新的一年，房地產(chǎn)企業(yè)的壞日子并沒有到頭，并且還將更壞。
“市場(chǎng)冷暖，銀行先知。不要說放貸名單縮水，實(shí)際上整個(gè)一季度工行放出的開發(fā)貸也沒多少。按照有關(guān)部門的預(yù)測(cè)，今年地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少要死掉1/3以上。”3月22日，一位工行總行信貸人士向本報(bào)記者透露，工行今年計(jì)劃的開發(fā)貸規(guī)模已經(jīng)在去年基礎(chǔ)上進(jìn)一步大幅壓縮。
“部分開發(fā)貸收回來，就不再放出去了。央行兩會(huì)表態(tài)支持優(yōu)質(zhì)開發(fā)貸、保障供應(yīng)也不管用。各家商業(yè)銀行都有自身的風(fēng)控考慮。”該人士稱，近期沒有放松開發(fā)貸的可能。
近乎相同的采訪反饋陸續(xù)從中行、交行及部分股份制銀行傳來。出于對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下行、地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、樓市繼續(xù)下跌的不樂觀判斷，主流銀行在實(shí)操層面已經(jīng)開始進(jìn)一步收緊開發(fā)貸。
慣例意義上的年初信貸井噴并沒有出現(xiàn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要渠道，銀行的這一表態(tài)，無疑擊碎了開發(fā)商藉此改善資金緊缺狀況的愿望。
“信貸越來越難得，這樣看來，我們?nèi)ツ觊_始的地產(chǎn)基金戰(zhàn)略探索是對(duì)的。”福晟集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)為，接下來對(duì)地產(chǎn)商的考驗(yàn)將更多地體現(xiàn)在資金籌集與精細(xì)化運(yùn)作能力之上。
對(duì)于市場(chǎng)的這一變化，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平向本報(bào)記者表示，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正在累加，經(jīng)濟(jì)遇冷，銀行惜貸已是事實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資突圍并非化解風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑，還應(yīng)關(guān)注資金鏈斷裂、并購重組債券落空等帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。“最終的結(jié)果，還將是投資的合理下降。與去年房地產(chǎn)近30%的投資增速相比，今年預(yù)計(jì)投資增速會(huì)回落到20%左右。”連平分析。
開發(fā)貸仍為重點(diǎn)限制業(yè)務(wù)
從“存款準(zhǔn)備金率下調(diào)資金放量”，到“首套房貸利率逐漸回落”，再到“地方投資沖動(dòng)復(fù)燃”，在經(jīng)歷了史上最為嚴(yán)厲的行業(yè)調(diào)控后，對(duì)資金嚴(yán)重饑渴的房地產(chǎn)行業(yè)正在尋找一切題材進(jìn)行自我撫慰，并希望隨著貨幣寬松政策及2012年年初信貸潮的到來，迎來開發(fā)貸規(guī)模上的解禁與反彈。
兩會(huì)上，央行副行長劉士余關(guān)于“信貸資金要支持普通商品住宅的建設(shè)或開發(fā)”的表態(tài)，更是應(yīng)聲刺激了地產(chǎn)股全線飄紅。
但這些所謂的“利好因素”及央行的官方表態(tài)，在銀行從業(yè)人士看來，卻對(duì)開發(fā)貸的實(shí)際操作沒有任何指導(dǎo)意義。
“說到貨幣投放總量增加，從今年前兩個(gè)月僅7000億元的月度信貸增量也可以看出，銀行信貸投放還不及去年四季度。截至3月22日，3月份四大銀行信貸也并沒有出現(xiàn)市場(chǎng)所預(yù)期的季末反彈，跟前兩個(gè)月相近。”前述工行信貸人士表示，出于對(duì)經(jīng)濟(jì)遇冷的不樂觀，銀行正在主動(dòng)調(diào)低信貸速度。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)貸依然是重點(diǎn)限制業(yè)務(wù)。
該工行人士稱，收縮的最主要考慮來自于房地產(chǎn)行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)。“2008年、2009年大量的房地產(chǎn)企業(yè)積極擴(kuò)張，拿下了大量的高成本地塊與資金，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)遇冷、行業(yè)調(diào)控繼續(xù)、樓市下探行情明顯，這種周期性行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并非官方的喊話就能消除的。”
同樣，由于擔(dān)憂二季度開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化導(dǎo)致信貸資產(chǎn)不良率上升，交行相關(guān)信貸人士表示，今年將進(jìn)一步壓縮開發(fā)貸與平臺(tái)債。
