認(rèn)證資料顯示為“中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員，財(cái)經(jīng)專欄作家”的牛刀在微博稱，預(yù)計(jì)2013年房?jī)r(jià)開(kāi)始大跌，住宅買點(diǎn)開(kāi)始出現(xiàn)。
牛刀認(rèn)為：“房?jī)r(jià)下調(diào)將轉(zhuǎn)向第二階段，那就是全國(guó)房?jī)r(jià)普降階段，所以2012年是全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始下降的年份，雖然這時(shí)房?jī)r(jià)跌幅不是很大，但還會(huì)吸引一些購(gòu)買者。2013年房?jī)r(jià)開(kāi)始大跌，住宅買點(diǎn)開(kāi)始出現(xiàn)。”
牛刀：美國(guó)房?jī)r(jià)跌11年中國(guó)房?jī)r(jià)要跌多少年
很多人不明白溫家寶在政府工作報(bào)告中提出下調(diào)gdp到7.5%是什么意思，未來(lái)我們應(yīng)該如何實(shí)行自己的財(cái)產(chǎn)的保值升值。就此，我在這里談?wù)勛约旱目捶?，不作投資依據(jù)。
gdp增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%，而cpi預(yù)期增長(zhǎng)4%，這種數(shù)據(jù)向我們傳遞的有三個(gè)信號(hào)：一個(gè)是貨幣增速依然緊縮，m2增速不會(huì)超過(guò)14%，這對(duì)房?jī)r(jià)的打擊是致命的；二個(gè)是2012年中國(guó)從通脹走向滯脹，按照經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律就是，滯脹的后面是通縮。所謂滯脹，是指經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)下降而通脹還沒(méi)有消除的一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。這種狀態(tài)意味著經(jīng)濟(jì)按照自己的規(guī)律在進(jìn)行調(diào)整；三個(gè)是溫家寶講的未來(lái)將淘汰1.5萬(wàn)噸過(guò)剩的水泥，那就是表示國(guó)家將壓縮基建包括房地產(chǎn)的規(guī)模。
在通脹的時(shí)代是資產(chǎn)為王，而在滯脹的時(shí)代是現(xiàn)金為王。這是兩種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下的不同理財(cái)方法。任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體都不可能永遠(yuǎn)是通脹，也不可能永遠(yuǎn)是通縮。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在2012年正式出現(xiàn)拐點(diǎn)，一切以通脹為題材的避險(xiǎn)方法正在過(guò)時(shí)，因?yàn)楹芏噘Y產(chǎn)價(jià)格包括房?jī)r(jià)將進(jìn)入谷底，代之而行的是以現(xiàn)金并購(gòu)大潮開(kāi)始興起，很多資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入底部，出現(xiàn)買點(diǎn)。
中國(guó)央行的貨幣緊縮是從2010年10月份開(kāi)始，貨幣緊縮的效應(yīng)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上需要一到兩年的時(shí)間。我們從市場(chǎng)看見(jiàn)，個(gè)盤(pán)和區(qū)域的泡沫在2011年10月開(kāi)始出現(xiàn)破滅，房?jī)r(jià)下調(diào)將轉(zhuǎn)向第二階段，那就是全國(guó)房?jī)r(jià)普降階段，所以，2012年全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始下降的年份，出現(xiàn)全國(guó)性的普跌，因?yàn)檫@時(shí)房?jī)r(jià)跌幅不是很大，所以，還會(huì)吸引一些購(gòu)買。2013年房?jī)r(jià)開(kāi)始大跌，住宅買點(diǎn)開(kāi)始出現(xiàn)。
伴隨著滯脹時(shí)期的調(diào)整，我們將會(huì)發(fā)現(xiàn)，人民幣匯率走勢(shì)將會(huì)發(fā)生奇妙的變化。不久前，周小川行長(zhǎng)在央行網(wǎng)站上、習(xí)近平副主席訪美時(shí)讀表達(dá)了人民幣匯率將加快市場(chǎng)化進(jìn)程，那么，這就意味著人民幣匯率自此將會(huì)隨著市場(chǎng)自由浮動(dòng)，更多的投資人將要持有美元資產(chǎn)。毫無(wú)想像的我們就應(yīng)該知道，很多人將會(huì)拋售中國(guó)的房產(chǎn)，去購(gòu)買美國(guó)的房產(chǎn)。道理很簡(jiǎn)單，中國(guó)的房?jī)r(jià)在高位，而美國(guó)的房產(chǎn)在谷底。如果要吸引美元回頭，只有一個(gè)辦法，把房?jī)r(jià)泡沫刺破，致使房?jī)r(jià)出現(xiàn)底部。
