專業(yè)支持/陳寶存(亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長)、杜猛(北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心副主任)、黎振偉(廣州合富輝煌董事副總經(jīng)理)、方焱(國信證券房地產(chǎn)分析師、2011年最佳分析師)
2012年是房地產(chǎn)行業(yè)極其糾結(jié)的一年。
從上市房企公布的2012年前10月銷售業(yè)績來看，大多數(shù)房企都已提前或接近完成全年銷售目標(biāo)。
不僅如此，十八大提出的城鎮(zhèn)化建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展提供了足夠的動力，記者獨家采訪了數(shù)位業(yè)內(nèi)人士，觀點均很樂觀，“2013年房地產(chǎn)我無限看好啊。”陳寶存的話語概括了他們綜合的意見。
然而在樂觀之余，其也表示來年政策的不確定性與依舊存在的風(fēng)險。
多方人士一致認(rèn)為房價不會下跌
對于房價的走勢，北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心副主任杜猛教授表示，我國長期處于通貨膨脹，貨幣貶值，不動產(chǎn)的保值增值，必將導(dǎo)致房價上漲。整體經(jīng)濟的快速發(fā)展中，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加，因此房地產(chǎn)業(yè)仍然處于重要發(fā)展期。隨著城市化進程的推進，剛需壓抑已久，房價必將反彈。
“房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的行業(yè)，對國民經(jīng)濟影響深遠(yuǎn)，重要性主要體現(xiàn)在拉動經(jīng)濟與穩(wěn)定經(jīng)濟。首先，從拉動經(jīng)濟方面來看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個行業(yè)?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動消費對gdp的拉動，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩(wěn)定經(jīng)濟方面來看，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動，可以帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動，最終必然會引起經(jīng)濟的波動。同時，由于開發(fā)商與個人購房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實際的房地產(chǎn)開發(fā)投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，因此保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。”杜猛教授的觀點是從數(shù)據(jù)的角度出發(fā)。
“對于房地產(chǎn)來說，中國房價目前是不會往下走的，但是應(yīng)該趨穩(wěn)，我們認(rèn)為對房價的期盼應(yīng)該對于趨穩(wěn)更實際于讓他趨跌。因為我們現(xiàn)在整個成本不太支持我們的房價走低。但是我認(rèn)為整個趨穩(wěn)也不是這么容易的，他需要有更多東西來支持。”廣州合富輝煌董事副總經(jīng)理黎振偉表示。
政策上會有多處突破
政策一直都是引導(dǎo)房地產(chǎn)走向的一個大方針，對于政策和戰(zhàn)略方向，4位專家的一致意見為：限購依舊、繼續(xù)拿地、貸款放量，總體不會有大調(diào)整。
亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存向記者透露：“實際上，我一直很少猜政策，我們都基于規(guī)律。在調(diào)控的這幾年，我們一直在反對調(diào)控，其實我們提前三年就能說到現(xiàn)在的結(jié)局，所以我們認(rèn)為十八大不會對樓市有更進一步的打壓，現(xiàn)在除了限購，沒有別的什么方法了，市場一點手段都沒有了。”
其又對記者說道：“地方政府肯定是愿意賣地的，那為什么土地供應(yīng)卻上不去呢？尤其是城市，在土地上面加大供應(yīng)根本就是喊口號，其實做不到的，只能短期內(nèi)采取限購的政策。我覺得限購的方案不能退出，如果退出的話，明年3月份必定暴漲，必然要出現(xiàn)像2009年那樣的暴漲，但是相對的，更嚴(yán)厲的打壓并沒有出現(xiàn)。所以在政策上，我覺得明年是溫和的。首先明年要放出更多的貸款，在今年的基礎(chǔ)上再加百分之十六，所以我相信明年的整個經(jīng)濟還有樓市的形勢都要大利好。”
“新的中央領(lǐng)導(dǎo)人，應(yīng)該說他們政策不會有大的調(diào)整，但是從他們管理的方式來看應(yīng)該有所不同?，F(xiàn)在很多東西都不一樣了，比如反腐倡廉和透明度，他們對制度、市場化的東西是在領(lǐng)導(dǎo)的方式上做，但政策一定不會有大的改變。另外，他們會加快我們改革的力度跟步伐，也就是說政策也要在改革過程中調(diào)整。而不是說先調(diào)整了政策再來改革，這個就是我第一個的觀點。核心就是2013年我們整個國家管理會變，但是是漸變。”黎振偉表示。