“誰會(huì)明知市場(chǎng)前景不好，還繼續(xù)往外借錢？2012年地產(chǎn)行情關(guān)鍵詞依然是‘風(fēng)雨飄搖’。”連平認(rèn)為，盡管不排除部分中小銀行出于盈利考慮出現(xiàn)個(gè)別松動(dòng)，但在監(jiān)管部門不斷強(qiáng)調(diào)金融體系風(fēng)險(xiǎn)的背景下，主流銀行的謹(jǐn)慎合乎情理。
國泰君安人士也表示，在其3月份組織的一次調(diào)研中，各家商業(yè)銀行并未表現(xiàn)出以往年初的松動(dòng)跡象。“對(duì)于舊貸主要是置換，對(duì)于新項(xiàng)目依然嚴(yán)格。”
“實(shí)際上，從前兩個(gè)月開發(fā)商自籌資金比例的上漲，也可以看出各家銀行對(duì)開發(fā)貸的惜貸。”連平分析，今年前兩個(gè)月，開發(fā)商開發(fā)資金來源中，自籌資金比例上升至42.3%，而在去年全年，這一比例為40.95%。
銀川一家本土開發(fā)商更是表示，由于企業(yè)普遍規(guī)模較小，除了個(gè)別龍頭的全國性區(qū)域性企業(yè)，其他開發(fā)商已經(jīng)很難敲開信貸的大門。“開發(fā)商的自籌資金占比會(huì)更高，在50%以上。”
而對(duì)于銀行首套住房按揭的松動(dòng)，中行信貸人士也坦言，“個(gè)貸無論是在綜合收益上，還是在壞賬率上，都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于開發(fā)貸。”盡管銀行對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持主要體現(xiàn)在個(gè)貸支持與開發(fā)貸支持之上，但對(duì)個(gè)貸的放松并不代表銀行對(duì)地產(chǎn)行業(yè)前景與風(fēng)險(xiǎn)的改觀。
警惕風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散
細(xì)心人士不難發(fā)現(xiàn)，妨礙各家銀行開發(fā)貸投放的主要理由，已從去年下半年的地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)升級(jí)為行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)。
盡管不同意交行人士“二季度房地產(chǎn)開發(fā)貸不良率抬頭”的判斷，但前述工行人士并未否認(rèn)地產(chǎn)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性。
“市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)貸逾期。隨著調(diào)控的持續(xù)與經(jīng)濟(jì)下行，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)早不是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，我們僅是認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)貸不良率的反彈在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上還會(huì)滯后一點(diǎn)兒。”前述工行信貸人士認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)控效果初顯的膠著階段，“很多開發(fā)商還在撐，在試圖通過各種融資、甚至高息渠道打時(shí)間拖延戰(zhàn)。”
事實(shí)確實(shí)如此。盡管開發(fā)商資金鏈緊張的消息在去年就一直不斷，但樓市上經(jīng)得住考究的降價(jià)卻是近期才開始顯現(xiàn)。
而一如往年的直接融資與間接融資此起彼伏的生存經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入2012年，深挖地產(chǎn)私募基金等融資渠道也被提上各家地產(chǎn)公司的日程。
去年5月被窗口叫停的地產(chǎn)信托，也正挑戰(zhàn)各種突圍。北京一家信托公司人士表示，“無論是保障房、還是與私募基金合作或是自行發(fā)行主動(dòng)管理類私募產(chǎn)品，這些都在政策允許范圍內(nèi)。監(jiān)管層只是希望加強(qiáng)信托公司的主動(dòng)資產(chǎn)管理與風(fēng)控能力”。
前述福晟集團(tuán)人士稱，當(dāng)前大熱的開發(fā)商主導(dǎo)式地產(chǎn)pe將是開發(fā)商自籌資金的重要來源。
“已經(jīng)有信托、基金等孤軍深入房地產(chǎn)開發(fā)前線，出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的投資，要關(guān)注因?yàn)橘Y金鏈斷裂、并購重組等帶來的債券落空等風(fēng)險(xiǎn)。”連平提示。
“融資突圍是正常，但在調(diào)控周期持續(xù)的情況下，一味的融資已經(jīng)很難度過這個(gè)周期性風(fēng)險(xiǎn)，最佳途徑還是減緩?fù)顿Y、加速降價(jià)回籠。”中行人士也認(rèn)為，樓市將在二季度進(jìn)一步下探。
而在投資方面，連平表示，已公布的2011年地產(chǎn)企業(yè)年度報(bào)告顯示，房企負(fù)債率還在進(jìn)一步上升，過去一年盡管房地產(chǎn)行業(yè)投資增速有所回落，但增速仍大大超出資金來源增速。
“要平滑風(fēng)險(xiǎn)，還在于與融資相匹配的投資，2012年比較合理的投資增速將在20%左右。”連平分析。