如果貨幣持續(xù)緊縮，那么，房?jī)r(jià)將會(huì)一直下行。日本是下行了15年，美國(guó)是下行了11年。中國(guó)房?jī)r(jià)最后跌到什么程度，那也只有天曉得。回過(guò)頭來(lái)看看7.5%的經(jīng)濟(jì)增速，就不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增速的下降是從多方面影響房?jī)r(jià)的。作為金融的住宅，已經(jīng)失去了投資的意義，最后剩下的只是居住的功能。
牛刀：現(xiàn)在買房人幾個(gè)月后又會(huì)去砸售樓處
糾結(jié)：無(wú)論是買房人，還是賣房人，現(xiàn)在都很糾結(jié)。
究其緣由，是政策的取向很清晰，但是，卻無(wú)法在各大城市進(jìn)行量化分析，也就是說(shuō)無(wú)論是誰(shuí)都不知道房?jī)r(jià)的合理水平處在什么狀態(tài)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中，當(dāng)總需求與總供給處在模糊狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)以價(jià)格來(lái)調(diào)劑供求關(guān)系，謀求平衡狀態(tài)。唯有中國(guó)的房?jī)r(jià)不適用這條理論。
上海寶山一個(gè)樓盤(pán)春節(jié)后新開(kāi)盤(pán)價(jià)格為8800元，等于80萬(wàn)可買90平方米的住宅，好多按耐不住的買房人殺將進(jìn)去，唯恐買不到更便宜的。深圳的一個(gè)樓盤(pán)從1.2萬(wàn)元降到9300元也有很多去買。深圳還有一個(gè)樓盤(pán)搞一個(gè)一成首付對(duì)外銷售，意思是免一成首付然后開(kāi)發(fā)商墊付一成首付買房人自己支付一成首付，實(shí)際價(jià)格下調(diào)了10%以上，而且放大了資金的杠桿效應(yīng)，也吸引了一撥人。一線城市用這種手段，促使了成交量放大了一點(diǎn)，但僅僅只維持一周，就很快沒(méi)人買了，道理是，降價(jià)水平顯然不夠。
近日，保利集團(tuán)在上海的一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，當(dāng)時(shí)是以樓市炒家為主要購(gòu)買力，房?jī)r(jià)定為21000元一平方米，因?yàn)榉孔淤u不動(dòng)，春節(jié)前，房?jī)r(jià)調(diào)到19000元，就有一波人去搶購(gòu)，大約賣了160套；春節(jié)后，單價(jià)從1.9萬(wàn)元/平方米降至1.7萬(wàn)元/平方米，而交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級(jí)為精裝修，如果考慮裝修成本，相當(dāng)于8折優(yōu)惠。買19000元的房子的那撥人就跑去砸售樓處，說(shuō)開(kāi)發(fā)商的道德去了哪里？開(kāi)發(fā)商啞口無(wú)言。
隨后，另一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)全國(guó)22個(gè)在售項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)，部分房源降價(jià)幅度達(dá)到15%。此外，金地、萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進(jìn)。
其實(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)的買點(diǎn)還沒(méi)有出現(xiàn)，匆忙出手都是貪圖小便宜的買房人。住宅買點(diǎn)的出現(xiàn)，在貨幣政策只要緊盯m2這個(gè)數(shù)據(jù)，只要m2沒(méi)有超過(guò)14%，房?jī)r(jià)就會(huì)一直處在下降的通道。這是不容置疑的。
真正促使房?jī)r(jià)大跌的是人民幣匯率走向。我們的決策層一而再再而三的表態(tài)，人民幣匯率要推進(jìn)市場(chǎng)化進(jìn)程，也就是說(shuō)，人民幣匯率到了隨市場(chǎng)浮動(dòng)的時(shí)候了。如果人民幣匯率隨市場(chǎng)浮動(dòng)后，中國(guó)房?jī)r(jià)將自動(dòng)對(duì)應(yīng)國(guó)際價(jià)格的平均水平才不至于導(dǎo)致匯率崩盤(pán)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)才會(huì)回歸到合理價(jià)位。對(duì)應(yīng)歐美等國(guó)的房?jī)r(jià)，我們的房?jī)r(jià)泡沫一目了然，現(xiàn)在8800元一平米的樓盤(pán)，說(shuō)不定未來(lái)可能只值4800元。
一步降到底是開(kāi)發(fā)商很不情愿的。所以，未來(lái)很多人就會(huì)去砸售樓處，就會(huì)去指責(zé)開(kāi)發(fā)商的血液是不是道德的。這個(gè)售樓處現(xiàn)在裝修的再好，也經(jīng)不起幾砸。反過(guò)來(lái)問(wèn)一句：為什么不等人民幣匯率隨市場(chǎng)自由浮動(dòng)后，再來(lái)?yè)駲C(jī)買樓呢？因?yàn)槟菚r(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)真正的買點(diǎn)。何苦一定要和售樓處過(guò)不去？