無論一手還是二手，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)企業(yè)都是靠樓市交易量吃飯的，今年的樓市交易行情下，代理行和中介公司兩大房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)群體的日子很煎熬。 “不管是代理行還是中介公司，今年只有做得好的公司，才可能實現(xiàn)全年不大幅度虧損。”凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理尹新民告訴本報記者。這幾乎是業(yè)內(nèi)人士的一致判斷。 調(diào)查中，記者還注意到，盡管今年年中之后至今相對最困難的時間里，尚未出現(xiàn)大規(guī)模的中介關(guān)門或相關(guān)經(jīng)紀公司倒閉，但人員流失包括高層流失卻在悄然惡化。
“這種狀況反而孕育著更大的全經(jīng)紀行業(yè)的危機。為了生存，代理行和中介公司之間，早已展開了混戰(zhàn)，相互爭奪對方市場，代理行嘗試中介業(yè)務(wù)，中介公司則幾乎每家都大力搶占一手項目分銷。越爭奪，各自的生存空間顯得更為局促。”一位剛剛離職的中介公司門店負責人坦言。 艱難維持：虧損已從去年開始 好收成的年份，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的業(yè)績?nèi)巳私灾?；差年份如今年，代理行、中介公司的業(yè)績就成了一個謎。這也算是一大特點。 尋訪多家大型房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的官方網(wǎng)站，才僅僅尋得中原地產(chǎn)官網(wǎng)來自華南區(qū)的一段業(yè)績信息：中原地產(chǎn)（華南區(qū)）9月戰(zhàn)績喜人，環(huán)比增長11%，業(yè)績占內(nèi)地業(yè)務(wù)的52%。廣州中原繼續(xù)保持穩(wěn)定表現(xiàn)，業(yè)績創(chuàng)年內(nèi)新高，9月業(yè)績環(huán)比微升2%，保持良好的發(fā)展態(tài)勢。
另一家知名中介公司的門店經(jīng)理則坦言，沒人會報憂的，要報自然報喜，但喜從何來？ 記者注意到，即使中原這則難得的報喜消息，也未透露實際業(yè)績體量，僅實現(xiàn)環(huán)比增長。“金九銀十，和往年相比，9月份較8月份業(yè)績增長是必然的，而且漲幅遠遠不止11％。而該月華南區(qū)業(yè)績占其內(nèi)地業(yè)務(wù)的52％，可見其他地區(qū)是多么慘淡。”該人士一針見血。 整體的真實狀況，甚至遠不如中原地產(chǎn)這樣略顯寒磣的環(huán)比小幅增長，包括大多數(shù)代理行和中介公司，業(yè)績長時間在低位徘徊，難有起色。 德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，“不管一手還是二手市場，成交量那么差，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的業(yè)績肯定好不了。出現(xiàn)大面積虧損也是正常的市場反應(yīng)。很大程度上，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，有些無能為力。” 和無須公布業(yè)績的經(jīng)紀公司相比，作為上市公司的世聯(lián)地產(chǎn)今年著實嘗到了業(yè)績疲軟的“嚴重后果”。公開資料顯示，截至10月18日，因為一則業(yè)績修整公告引發(fā)的投資者恐慌拋盤，世聯(lián)地產(chǎn)股票9日內(nèi)暴跌近30％，最低股價13.75元，較上市首日價格幾近腰斬。 還有相當一部分房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，業(yè)績虧損從去年就已經(jīng)開始。
除今年初21世紀不動產(chǎn)公布的2010年財報由于擴張導(dǎo)致成本大增，全年凈虧損逾1億元外，有更多的中小型代理行和中介公司，也已出現(xiàn)入不敷出的局面。更大的危機在于，今年市場狀況不僅沒有好轉(zhuǎn)，且嚴厲的調(diào)控政策還將持續(xù)較長時間。明年市場將更加險惡。 代理行、中介同質(zhì)混戰(zhàn) 調(diào)查中，本報還注意到，市場交易量萎縮，房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)行業(yè)企業(yè)為了各自生存，開始出現(xiàn)相互滲透到對方市場，代理行、中介公司業(yè)務(wù)同質(zhì)混戰(zhàn)的局面越加明顯。“這可能成為加速淘汰弱小企業(yè)的另一股重要力量。”陸騎麟指出。 隨著二手房市場交易量持續(xù)快速萎縮，中介公司紛紛大力推進一手分銷業(yè)務(wù)，不少大型中介公司早在去年就全面進入。
