??? 記者從商業(yè)銀行等渠道獲悉,近日,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下稱"通知")。通知明確表示,"科學(xué)合理配置金融資源,形成對(duì)利用土地的有效約束和激勵(lì)十分必要"。
??? 通知要求各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)以嚴(yán)格限制粗放低效用地、積極支持節(jié)約集約用地為原則,以重大基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、工業(yè)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村集體建設(shè)用地和商業(yè)性房地產(chǎn)等領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn),加強(qiáng)相應(yīng)的信貸合法合規(guī)審查,進(jìn)一步改進(jìn)金融服務(wù),積極引導(dǎo)和推動(dòng)節(jié)約集約用地。
??? 8月13日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,審議并原則通過(guò)《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》(下稱"綱要")。
??? 會(huì)議指出,土地利用總體規(guī)劃是落實(shí)土地宏觀調(diào)控和土地用途管制、規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)的重要依據(jù),是實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度的一項(xiàng)基本手段。
??? 而為改變粗放用地積弊,遏制土地違法,嚴(yán)格與之相關(guān)的建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理是重要一環(huán)。
??? 四個(gè)"嚴(yán)格"
??? 多位受訪的監(jiān)管官員和銀行人士告訴本報(bào)記者,通知將原來(lái)散見(jiàn)于各類政策法規(guī)中有關(guān)建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理的規(guī)定,予以歸并,并要求金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化政策要求;旨在為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》精神,充分利用和發(fā)揮金融在促進(jìn)節(jié)約集約用地方面的積極作用。
??? 在強(qiáng)化政策要求、嚴(yán)格建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理方面,通知用"四個(gè)嚴(yán)格"再次明確了多項(xiàng)禁止性規(guī)定。
??? 首先是嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理,貸款項(xiàng)目用地應(yīng)依法取得,符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和相關(guān)行業(yè)規(guī)劃,涉及新增建設(shè)用地的,還應(yīng)納入土地利用年度計(jì)劃,禁止向不符合規(guī)劃控制要求的項(xiàng)目提供貸款支持,禁止向違法用地項(xiàng)目提供貸款支持。
??? 同時(shí),對(duì)列入國(guó)家《禁止用地項(xiàng)目目錄》的項(xiàng)目,嚴(yán)禁發(fā)放貸款;已發(fā)放貸款的,應(yīng)在采取必要保全措施的基礎(chǔ)上,逐步收回。對(duì)列入國(guó)家《限制用地項(xiàng)目目錄》的項(xiàng)目,應(yīng)審慎發(fā)放貸款。
??? 此前,國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委共同研究制定了2006年的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》。其中,將黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項(xiàng)目和低密度、大套型住宅項(xiàng)目等列入限制目錄,并對(duì)低密度、大套型住宅項(xiàng)目進(jìn)行了明確界定;而對(duì)別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國(guó)家明令禁止投資的項(xiàng)目,則列入禁止目錄,禁止用地。
??? 其次,嚴(yán)格市政基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)用地項(xiàng)目貸款審核。通知規(guī)定,對(duì)于不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),未取得國(guó)土資源部門用地批復(fù)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)綠化項(xiàng)目以及工業(yè)項(xiàng)目建設(shè),不得予以任何形式的信貸支持。
??? 第三,嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,成為通知中著墨最多的部分。與"9·27房貸政策"(2007年9月27日,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》)的規(guī)定類似,通知要求金融機(jī)構(gòu),禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款;土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式的,應(yīng)具有合法的土地使用證,貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限原則上不超過(guò)2年。
??? 而對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開(kāi)發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè),應(yīng)審慎發(fā)放貸款,并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信;同時(shí),對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目,禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))。
??? 此外,通知還要求各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身信用記錄,還款能力和還款意愿的調(diào)查與評(píng)估;審核確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的抵押物,不得接受重復(fù)抵押;在預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款發(fā)放前,應(yīng)審核確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)已解除該項(xiàng)目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋對(duì)應(yīng)部分的抵押物。
??? 第四,嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。其中規(guī)定,對(duì)利用農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的,不得發(fā)放任何形式的貸款;對(duì)購(gòu)買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民,不得發(fā)放住房貸款。
??? 三項(xiàng)支持
??? 在強(qiáng)化約束的同時(shí),通知也強(qiáng)調(diào)了金融資源的正向激勵(lì)作用,這表現(xiàn)為兩個(gè)"優(yōu)先支持"和一個(gè)"積極支持"。
??? 第一,優(yōu)先支持節(jié)約集約用地項(xiàng)目建設(shè)。在符合規(guī)劃條件、不改變用途的前提下,應(yīng)優(yōu)先予以金融支持的項(xiàng)目包括:在現(xiàn)有工業(yè)用地上提高土地利用率和增加容積率的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)利用空閑、廢棄、閑置用地的項(xiàng)目;以及符合"布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約"要求的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。
??? 第二,優(yōu)先支持節(jié)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)符合國(guó)家《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》和《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等先進(jìn)節(jié)地技術(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,優(yōu)先予以金融支持;在符合國(guó)家各項(xiàng)政策和金融機(jī)構(gòu)貸款條件的前提下,要優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。
??? 同時(shí),積極支持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盤活存量建設(shè)用地。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備符合規(guī)劃(計(jì)劃)且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地的,要積極予以貸款支持。
??? 此外,通知要求,加大創(chuàng)新工作力度,拓寬土地融資渠道,各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步加大金融創(chuàng)新力度,積極探索符合實(shí)際需要的金融產(chǎn)品,充分利用金融手段促進(jìn)節(jié)約集約用地。
??? 通知還要求各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步改進(jìn)貸款審核審批流程,制定和完善有關(guān)管理規(guī)定,并于2008年12月31日前上報(bào)監(jiān)管部門。