《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，9月24日，由民政部牽頭，保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委就“以房養(yǎng)老”問(wèn)題舉行了閉門研討會(huì)，對(duì)“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行討論，試點(diǎn)方案按計(jì)劃將在2014年一季度出臺(tái)。
專家認(rèn)為，在金融機(jī)構(gòu)分業(yè)經(jīng)營(yíng)模式下，倒按揭這種復(fù)雜的金融產(chǎn)品短期恐難以順利運(yùn)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)此類產(chǎn)品的積極性還需相關(guān)鼓勵(lì)政策。此外，“以房養(yǎng)老”牽涉到金融、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，需要管理層實(shí)施頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌規(guī)劃。
爭(zhēng)議“以房養(yǎng)老”模式多樣
一位參與24日研討會(huì)的專家表示，本次會(huì)議匯總和討論了專家和相關(guān)機(jī)構(gòu)意見(jiàn)“很快將組織一系列正式會(huì)議并開(kāi)展調(diào)研，通過(guò)在不同地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，逐步形成‘以房養(yǎng)老’的實(shí)施方案。”
9月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”引發(fā)了社會(huì)各方的廣泛討論。很多人誤將“以房養(yǎng)老”和政府養(yǎng)老畫(huà)上等號(hào)，進(jìn)而對(duì)現(xiàn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度產(chǎn)生不信任感。有的認(rèn)為“領(lǐng)取幾年養(yǎng)老金后銀行就把住房歸為己有”這種模式在目前房?jī)r(jià)快速上漲的背景下并不合適。
對(duì)此，專家解釋稱“以房養(yǎng)老”不是大眾產(chǎn)品，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品，是除了政府養(yǎng)老以外的一種補(bǔ)充。而“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”僅是諸多以房養(yǎng)老模式中的一種。
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示，能夠嘗試“以房養(yǎng)老”的人群，必須首先擁有房產(chǎn)，并且該房子有一定價(jià)值。其次，用于反向抵押的房屋產(chǎn)權(quán)必須屬于老人自己。具備以上兩點(diǎn)才有“以房養(yǎng)老”的物質(zhì)基礎(chǔ)。此外，適合參與“以房養(yǎng)老”的老人，常常手中多沒(méi)有足夠的現(xiàn)金，即沒(méi)有固定的養(yǎng)老金收入，或者養(yǎng)老金收入不夠滿足生活保障，這是構(gòu)成“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)壓力。
而從“以房養(yǎng)老”的模式說(shuō)來(lái)有30多種，涵蓋范圍非常廣。柴效武說(shuō)“譬如，把自己的房子出租或出售，獲得的報(bào)酬用于支付住養(yǎng)老院的錢；或者自己居住的同時(shí)，另外再招幾個(gè)租客，租金用于滿足日常生活所需；也可以出售大房換小房，用其差價(jià)養(yǎng)老：這些都應(yīng)當(dāng)歸于‘以房養(yǎng)老’模式。”
而比較標(biāo)準(zhǔn)的“以房養(yǎng)老”是指：老年家庭向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)出售房產(chǎn)，該機(jī)構(gòu)逐年逐月向老人支付款項(xiàng)，即“倒按揭”，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費(fèi)。如果老人較早去世，而該機(jī)構(gòu)還沒(méi)完全買下房子，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)享受收益。
阻礙分業(yè)經(jīng)營(yíng)限制“倒按揭”發(fā)展
盡管可選模式眾多，但住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這仍是短期內(nèi)最有可能獲得突破的一種。柴效武推算，一套北京二環(huán)內(nèi)的100平米的老房子，市值約500萬(wàn)元，如果做“反向抵押”投保，每個(gè)月可收取3.4萬(wàn)元養(yǎng)老金，直到去世，如果房屋增值還能領(lǐng)到更多。