今年，一手分銷業(yè)務(wù)已逐漸成為許多中介公司重要的業(yè)績構(gòu)成，個別公司的一手業(yè)務(wù)甚至超過傳統(tǒng)二手中介門店的收入。 例如漢宇地產(chǎn)高層透露，該公司2005年開始啟動一二手聯(lián)動，從去年開始，一手業(yè)務(wù)快速增長，目前一手房業(yè)務(wù)占其總業(yè)務(wù)的60%至65%，去年同期則為40%。 尹新民估計，上海前五名的中介公司中，一手、二手業(yè)務(wù)體量目前基本上趨向于對半開，個別一手業(yè)務(wù)投入更大的中介公司可能要占到整體業(yè)務(wù)體量的六成以上。 在傳統(tǒng)的租賃業(yè)務(wù)方面，盡管今年上海等大部分城市租金一直處于持續(xù)上漲階段，但由于業(yè)務(wù)收入特點，租賃業(yè)務(wù)的增長根本無法彌補傳統(tǒng)二手中介業(yè)務(wù)的萎縮。陸騎麟透露，現(xiàn)在大部分的二手中介公司，租賃業(yè)務(wù)收入占比不足10％。 “隨著一手房市場降價潮出現(xiàn)，一二手房價格倒掛現(xiàn)象，正在迅速大量涌現(xiàn)。二手房房東的價格調(diào)整速度，趕不上一手市場的開發(fā)商價格調(diào)整，導(dǎo)致許多區(qū)域的二手房成交幾乎處于停滯狀態(tài)。”陸騎麟分析，一二手房價格倒掛加劇，令許多中介公司的二手業(yè)務(wù)幾乎陷于停滯。 來自上海中原地產(chǎn)的市場報告顯示，無論是真跌還是假摔，二手房掛牌價的下滑至少透露出賣方堅挺價格的破冰跡象，但就目前的成交情況看，買方仍然“不買賬”，房源的增加，讓買方有了更多的選擇，因而現(xiàn)階段大部分買家都處于光看不買，持續(xù)觀望的狀態(tài)。
二手中介公司強勢介入一手市場，令原本就低迷的一手房代理行面臨更大的壓力。陸騎麟透露，最近已有個別大型代理行在著手開設(shè)二手房中介門店，介入二手市場。“這么做的出發(fā)點，不在于短期對二手業(yè)務(wù)的搶占，而在于中介門店在客戶資源等層面的優(yōu)勢，代理行必須正面二手中介公司的市場爭奪。” 能否以及如何堅持到最后？ 據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，上海全市總價800萬元以上的高端二手住宅總計成交52套，1.6萬平方米，成交套數(shù)較8月下跌23.5%，同比去年同期大跌69.2%，為今年3月以來的最低點。
這就是二手中介公司的壓力和生存危機所在。 目前的一手業(yè)務(wù)中，代理公司的營銷代理費一般是樓盤銷售額的0.8％-1.5％，而二手中介分銷一手房的傭金一般是銷售額的1.5％-4％。兩者出現(xiàn)較大差距的重要原因是，在樓盤代理之外，開發(fā)商還有大量廣告等投入成本，而二手中介直接與客戶對接，其他成本較代理行低很多。
這是代理行面對一手市場交易量萎縮和二手中介公司競爭的壓力和生存危機所在。這樣的混戰(zhàn)中，誰會笑到最后？ 今年年中，美聯(lián)物業(yè)上海公司撤離退出上海，成為二手中介在這波樓市調(diào)整中被淘汰的典型案例，不過自此之后至今，尚未出現(xiàn)大公司倒閉或中介門店大規(guī)模關(guān)門的情況。“大家都還在苦苦支撐，撐下去就有機會。”陸騎麟說出了許多中介公司的想法。 10月19日，連續(xù)4年虧損的國際知名代理行戴德梁行傳出掛牌出售股份的消息。業(yè)內(nèi)對一些代理公司因業(yè)績虧損而面臨淘汰邊緣的判斷，幾乎成為共識，代理公司遲早也會出現(xiàn)倒閉的案例。 尹新民透露，競爭還將更為激烈，畢竟經(jīng)歷過前幾輪調(diào)控依然存活下來的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，相對的抗壓能力較強，這也令這種相互間的滲透和競爭更為激烈。“目前來看，一手代理行的生存壓力較二手中介更大。越來越多的代理公司正在進行全國布局，加大在上海等一線城市之外的業(yè)務(wù)份額，以提高對單個市場的抗風險能力。” 陸騎麟推測，在進行市場滲透混戰(zhàn)的趨勢下，代理行和二手中介這兩大房地產(chǎn)經(jīng)紀的主要陣營很可能趨同化，大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司將橫跨一二手代理和中介市場，包括住宅、商辦全物業(yè)類型的一二手業(yè)務(wù)聯(lián)動，這波行業(yè)整合中，也只有這種抗風險性更強的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司能夠幸存下來。
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