋售的狂潮，成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。
江西財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅與公共管理學(xué)院教學(xué)副院長(zhǎng)肖建華稱，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)后，手握多套房的業(yè)主一般會(huì)在政策范圍內(nèi)做出選擇，如果持有成本增加，從性價(jià)比來(lái)說(shuō)很不劃算，業(yè)主將拋出多余的房子。因此，二手房供給量會(huì)相應(yīng)增加。但這種供應(yīng)量增加是否會(huì)對(duì)樓市供應(yīng)產(chǎn)生顯著影響則需要考慮其他因素。
事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅將擠出炒房客手上多余的商品房，一些政府官員名下來(lái)歷不明的商品房在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的壓力下也將被擠出。
“不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容就是住房財(cái)產(chǎn)的登記。一些來(lái)路不明、投機(jī)色彩濃厚的房產(chǎn)，在曝光的壓力下，將加速入市和轉(zhuǎn)讓。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從中介的角度看，爭(zhēng)取房源很關(guān)鍵。一些優(yōu)質(zhì)房源的房東，往往持有多套房產(chǎn)，如果中介進(jìn)行慫恿，暗示未來(lái)政策收緊，樓盤(pán)持有成本將超過(guò)增值帶來(lái)的收益，那么肯定會(huì)有一些房東愿意將二手房源進(jìn)行掛牌，加快轉(zhuǎn)手。
上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，早在2013年4月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文首次明確2014年6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時(shí)，上海3月份二手房庫(kù)存為131869套，但4月份國(guó)務(wù)院明確將出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例時(shí)，房東已加快掛牌，當(dāng)月上海二手房庫(kù)存已躍升至133073套。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，能逼出部分存量二手房，但不會(huì)對(duì)樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。“一方面市場(chǎng)供應(yīng)總量主要是以商品房為主，二手房只是補(bǔ)充；另一方面二手房的供應(yīng)不會(huì)對(duì)商品房的供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，二手房供應(yīng)雖有增加，卻不會(huì)實(shí)質(zhì)性影響到樓市供應(yīng)。”他說(shuō)。
抑制房?jī)r(jià)
在高房?jī)r(jià)的當(dāng)下，人們更關(guān)心的是，條例的出臺(tái)是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。
“二手房源的增加，對(duì)于價(jià)格肯定起到平抑的作用。房源增加提供了購(gòu)房者的選擇面，同時(shí)會(huì)促使房東主動(dòng)降價(jià)。如此看來(lái)，是有利于抑制房?jī)r(jià)的上漲的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)肯定會(huì)使一批房源供應(yīng)出來(lái)，剛需結(jié)構(gòu)改變后會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記將起到抑制房?jī)r(jià)的作用，業(yè)內(nèi)一些專家持相反的觀點(diǎn)。“不動(dòng)產(chǎn)登記制度很難起到抑制房?jī)r(jià)的作用。一方面是統(tǒng)一登記自身存在問(wèn)題，很難發(fā)揮作用。另一方面是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記僅僅是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)制度與信息平臺(tái)，關(guān)鍵是要通過(guò)法律與市場(chǎng)的手段。由于房?jī)r(jià)上漲的背后涉及到的因素復(fù)雜，房屋、土地或產(chǎn)權(quán)登記上的統(tǒng)一，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。”謝逸楓稱。
肖建華也表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將難以起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的作用。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)是供給者與需求者間討價(jià)還價(jià)的過(guò)程，房?jī)r(jià)既要考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、地方政府行為，同時(shí)又要考慮房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)，更要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)過(guò)程中，剛需是主體，保值投資需求、投機(jī)需求將會(huì)大幅壓縮。未來(lái)房?jī)r(jià)是否增長(zhǎng)，則主要取決于供給。
除了被公眾賦予抑制房?jī)r(jià)的功效外，也有人從不動(dòng)產(chǎn)登記制度上讀出了“反腐”的功能。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，房產(chǎn)因?yàn)槠鋬r(jià)值量高、增值空間大，已成為腐敗的藏污納垢之所。讓房產(chǎn)公開(kāi)透明化，將使一些“房叔”、“房姐”等群體不敢違規(guī)持有房產(chǎn)，從這個(gè)角度看，不動(dòng)產(chǎn)登記是有利于反腐的。
不過(guò)，對(duì)外界所期待的反腐效果，一部分業(yè)內(nèi)人士仍持懷疑的態(tài)度。此前，鄭州房妹、陜西房姐、廣東房叔等腐敗問(wèn)題相繼在網(wǎng)上被曝光，此后不少地方對(duì)“以人查房”進(jìn)行了嚴(yán)格限制。
據(jù)了解，即將在今年6月出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以人查房或仍被嚴(yán)格禁止。一名要求匿名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記雖然不是專門(mén)針對(duì)反腐，但它所形成的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為反腐提供幫助，而現(xiàn)在“以人查房”被限制，依靠它來(lái)反腐的效果就會(huì)大打折扣，但對(duì)于違規(guī)持有房產(chǎn)的公務(wù)員來(lái)說(shuō)仍有震懾作用。
為開(kāi)征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備？
事實(shí)上，除了國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革的需要，開(kāi)征房地產(chǎn)稅是不動(dòng)產(chǎn)登記制度加速推進(jìn)的另一個(gè)重要原因。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意在全面掌握房產(chǎn)信息、為房地產(chǎn)稅開(kāi)征鋪路。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收擴(kuò)圍之間存在著內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。肖建華說(shuō)，從房地產(chǎn)稅開(kāi)征的前期準(zhǔn)備來(lái)看，如果要征房地產(chǎn)稅，應(yīng)對(duì)其征稅對(duì)象有個(gè)全面的調(diào)查與評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)是為開(kāi)征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備的。房地產(chǎn)稅是否全面開(kāi)征需要具備多個(gè)條件，如立法準(zhǔn)備、財(cái)稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。十八大《報(bào)告》已有明確指示精神，在全國(guó)普遍開(kāi)征房地產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是整個(gè)準(zhǔn)備工作中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，只要條件具備，時(shí)機(jī)成熟的情況下，全面推出房地產(chǎn)稅是完全可能的。不動(dòng)產(chǎn)登記是否順利、數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠則在某種程度上決定著房地產(chǎn)稅的開(kāi)征。
不僅如此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的出臺(tái)也為推進(jìn)屢屢受阻的全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目作前期鋪墊。
其實(shí)，早在4年前，住建部已啟動(dòng)全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的工作，但進(jìn)展卻相當(dāng)緩慢，受到多方面的阻力。2011年，住建部要求次年6月底完成60個(gè)城市的聯(lián)網(wǎng)工作；2012年，住建部再次要求在2013年6月底前將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)。但是，如今聯(lián)網(wǎng)期限早已過(guò)去，500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)卻仍未完成。
謝逸楓認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦突破，將促進(jìn)樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)條件，預(yù)示著房地產(chǎn)稅征收腳步將加速。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，有利于合理開(kāi)征房地產(chǎn)稅。建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有助于推動(dòng)全國(guó)房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，為房地產(chǎn)稅的全面征收提供了條件。