這樣的回報(bào)水平，對(duì)有需求的人群來(lái)說(shuō)，并非沒(méi)有吸引力。不過(guò)，業(yè)務(wù)提供方———金融機(jī)構(gòu)卻顯得興趣寥寥，事實(shí)上，在相關(guān)政策仍未明確以及限制下，機(jī)構(gòu)多數(shù)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
中信銀行是國(guó)內(nèi)首批嘗試以房養(yǎng)老的金融機(jī)構(gòu)之一，不過(guò)，盡管養(yǎng)老按揭服務(wù)名義上還在北京地區(qū)開(kāi)展，但并非每家支行都做。北京幾家支行經(jīng)理甚至對(duì)媒體表示，這項(xiàng)業(yè)務(wù)自從推出后幾乎無(wú)人問(wèn)津，所以現(xiàn)在他們索性不接受申請(qǐng)“有政策，沒(méi)業(yè)務(wù)，我們也就不做了。”
“銀行試點(diǎn)不成功的一個(gè)重要原因是規(guī)定了抵押期限，無(wú)論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒(méi)了。對(duì)于用唯一住房做抵押的老人肯定不合適，誰(shuí)都不希望人還在，錢沒(méi)了。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇(微博)認(rèn)為，從這一點(diǎn)來(lái)看，保險(xiǎn)公司開(kāi)展住房反向抵押業(yè)務(wù)比銀行更合適，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司可以依靠生命表定價(jià)的機(jī)制，以及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析。保險(xiǎn)公司對(duì)自有客戶采取“以房養(yǎng)老”或者“以保單養(yǎng)老”的服務(wù)方式比其他機(jī)構(gòu)擁有更準(zhǔn)確的定價(jià)權(quán)。
事實(shí)上，此次《意見(jiàn)》中的明確提法也是“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，這與之前的“以房自助養(yǎng)老”、“倒按揭”“反向住房抵押貸款”等提法有所不同。柴效武認(rèn)為，這明確了產(chǎn)品的保險(xiǎn)屬性，將巨大的養(yǎng)老融資市場(chǎng)劃撥給保險(xiǎn)公司。”
幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，養(yǎng)老房產(chǎn)反向抵押貸款應(yīng)該從失獨(dú)老人和無(wú)子女老人開(kāi)始做起，這些人合計(jì)有2000萬(wàn)，約占老人群體的10%，而如果其中有3%的人接受，就有60萬(wàn)人之多。另?yè)?jù)華泰證券測(cè)算，如果參照美國(guó)反向抵押占?jí)垭U(xiǎn)保費(fèi)收入比，我國(guó)反向抵押年發(fā)放額度約400億元，如按孤寡老人及失獨(dú)家庭數(shù)量測(cè)算，理論總?cè)萘考s1.25萬(wàn)億元。
不過(guò)，這塊蛋糕也沒(méi)那么容易吃到。事實(shí)上，政策層面存在的嚴(yán)格限制和巨大的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)讓多數(shù)保險(xiǎn)公司目前沒(méi)有積極性。
“目前還沒(méi)有開(kāi)發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，可能需要等到監(jiān)管部門出臺(tái)較為明確的政策之后再行動(dòng)。”保險(xiǎn)行業(yè)人士表示，險(xiǎn)企開(kāi)發(fā)此類產(chǎn)品的積極性還需等待相關(guān)鼓勵(lì)政策。土地所有權(quán)、房產(chǎn)評(píng)估、稅收等相關(guān)配套法律政策是目前保險(xiǎn)公司試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”的最大現(xiàn)實(shí)障礙。
另一方面，由于住房反向抵押貸款合同時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至更長(zhǎng)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)巨大，還要投入巨額資金。此外“以房養(yǎng)老”的相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)是年金支付方式為主，不同于傳統(tǒng)壽險(xiǎn)產(chǎn)品，因而壽險(xiǎn)公司推出此項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)更要謹(jǐn)慎。
