俗話說：春江水暖鴨先知。早有專家預(yù)測：房地產(chǎn)市場的每一次微妙變化首先都在二手房市場有所體現(xiàn)。春節(jié)前后，大部分售樓處現(xiàn)場放起了悠長的假期，市場房源越發(fā)稀缺，一些按捺不住的購房者不得不把眼光投向了二手房市場。2月8日，龍年的最后一個(gè)交易日，記者在人民路蘇州房產(chǎn)交易中心二樓大廳看到，不少購房者和房東正排著隊(duì)等待著過戶交易，中介的工作人員急切地滿場飛奔。“因?yàn)槭亲詈笠粋€(gè)交易日了，今天辦不出來就要等到年后了，現(xiàn)在市場變化多端，買賣雙方都想趕在年前完成交易，我們也心里踏實(shí)。”來自我愛我家的經(jīng)理人小徐告訴記者。
二手房回暖
房東底氣足了
孫先生是園區(qū)某事業(yè)單位的中層管理人士。自己原本擁有湖西一套房子用于居住。2010年底，在園區(qū)房價(jià)節(jié)節(jié)攀升、周邊朋友紛紛投資購房之際，孫先生終于忍不住出手了，用公積金貸款和商業(yè)貸款購買了兩套湖東的小戶型房源，孫先生當(dāng)時(shí)的想法時(shí)：自己豐厚的公積金放著也是放著，這房價(jià)肯定是還要漲的，況且小戶型在當(dāng)時(shí)來說還是相對稀缺的產(chǎn)品，即使未來樓市出現(xiàn)波動，應(yīng)該也不愁出手。然而進(jìn)入2012年以來，由于限購政策的出臺，市場一下子進(jìn)入了冰凍期，特別是二手房市場，面對營業(yè)稅這座大山，交易量更是大幅下挫。孫先生手中的兩套小戶型根本出不了手。“我的兩套房子在中介掛了快半年，咨詢的人倒是很多，卻沒有一個(gè)人最終愿意出手的。其間，我兩次調(diào)整了掛牌價(jià)格，最后甚至比我購入時(shí)的價(jià)格還要低，可依然遲遲成交不了。”孫先生回憶起2012年4、5月份時(shí)的焦急心情。“沒有辦法，貸款每個(gè)月都在交，房子卻始終出不了手。”
然而，時(shí)值年味，孫先生的兩套房子居然都賣出去了。“雖然價(jià)格還是不太理想，但至少不會賠錢了。”孫先生告訴記者。記者了解到，年前一段時(shí)間，二手房市場的成交一直相當(dāng)穩(wěn)定，一些精明的房東甚至小幅上調(diào)了掛牌價(jià)格。專家表示：“市場的變化首先體現(xiàn)在房主和購房者心態(tài)的變化上。買方想到在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)下手了，這時(shí)候就輪到房東們憂郁不決的時(shí)候了。市場自然會再次回到賣方手中。”
“二手房市場和一手房市場的最大區(qū)別在于，相對于開發(fā)商而言，小房東們具有更靈活的價(jià)格機(jī)制。當(dāng)市場風(fēng)向突然發(fā)生變化時(shí)，開發(fā)商要考慮的因素有很多，他們往往并不能馬上做出大幅降價(jià)或漲價(jià)的決定。在這點(diǎn)上，小房東卻可以做到。也就是說，二手房市場比一手房市場更具有應(yīng)對市場的敏銳性。”湖東一家連鎖中介門店的店長表示。
購買成本高
市場期待減免各項(xiàng)稅收
數(shù)據(jù)顯示，去年12月，蘇州全市二手房宅成交量為2808套，環(huán)比上漲7.92%，同比2011年上漲達(dá)到了225%。而當(dāng)月掛牌均價(jià)為10712元/平方米，環(huán)比上漲1.01%，同比上漲1.23%。
今年1、2月份的數(shù)據(jù)還未出來，但知情人士分析表示：“拋開春節(jié)長假的因素，應(yīng)該比上一年還是上漲不少。”
“其實(shí)從2012年第二季度開始，有心人都發(fā)現(xiàn)了蘇州房地產(chǎn)市場的逐步回暖。在這個(gè)過程中，大部分開發(fā)商都沒能做到及時(shí)的調(diào)整銷售節(jié)奏，導(dǎo)致時(shí)至年末，市場上的房源開始供不應(yīng)求。于是一些剛性需求不得不流向二手房市場。”一名開發(fā)商銷售人員坦言。
成交的逐步回暖只是二手房市場復(fù)蘇的開始。專家也坦言，在目前蘇州的政策條件下，購房者購買二手房的成本還是相當(dāng)高的。“而在二手房交易過程中，真正起決定作用的是交易營業(yè)稅。”該專家認(rèn)為，要真正釋放二手房市場的需求，還是要從降低二手房的交易成本入手，而“降低住房交易稅費(fèi)”是最直接有效的切口。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)了解，目前蘇州未滿五年的二手房買賣，主要涉及以下幾項(xiàng)稅費(fèi)：1、契稅：90平米以下為1%，90—144平米為1.5%，超過144平或非普通住宅3%； 2、營業(yè)稅：按成交價(jià)格5.6%收??；3、個(gè)人所得稅：總價(jià)1%。其他還有像印花稅、土地增值稅、綜合交易管理基金等小額費(fèi)用。此外買賣雙方還要承擔(dān)2—3%左右的中介費(fèi)用。以一套100平米100萬的普通商品房為例：契稅1.5萬；營業(yè)稅5.6萬，個(gè)人所得稅1萬，加上中介費(fèi)用(按2%計(jì)算)超過10萬元。這些稅費(fèi)大多都將加到購房者身上，實(shí)際上給購房者帶來了極大負(fù)擔(dān)。
專業(yè)人士分析指出，降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的措施有很多，可以將二手房交易需要繳交營業(yè)稅的年限從原來的5年縮短到2年，從而降低交易成本。“這樣一來，購房者的負(fù)擔(dān)會減少很多，更多的剛性需求將從新房市場分流道二手房市場，也將在一定程度上降低新房市場的熱度。”