“高是客觀現(xiàn)實，我們土地成本、人工成本，當(dāng)?shù)卣乃袑r格土地的期盼，都很難讓他往下跌，但是問題是再回過頭看，我們怎么看這個高，就是如何防止這個泡沫的問題。一個是解決、避免出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫，一個是解決老百姓的需求。所以我認(rèn)為很重要的，一個是國家要加強保障房的建設(shè)，一個是不要讓泡沫破。第二個是要解決民生問題。”
“最后這兩個月拿地，實際上大家都能看到一線城市到底是怎么回事。現(xiàn)在一線房子都在漲，萬科[簡介 最新動態(tài)]現(xiàn)在就是整個帝王之母，整個房價暴漲之母。”陳寶存笑著向記者表示。
城鎮(zhèn)化并非未來重點
十八大會議中對房地產(chǎn)行業(yè)帶來最大影響的無疑就是城鎮(zhèn)化建設(shè)，此前已有多名券商分析師發(fā)布研報稱城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)行業(yè)接下來重點，然而這個觀點在4位專家眼里顯得并不是那么正確。
“城鎮(zhèn)化建設(shè)不是我們目前房子建得少。按照目前的發(fā)展水平，很多城市的開發(fā)量其實也是供過于求的，問題在于如何做好城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，讓更多人進了城不是買個房子去投資，進城其實要解決就業(yè)、解決生活、解決教育。更重要的是，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，而是要讓城鎮(zhèn)建設(shè)得更加宜居、宜業(yè)，來體現(xiàn)城鎮(zhèn)的更高水平的發(fā)展，而不是房地產(chǎn)化，猛賣地，猛建房子。”黎振偉給出了相對謹(jǐn)慎的回答。
“我覺得不一定是這樣的，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)肯定是有影響的，城鎮(zhèn)化是中小城市搞房地產(chǎn)，說得不好聽就是解決一個過去兩億多農(nóng)民經(jīng)過十多年后打工就有錢了，就在中小城鎮(zhèn)搞房地產(chǎn)。主要中小城鎮(zhèn)影響不大，舉個例子，垃圾股不能影響大勢的，只有北上廣深才能影響的，雖然可能中小城鎮(zhèn)加起來量不小，但是對大局影響不大。”國信證券分析師方焱表示。
“未來，應(yīng)該是農(nóng)村的土地現(xiàn)在盡量補償，大幅度提高，沒有上限，連著30年，所以說要補償增加十倍么，讓農(nóng)民帶著土地財富進城。最終都要落實到房價上面，為什么我一直強調(diào)這五年房價要翻番呢，就是最近這個土地法管理修正案，我做了3年多的土地一級開發(fā)，這些東西我都知道，這個必然是要出臺的。出臺這個土地法，草案已經(jīng)出臺了五六年了，這樣就會出現(xiàn)大量的農(nóng)民進城，你可以賣自己的土地，給農(nóng)莊，變成股份也好。十七大就講要增加農(nóng)民的財產(chǎn)，只有土地。”陳寶存強調(diào)。
風(fēng)險依舊存在，然而專家無限看好
“當(dāng)然，在房地產(chǎn)方面應(yīng)該是沒有風(fēng)險，但是如果你硬要說投資風(fēng)險的話，我覺得在養(yǎng)老、旅游、文化、休閑地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)在這個是風(fēng)險很大，住宅地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了供應(yīng)，能蓋30年也不夠用的。一個區(qū)域，住宅建成了，5-10年才能基本上入住率達到最高點，那時候你商業(yè)才能出現(xiàn)，如果你現(xiàn)在跟住宅一起上一定死掉。這必須有一個趨于成熟的過程，他肯定是商業(yè)還有別的東西跟著住宅走?，F(xiàn)在的問提就是國內(nèi)還有短型支架的旅游、養(yǎng)老，這里為什么有絕大的發(fā)言權(quán)呢，我最早的經(jīng)歷，1989年-2003年我一直在中國國際旅行社工作，我屬于旅游業(yè)的專家，然后從2003年開始我一直在做房地產(chǎn)開發(fā)工作，最后3年有是跟中國人壽做的，生態(tài)城的開發(fā)，就我個人自己的話，就對旅游、文化、養(yǎng)老其實都是一回事。像上海這個就不掙錢。我們知道不管是旅游文化休閑都是屬于持有型經(jīng)營的。這個在國內(nèi)有一個大的毛病，他的資金的來源利息過高。你根本貨不出來，央行可以貨出來，所以你賺到的那些有限的利潤都給銀行干了，所以企業(yè)你是賺不到錢的。所以說，現(xiàn)在你要做這種持有型的物業(yè)沒有這種基礎(chǔ)，很少有企業(yè)有這種條件，萬達[簡介 最新動態(tài)]是別人復(fù)制不了的。所以商業(yè)地產(chǎn)、旅游文化休閑地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)一定是泡沫。”陳寶存用自己的經(jīng)歷給記者講述了他的觀點。
“對于明年我們是無限看好啊，現(xiàn)在城市化進程的整個官方數(shù)據(jù)是百分之五十一點二七，事實上連百分之三十五的真正城市化也沒有做完，所以現(xiàn)在至少在未來三十年，還有5億人要在城市買房。你不能說你在農(nóng)村有房就不買了，整個城市的改制需求現(xiàn)在要到了起步的階段了，那無限看好住宅的產(chǎn)業(yè)就是因為這個。”陳寶存表示。
“我們總體也是非常樂觀的。”方焱表示。“唯一的風(fēng)險就是一旦量起來，價格漲起來，大家都擔(dān)心政策壓力。”