房價一路飆升的狂熱終于被國家宏觀調(diào)控的“金箍棒”剎住了，一些城市如廣州、深圳甚至出現(xiàn)跌幅近40%的現(xiàn)象，擁有多套房子的炒房族們美好的期待轉(zhuǎn)眼變成了沉重的包袱，曾經(jīng)熱鬧非凡的地產(chǎn)市場被一片嘆息聲所取代。
然而，在全國房市普遍處于低迷狀態(tài)之際，有一個城市的房價卻堅挺得讓人驚訝，那就是被外界視作富得流油的溫州。
這里房價仍在飛漲?
在一般人的腦海里，像溫州這樣一個陸地總面積只有11784平方公里、市區(qū)1187平方公里的小小地級市，其地產(chǎn)業(yè)從上個世紀90年代初就全面進入市場化，經(jīng)過多輪飛漲和十幾年的沉淀，應該進入理性化發(fā)展階段了?？墒?，十幾年來正是這塊彈丸之地———寸土寸金火爆的交易現(xiàn)象書寫了地產(chǎn)不倒的神話。其表現(xiàn)出來的火爆程度遠遠超過北京、上海、杭州等一線城市，在這里不管開發(fā)出多少房產(chǎn)，都能賣掉，根本不存在積壓問題，而且價格越漲越離譜。
今年1～5月，溫州市區(qū)以及下轄的各縣(市）房價一直呈上升趨勢，市區(qū)均價達16000~17000元/平方米，個別地段房價甚至突破40000元/平方米。不僅溫州市區(qū)房價高，其轄區(qū)的一些縣(市）房價也在飛漲。
從事房產(chǎn)評估的王先生告訴記者，瑞安安陽新區(qū)的房價從今年的1月份至今一直在漲，僅幾個月每平方米房價漲幅高達2000～3000元。2003年，王先生在安陽新區(qū)買了一套帶閣樓的三居室，當時只有4000多元/平方米，現(xiàn)在漲到20000多元/平方米，王先生覺得在瑞安沒有比買賣房子更賺錢了，只是現(xiàn)在這套房子用來自己居住，也就無法計算升值后的實際價值了。
翻開溫州地產(chǎn)業(yè)的歷史片段，我們不難發(fā)現(xiàn)其發(fā)展步履之神速。
瘋狂的樓市??滋潤的開發(fā)商?
大發(fā)集團是溫州最大、最具有實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司的辦公室主任潘江麗女士從事房地產(chǎn)業(yè)已有15年的歷史，也是大發(fā)集團的元老之一。她向記者透露了這樣一個消息：在溫州開發(fā)房地產(chǎn)比在別的地方帶勁，因為溫州房地產(chǎn)市場火爆，購房者踴躍，開發(fā)的樓盤根本不愁賣。隨著物價、地價、原材料的上漲，房地產(chǎn)價格上漲是一種必然。
現(xiàn)在其手頭還有多個項目在運作，不僅在溫州本土開發(fā)了十幾個高品質(zhì)的經(jīng)典樓盤，如大發(fā)商廈、凱潤、凱裕等，有些樓盤起初只有5000元/平方米左右，現(xiàn)在都漲到2萬多元/平方米。同時在上海、杭州、安慶等城市還有多個大樓盤在開發(fā)，開發(fā)總量超過100萬平方米。?
