“2010年至2020年是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。”近兩年來(lái)，上至商業(yè)巨頭，下至民營(yíng)投資，人們無(wú)不堅(jiān)信著這一論調(diào)。誠(chéng)然，隨著城市化進(jìn)程的加速，商辦物業(yè)正在迎來(lái)新的需求與機(jī)遇，而住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控又促使大量資本進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)。各種利好之下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)群雄并起的火爆場(chǎng)面不斷升溫。
只是，“火爆的背后未必真的景氣”，高力國(guó)際商鋪服務(wù)副董事朱喜平的這一感慨似是對(duì)扎堆轉(zhuǎn)型的房企現(xiàn)狀最為客觀的評(píng)價(jià)。比專家更為謹(jǐn)慎的則是時(shí)刻盯著地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)部門(mén)，在上海，一紙商業(yè)期房限貸令雖然算不上重拳，但原本商家最愛(ài)的“不限貸、不限購(gòu)”開(kāi)始有了附加條件。而北京、武漢、青島等城市各自推出非住宅房產(chǎn)稅，租賃、轉(zhuǎn)讓土地稅等各類通知也層出不窮。至今，這些稅費(fèi)法的確還未對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊，但其背后的意義卻極其深遠(yuǎn)——原本逍遙于調(diào)控外的商業(yè)地產(chǎn)，如今也逐步進(jìn)入監(jiān)管，若是“熱”成了社會(huì)問(wèn)題，調(diào)控序幕可能會(huì)隨時(shí)揭開(kāi)。
調(diào)控警報(bào)事出有因
住宅市場(chǎng)限購(gòu)限貸后，商業(yè)地產(chǎn)得益于調(diào)控之外，逐漸成為了投資客的新寵。據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2010年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598.9億元、1806.5億元，分別增長(zhǎng)34.2%和31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到5354億元、2149億元，分別增長(zhǎng)46.3%和31.2%。
而今年以來(lái)，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資仍在迅速增長(zhǎng)。據(jù)佑威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年年初至今，上海新增土地市場(chǎng)供應(yīng)中，商業(yè)辦公地塊出讓總量同比提升34%，達(dá)到126萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到261萬(wàn)平方米。前7個(gè)月上海寫(xiě)字樓和商鋪的成交總量，在過(guò)去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)研究稱，未來(lái)兩三年里，上海市場(chǎng)新增的商業(yè)辦公項(xiàng)目將以30%左右的增幅入市。而市場(chǎng)存量方面，截至7月底，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量達(dá)到市場(chǎng)峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的銷售量計(jì)算，最起碼要21個(gè)月才能消化完畢，這還不算未來(lái)的市場(chǎng)新增供應(yīng)。
隨著供應(yīng)量的不斷增加，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)自然也逐步加劇，加之明后年恰逢新政后各房企還款高峰期迫近，這般敏感的節(jié)點(diǎn)時(shí)刻，政府出手干預(yù)也便顯得合情合理了。今年7月，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)議上，第一次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，明確銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭。一個(gè)月后，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求禁止個(gè)人消費(fèi)信貸用于購(gòu)買商業(yè)用房。同時(shí)，上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而之前的要求僅是在結(jié)構(gòu)封頂后。
“政府的這一舉措，主要還是為了防止消費(fèi)類貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，也是為了控制總體信貸規(guī)模保持相對(duì)平穩(wěn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉如是說(shuō)。他同時(shí)向我們分析，今年以來(lái)上海市主要銀行個(gè)人房貸減少，但個(gè)人消費(fèi)貸款卻猛增，一定程度上應(yīng)該存在消費(fèi)類貸款購(gòu)買住宅或商業(yè)地產(chǎn)這種打擦邊球現(xiàn)象；當(dāng)前上海銀監(jiān)局收緊個(gè)人消費(fèi)類貸款購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)，也是防止個(gè)人貸款炒作商業(yè)地產(chǎn)造成泡沫。
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