此外，柴效武認(rèn)為，在分業(yè)經(jīng)營(yíng)模式下，倒按揭這種特別復(fù)雜的金融產(chǎn)品無(wú)法正常推出并順利運(yùn)營(yíng)，相比之下平安集團(tuán)等金融集團(tuán)在類似業(yè)務(wù)上會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。“比如，我們應(yīng)該如何認(rèn)識(shí)倒按揭這一行為，是一種特殊的住房貸款，還是一種養(yǎng)老壽險(xiǎn)行為？而倒按揭業(yè)務(wù)實(shí)施中，為搞活金融機(jī)構(gòu)的資金，避免在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中將過(guò)多的資金沉淀擠壓，又需要考慮讓資產(chǎn)證券化參與。”柴效武說(shuō)，“此外，倒按揭的推出，還使得金融保險(xiǎn)同房地產(chǎn)交易、結(jié)算等發(fā)生聯(lián)系，超越了金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)范圍。”
推動(dòng)鼓勵(lì)扶持政策亟待出臺(tái)
不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，只要市場(chǎng)認(rèn)可，又能控制風(fēng)險(xiǎn)，這類業(yè)務(wù)的增量空間還是很大“之前包括中國(guó)人壽等公司進(jìn)行過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，雖說(shuō)當(dāng)時(shí)認(rèn)為市場(chǎng)環(huán)境不成熟，難以推行，但大家應(yīng)該一直在關(guān)注相關(guān)政策的動(dòng)向。”
“以房養(yǎng)老”模式光靠一兩家金融機(jī)構(gòu)來(lái)做，肯定是不現(xiàn)實(shí)的，這種金融產(chǎn)品必須采取政府主導(dǎo)和市場(chǎng)結(jié)合的模式。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示“以房養(yǎng)老”牽涉到金融業(yè)、社會(huì)保障、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，需要管理層實(shí)施頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌規(guī)劃，僅憑保險(xiǎn)業(yè)是不可能有實(shí)質(zhì)性推動(dòng)的。
柴效武認(rèn)為，盡管2007年出臺(tái)的物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但必要時(shí)，政府需要對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行適當(dāng)完善，對(duì)住宅土地使用年限滿70年后的處理方案進(jìn)行明確；還需要出臺(tái)遺產(chǎn)繼承相關(guān)法律法規(guī)以及稅費(fèi)方面的法律法規(guī)；同時(shí)，協(xié)調(diào)銀行、保險(xiǎn)、信托等機(jī)構(gòu)之間的合作，為“以房養(yǎng)老”搭建良好的平臺(tái)。
孟曉蘇認(rèn)為，如果這次想要試點(diǎn)成功，保監(jiān)會(huì)首先要同意“住房反向抵押養(yǎng)老”作為一個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品，“如果我們做出這種保險(xiǎn)產(chǎn)品，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該予以批準(zhǔn)，同時(shí)還要給予政策鼓勵(lì)和優(yōu)惠。”
此外，應(yīng)組織保險(xiǎn)業(yè)對(duì)這項(xiàng)新的保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)研究。在試點(diǎn)地域選擇上，應(yīng)把北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房?jī)r(jià)較高、漲幅預(yù)期穩(wěn)定的城市。
在試點(diǎn)人群選擇上，可借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)保險(xiǎn)業(yè)從無(wú)子女家庭開(kāi)始進(jìn)行反向抵押養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)，首先從無(wú)子女家庭和“失獨(dú)家庭”起步開(kāi)展這項(xiàng)試點(diǎn)，今后擴(kuò)大到有需要的其他老人家庭。
不僅如此，孟曉蘇認(rèn)為，應(yīng)由中國(guó)保監(jiān)會(huì)、民政部并邀請(qǐng)住建部、財(cái)政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計(jì)，處理好抵押房屋的權(quán)屬關(guān)系；借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關(guān)稅費(fèi)；對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承辦此類業(yè)務(wù)，相關(guān)稅費(fèi)也建議豁免；建立對(duì)長(zhǎng)壽保戶的政府補(bǔ)貼機(jī)制以化解所謂“長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)”等等。