至于調(diào)控時期開發(fā)樓盤的風險，潘江麗認為，大發(fā)是溫州房地產(chǎn)業(yè)的品牌，是經(jīng)歷了我國房地產(chǎn)業(yè)多個低谷與高峰之后蓬勃發(fā)展起來的企業(yè)，如今已形成物業(yè)管理、地產(chǎn)開發(fā)等系列產(chǎn)業(yè)，擁有雄厚的自有開發(fā)資金，具有較強的抗風險能力。大發(fā)集團根本不存在資金瓶頸，開發(fā)的樓盤都很搶手。目前集團正在醞釀上市，上市后更不用擔心資金問題了。
除了大發(fā)之外，溫州其他地產(chǎn)商也有類似的經(jīng)歷與美好愿景。
京都房地產(chǎn)公司一位售樓小姐對記者說：“現(xiàn)在溫州房產(chǎn)價格還在上揚，新開樓盤價格都很高，我們公司在甌海大道新開發(fā)的小區(qū)尚未開盤，具體在什么時候?qū)ν怃N售，賣多少錢，至今還沒定下來，反正價格不會便宜。”
另據(jù)中梁置業(yè)有限公司的一位售樓小姐介紹，該公司開發(fā)的中梁·棕櫚灣小區(qū)，今年5月開盤的300多套房子，以1.3萬元的均價拋售，僅一個早上就被一搶而空，現(xiàn)場交易情況十分火爆。
溫州三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部負責人求國新從事房地產(chǎn)業(yè)也有多年。他憑自己多年的經(jīng)驗判斷：盡管國家宏觀調(diào)控政策對別的城市產(chǎn)生了巨大影響，但是溫州房地產(chǎn)市場不會有太大的波動。
求國新告訴記者，他們公司開發(fā)的新樓盤“嘉一廣場”，地處溫州民航路，今年4月開盤價達29000元/平方米，100多套房子沒多久全部被一搶而空，多年來他們公司新開樓盤幾乎沒有積壓。
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求國新還告訴記者，盡管目前不少地方的開發(fā)商面臨資金短缺困難，但是溫州的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司日子卻過得很自在，因為他們早已完成了原始資本積累，況且近年溫州房產(chǎn)交易活躍，并不存在積壓問題，資金流轉(zhuǎn)快。與此同時，溫州民間資本充裕，特別是去年以來，許多華僑將外幣兌換為人民幣，并用以購置房地產(chǎn)。隨著房市行情的上漲，開發(fā)商對購房者要求也逐漸苛刻起來，普遍將首付款提高到50%～60%，有的甚至將首付款提高到80%～90%，幾近全款買房，但購房者的熱度依然不減。因此，在全國地產(chǎn)面臨危機的時候，溫州仍一枝獨秀。
溫州房地產(chǎn)商滋潤的日子也引起外界的關注。一些外省市房地產(chǎn)商眼看自己難以熬下去，便紛紛到溫州拋送繡球，或前來尋求合作伙伴，或?qū)⑹种卸诜e的土地以及房產(chǎn)低價轉(zhuǎn)讓。因此，最近溫州一些有資金實力的企業(yè)正在謀劃成立“私募基金”等投資機構，計劃收購外地爛尾樓，對爛尾樓包裝、整改，待回峰時再高價拋售，從中獲利。
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破解樓市“瘋狂”之謎?
人們不禁發(fā)問：溫州并非“一線”城市，樓市火爆程度卻遠遠超過北京、上海、杭州等國內(nèi)這些熱門的“一線”城市，為什么國家宏觀調(diào)控“指揮棒”會在這里失靈呢？難道這里真的是“世外桃源”嗎？?
業(yè)內(nèi)人士認為，溫州房產(chǎn)火熱的現(xiàn)象不能簡單用資本的力量去解讀。
溫州中小企業(yè)協(xié)會會長、溫州管理科學研究院院長周德文接受記者采訪時指出，不是一線城市，價格卻超過一線城市，這似乎有些不正常，這也許跟溫州民間資本充裕有極大關系。但是，溫州房產(chǎn)繁榮背后不可忽視的一個問題就是空置率極高，可能高于全國的平均水平。這恰恰揭示了一種現(xiàn)象：其實溫州房產(chǎn)不完全按市場規(guī)律進行，溫州人把置房視作重要的投資渠道。既然是投資，不管有錢人還是沒錢人，都要想辦法往里扎，一旦扎對了扎準了，就可能在短時間里暴富，這種投資行業(yè)帶有極大的盲目性與風險性。
溫州房地產(chǎn)開發(fā)商李先生，曾經(jīng)搞過建筑設計，對房地產(chǎn)發(fā)展情況非常了解，他也發(fā)表了類似的觀點。房地產(chǎn)是溫州居民主要的投資產(chǎn)業(yè)，不少居民不管手中有沒有錢都要投資房地產(chǎn)。溫州人如此熱衷購房，一方面是攀比心理在作怪，誰家住房多、面積大、豪華，誰家就有實力；另一方面，許多人把房地產(chǎn)作為財產(chǎn)保值增值的重要渠道，大家期望通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)手獲取高額利潤。
