持續(xù)疊加的樓市調(diào)控措施終于切切實(shí)實(shí)顯了威力。“金九銀十”今年風(fēng)光不再，迎來“史上最慘淡”開局。一線城市普遍在“金九”前半月遭遇成交寒流，同比下跌幅度甚至達(dá)到50%以上。美好的“金九銀十”，極可能蛻化為肅殺的“銅九鐵十”。
成交量大幅下滑
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大有寒意。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月1-12日，北京商品房住宅簽約套數(shù)為1624套，二手房住宅簽約套數(shù)為2513套，合計(jì)簽約套數(shù)為4137套，同比下調(diào)60.9%。相比2009年同期的15879套，下調(diào)幅度更是達(dá)到了76.7%。
據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，9月的前11個(gè)交易日，上海市新建商品住宅僅成交19.17萬(wàn)平方米，同比大跌52.34%，是近六年同期平均成交量的46.27%。
中指院數(shù)據(jù)則顯示，9月5-11日，其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市，19個(gè)城市樓市成交量同比下降，11個(gè)城市成交量跌幅30%以上，深圳、長(zhǎng)沙跌幅超50%。
最新由德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，9月12-18日，上海市商品住宅成交面積為11.57萬(wàn)平方米，環(huán)比前周上漲3.78%；全市商品住宅成交均價(jià)為2.23萬(wàn)元/平方米，環(huán)比前周下跌10.15%。成交量雖較前周極為慘淡的窘境相比略有回升，但仍在低位徘徊。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，9月以來全市商品住宅成交量30.74萬(wàn)平方米，還不到去年同期的一半，以目前的成交速度來看，本月商品住宅成交面積預(yù)計(jì)在50萬(wàn)平方米左右，今年“鐵九”局面已定。
中房信分析師薛建雄告訴時(shí)代周報(bào)記者，樓市調(diào)控是“金九”慘淡的主要原因，而調(diào)控中最具殺傷力的是限貸，緊縮的銀根使有意購(gòu)房者貸不到款。“限購(gòu)也有影響，但還是可以用各種手段避開，限貸才是釜底抽薪之舉。購(gòu)房者貸不到款，并且房子首付比例高了，基本上是六成，杠桿效應(yīng)也縮到一倍不到。房子作為投資品的價(jià)值已大大降低。”
薛建雄也不看好今年的“金九銀十”：“接下來在成交價(jià)和量上，應(yīng)該基本保持現(xiàn)在的狀況。如果政策不放松，不會(huì)有大起色，但再下行的空間也不大。”
上海鑫靈銳投資管理有限公司董事、副總經(jīng)理湯輝也認(rèn)為，前段時(shí)間樓市調(diào)控政策疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，加之公眾對(duì)未來房?jī)r(jià)走高的預(yù)期已有下挫，導(dǎo)致部分購(gòu)房者趨于保守，持幣觀望，另一部分有購(gòu)買欲望的人群，又因限購(gòu)而買不了。“金九銀十”成色嚴(yán)重不足。
成交慘淡，京、滬等一線城市迅速馳入“高庫(kù)存時(shí)代”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月3日，北京的新建商品房庫(kù)存量已達(dá)11萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。北京中原地產(chǎn)人士預(yù)計(jì)，在供應(yīng)量不斷上漲、簽約依然低迷的雙重影響下，年內(nèi)庫(kù)存量可能突破13萬(wàn)套。
上海狀況也難以樂觀，據(jù)預(yù)測(cè)，上海商品住宅10月份總供應(yīng)有望達(dá)到1000萬(wàn)平方米。照目前銷售態(tài)勢(shì)，上海的商品住宅總庫(kù)存將擴(kuò)大至18個(gè)月。
房?jī)r(jià)假摔“噱頭”
成交量的持續(xù)下跌，被視為樓價(jià)下跌的前兆。房?jī)r(jià)堅(jiān)冰確有消融跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市8月環(huán)比價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平30個(gè)，較之7月，環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個(gè)。二手住宅方面，8月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了9個(gè)，價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過0.7%，漲幅在0.5%以內(nèi)的城市有25個(gè)。
