省十一屆人大常委會(huì)24次會(huì)議昨天聽(tīng)取了省政府關(guān)于全省物業(yè)管理情況的報(bào)告。到去年底，全省實(shí)施物業(yè)管理的住宅比2001年增長(zhǎng)了4.2倍，但仍有55%的城鎮(zhèn)住房處于“無(wú)物管”狀態(tài)。針對(duì)各地暴露出的問(wèn)題，明年我省擬對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行重新修訂，希望通過(guò)立法破解現(xiàn)實(shí)中的諸多矛盾。
難題
1、政府不扶持
物業(yè)服務(wù)企業(yè)本就是微利行業(yè)，應(yīng)當(dāng)享受服務(wù)業(yè)優(yōu)惠政策，可是不少地方政府并沒(méi)有針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定具體的稅收優(yōu)惠、就業(yè)補(bǔ)貼、收費(fèi)減免等扶持政策。
2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低
有的地方物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月每平方米才一兩毛錢(qián)，企業(yè)難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
3、老小區(qū)物管難
老小區(qū)面臨著困難群體多、無(wú)物業(yè)服務(wù)用房、資金不足等多重困難。以拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房為主的南京景明佳園和春江新城等住宅小區(qū)，都是靠雨花臺(tái)區(qū)政府每年給予財(cái)政補(bǔ)貼，才維持正常的物業(yè)管理的。
4、服務(wù)差、收費(fèi)難“惡性循環(huán)”
一些業(yè)主找理由不交物業(yè)費(fèi)，一些小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率只有30%-40%，影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。但另一方面，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)服務(wù)人員中的農(nóng)民工和臨時(shí)性雇傭人員缺乏正規(guī)培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，這就導(dǎo)致了服務(wù)越差、收費(fèi)越難的“惡性循環(huán)”。
5、開(kāi)發(fā)商與物管“扯皮”
最突出的問(wèn)題是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商配備的車位嚴(yán)重不足，導(dǎo)致“停車難”，從而引發(fā)小區(qū)物業(yè)管理中的諸多矛盾。
6、業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)
業(yè)主委員會(huì)普遍存在組建難、履職難、換屆難、交接難等問(wèn)題，這也與一些業(yè)主不積極，對(duì)小區(qū)自治管理漠不關(guān)心有關(guān)。
7、住宅專項(xiàng)維修資金使用難
物權(quán)法規(guī)定，籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。但在實(shí)際操作中，這兩個(gè)2/3很難達(dá)到，比如房屋頂層滲漏，頂層以外的業(yè)主不配合，就不能提取專用資金。去年全省共支出了住宅專項(xiàng)維修資金2.66億元，僅占全額的1%都不到。
對(duì)策
保障房物業(yè)費(fèi)應(yīng)適當(dāng)減免
在對(duì)南京、常州、南通等地進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上，省人大常委會(huì)相關(guān)委員會(huì)提出，新建中的中高檔住宅區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化運(yùn)作，現(xiàn)在矛盾最突出的是舊住宅區(qū)和保障房的物業(yè)管理工作。在這一點(diǎn)上，南通市對(duì)新建保障房住宅區(qū)，暫不推行市場(chǎng)化管理，前期物業(yè)服務(wù)由街道組織，并建設(shè)1%的經(jīng)營(yíng)性用房，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)收入不足，這些做法值得借鑒。調(diào)研報(bào)告建議，對(duì)保障房的物業(yè)管理和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，政府財(cái)政應(yīng)當(dāng)照顧到困難群眾的實(shí)際史，在物業(yè)費(fèi)上給予減免或者適當(dāng)補(bǔ)貼。
可確立物管聯(lián)席會(huì)議制度
住宅樓下開(kāi)餐館帶來(lái)油煙擾民、租戶開(kāi)公司危及鄰居安全……越來(lái)越多的小區(qū)內(nèi)矛盾早已超越物管企業(yè)的“權(quán)限”。省人大建議，將政府公共服務(wù)向住宅區(qū)延伸，推動(dòng)公安、城管、工商、環(huán)保等部門(mén)進(jìn)社區(qū)執(zhí)法，實(shí)行多個(gè)部門(mén)“物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度”，及時(shí)解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的疑難問(wèn)題。
服務(wù)指導(dǎo)價(jià)擬隨物價(jià)漲
省政府關(guān)于物業(yè)管理情況的報(bào)告中還提出了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的問(wèn)題，“物業(yè)企業(yè)勞動(dòng)用工成本普遍上升30%以上，但物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有形成正常的調(diào)價(jià)機(jī)制，”報(bào)告認(rèn)為，這是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展后勁不足的重要原因。為此，我省提出，要建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與勞動(dòng)力成本、物價(jià)指數(shù)同步的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”。
立法為維修基金開(kāi)“綠色通道”
關(guān)于明年計(jì)劃中的條例修訂，省人大常委會(huì)相關(guān)委員會(huì)還提出了解決住宅專項(xiàng)維修資金使用難的問(wèn)題，建議制定在特殊情況下動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的辦法，為電梯、消防等涉及公共安全的設(shè)施維護(hù)維修開(kāi)辟“綠色通道”。
交房前先查物業(yè)設(shè)施
不少物業(yè)糾紛都是由于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)這兩個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有對(duì)接好，比如分期建設(shè)的住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商將應(yīng)按期建設(shè)的配套設(shè)施放在后期建設(shè)，給物業(yè)進(jìn)駐帶來(lái)困難。省人大常委會(huì)相關(guān)委員會(huì)建議，在制定扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的具體政策時(shí)，應(yīng)明確物業(yè)交付條件和驗(yàn)收流程，將物業(yè)查驗(yàn)作為商品房交付的重要程序，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行責(zé)任，不要房子賣(mài)完就走人，把矛盾全轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上去。