已有多年房產(chǎn)評估經(jīng)驗的王先生，現(xiàn)任職于瑞安一家會計師事務所：“房源供應量不足，供求矛盾導致價格失衡。以瑞安為例，瑞安全市有110萬人口，2005年，住宅供應量僅為64.91萬平方米，共4872套房子；2006年，住宅供應量減少到21.25萬平方米，共1480套房子；2007年更少，住宅供應量只有10余萬平方米，700多套房子。而開發(fā)商為了追求利潤，盡快回籠資金，將規(guī)劃的小套室改為大套室賣，因此，更加激化了供需矛盾。在供求關系嚴重失衡的情況下，房價上漲是必然的?！?/p>
總而言之，導致溫州房價連攀新高的因素有三：一是溫州人手頭有錢，購買力強，因而房地產(chǎn)市場需求趨旺；二是土地資源緊缺，住宅規(guī)劃供應量太少，導致房產(chǎn)開發(fā)成本增加，房價上升；三是許多人把地產(chǎn)當作支柱產(chǎn)業(yè)，并帶有濃厚的投機行為，這直接引發(fā)地產(chǎn)市場的供需矛盾。說白了，炒房還是有利可圖。
溫州自我眼中的風險
有人擔心溫州房價一路攀升，長此以往總有一天會崩盤。因為溫州人都在自己炒自己，開發(fā)商、中介機構、一般市民幾乎全民皆炒，樓市帶有極大的泡沫成分。特別是一些二手房中介(溫州人俗稱“紅牌子”）主動介入炒樓由來已久。
那么，溫州的房價究竟有無“水分”？未來走勢會怎樣？
記者曾就相關問題向溫州市房管局、土地局等部門咨詢，他們都表現(xiàn)出十分謹慎的態(tài)度，不愿作正面回答。
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而溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文分析認為，溫州房價會在較長一段時間里保持現(xiàn)在的高價位運行，然而再升值的空間并不大。
前不久，溫州市政府公布了2008年下半年溫州市區(qū)同級別土地上住房平均交易價格。此前，還出臺了《溫州市關于加強商品房預售銷售和轉(zhuǎn)讓管理的意見》，規(guī)定商品房不許“內(nèi)部認購”和收取定金、期房不得轉(zhuǎn)讓、適當提高買第二套以上(含第二套）住房的首付款比例，增加經(jīng)濟適用房的比例等相關措施，這都是針對那些樓市投機客設的“緊箍咒”。然而，這些“緊箍咒”似乎不能從根本上解決溫州樓市高價位運行的壓力。
對于樓市的風險，溫州市場營銷協(xié)會副秘書長鄭遠輝也作了分析，他認為———溫州人家鄉(xiāng)情結較重，大多數(shù)人離鄉(xiāng)不離土，根還在老家。不像深圳，是個移民城市，一旦出現(xiàn)問題人們可以撤離。溫州人永遠不會放棄自己的家園。另外，溫州民間資本充裕，一般風險都能消化得了。
求國新也認為，溫州樓市不會發(fā)生大的地震，今后可能在10%左右的幅度搖擺。
在夾縫中生存的“中介”說明了什么？?
記者在調(diào)查中還了解到，幾個月來，被喻為“溫州炒房團”爆炒當?shù)貥鞘小皽卮病钡亩址恐薪?當?shù)厮追Q“紅牌子”）日子并非人們想象的那么風和日麗，種種跡象表明他們正面臨“斷炊”的危機。
由于受“交易稅收、期房現(xiàn)轉(zhuǎn)”等系列調(diào)控政策的影響，溫州一些偏僻地段以及二手房交易量明顯下降。
據(jù)溫州市工商局最新統(tǒng)計，溫州市區(qū)個體房產(chǎn)中介因生意慘淡數(shù)量銳減70%，從去年的1000多家銳減至目前的300多家，平均每天有近5家“紅牌子”關門歇業(yè)。
溫州海螺置業(yè)，自去年7月成交量開始下降至今，已關閉了6家門店，從過去最鼎盛的35家門店縮減為29家。經(jīng)紀人數(shù)量也從原先的376人減少到285人。
溫州猛豹房產(chǎn)中介負責人王長生表示，溫州二手房市場生意遠遠不如往年，房屋有價無市。?
“單一的二手房買賣業(yè)務已經(jīng)很難支撐一個品牌房產(chǎn)中介的運行，今年我們將進一步向一手代理、商業(yè)地產(chǎn)等領域擴張。”天浩置業(yè)負責人王珍楠在談到房產(chǎn)中介的生存現(xiàn)狀時這樣表示。天浩置業(yè)在這一輪調(diào)整中將門店從原來的10家減少到8家。
二手房交易也是房地產(chǎn)市場的一個重要晴雨表，國家宏觀調(diào)控這只強有力的“有形之手”也令溫州這個自成一體的“地產(chǎn)孤島”產(chǎn)生了細微的動搖，這表明溫州樓市需要一個理性的回歸期。從總體來看，國家“調(diào)控政策”似乎對溫州沒有太大影響，但究竟這種頑強的抗衡能力能持續(xù)多久，仍需拭目以待.
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