不過，就目前態(tài)勢(shì)來看，房?jī)r(jià)只是企穩(wěn)停漲，未顯大幅松動(dòng)之象。而近期部分開發(fā)商“買房送車”、“五折特惠房”、“買房直降百萬(wàn)”等降價(jià)口號(hào)，更似“假摔”的噱頭，暗含不少貓膩。
據(jù)上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉觀察，近期媒體熱炒的北京通州樓盤潤(rùn)楓領(lǐng)尚對(duì)折賣房，就是明顯的“噱頭”。潤(rùn)楓領(lǐng)尚推出每平米1.3萬(wàn)元起的特價(jià)房，按其報(bào)給媒體的價(jià)格每平方米2.3萬(wàn)元計(jì)算，降幅接近一半。但每平方米2.3萬(wàn)元只是其報(bào)給交易中心的備案價(jià)，而該樓盤前期實(shí)際成交均價(jià)只有19500元/平方米，最新成交均價(jià)在每平方米15000元左右。“確是降了，但并不像媒體所稱的打?qū)φ邸?rdquo;
此外，張宏偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，市場(chǎng)高折扣樓盤或所謂拋售樓盤，多數(shù)還是開發(fā)商報(bào)高價(jià)格再打折的市場(chǎng)策略。“市場(chǎng)出現(xiàn)優(yōu)惠10萬(wàn)元等措施，也是開發(fā)商定價(jià)上的策略性調(diào)整，實(shí)際降幅并沒有那么大。”
“樓盤降價(jià)10%就可激活市場(chǎng)，目前，中短期內(nèi)‘策略性降價(jià)’達(dá)到10%左右的項(xiàng)目，或性價(jià)比高于同區(qū)域同類項(xiàng)目的產(chǎn)品，成交往往領(lǐng)跑當(dāng)?shù)鼗虬鍓K市場(chǎng)。如綠地梧桐院、綠地松江名邸、萬(wàn)科清林徑等樓盤，不少購(gòu)房者連夜排隊(duì)搶購(gòu)。不過，就我接觸的大多數(shù)樓盤來看，也就降了3%-5%的樣子。房?jī)r(jià)的‘假摔’在一定程度上是開發(fā)企業(yè)在試探購(gòu)房者心理底線，也是開發(fā)商繼續(xù)博弈政策調(diào)控的具體做法，表明整個(gè)市場(chǎng)還處于階段性的市場(chǎng)博弈階段。”張宏偉表示。
薛建雄則認(rèn)為，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)與開發(fā)商開發(fā)時(shí)的預(yù)期相比，已有20%-30%的降幅。“比如，去年開發(fā)商在作規(guī)劃時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境和成本，預(yù)期今年開盤時(shí)賣1.5萬(wàn)的，但在目前市場(chǎng)條件下，開盤只能賣到1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)。近兩三年來開發(fā)商的拿地成本、建安成本漲了很多，開發(fā)商做得好的話，利潤(rùn)可達(dá)20%，做得一般可賺10%，搞糟了，甚至沒有利潤(rùn)。在我看來，房?jī)r(jià)下降的空間最多只有10%。”
即便降價(jià)10%，在薛建雄看來，市場(chǎng)也熱不了，“銀根不放松，購(gòu)買力跟不上，降價(jià)再多也沒用。”
陸騎麟則認(rèn)為，盡管當(dāng)前狀況不佳，開發(fā)商仍相對(duì)看好中期樓市的發(fā)展。“在限購(gòu)持續(xù)八九個(gè)月的情況下，房?jī)r(jià)還如此堅(jiān)挺，很多項(xiàng)目報(bào)價(jià)還出現(xiàn)上漲，這足以說明開發(fā)商的心態(tài)仍比較樂觀。”
崩盤可能性不大
不愿輕易“以價(jià)換量”的開發(fā)商，表現(xiàn)出與政策繼續(xù)博弈的強(qiáng)硬姿態(tài)。博弈必要付出代價(jià)，開發(fā)商面臨的最大坎便是“錢荒”。
“開發(fā)商現(xiàn)在財(cái)務(wù)成本是太高了。去年初，如買價(jià)值10億元的地，最終住宅產(chǎn)品的銷售額能達(dá)到30億，開發(fā)商自身投資只需3億，就可以向銀行貸款，償付之后的土地款和工程建設(shè)款。但今天，10億元的地，政府要求足額付清，才能開工。并且開工了還不一定能拿到開發(fā)單，從開工到銷售可能還要投5億元，如拿不到開發(fā)單，就不能從銀行貸到工程建設(shè)款，意味著開發(fā)商自己要投入15億。這中間的財(cái)務(wù)成本就完全不一樣。”薛建雄告訴記者。
在銀行貸款日趨艱難、房企在股票市場(chǎng)再融資也遭嚴(yán)格控制的情況下，很多房企寧可求助于高利率的房產(chǎn)信托基金，也不愿低價(jià)快速出貨回籠資金。“現(xiàn)在大開發(fā)商，包括萬(wàn)科在內(nèi)，資金壓力也非常大。但他們不愿意降價(jià)，給外界造成資金鏈緊張的印象，消費(fèi)者都是買漲不買跌的，一旦降價(jià)，開發(fā)商害怕對(duì)后續(xù)銷售更為不利。”湯輝告訴記者。
多位市場(chǎng)人士告訴記者，房產(chǎn)信托資金利率一般都在20%以上，遠(yuǎn)高于銀行貸款。即便如此，房企通過信托方式拿到資金也已非常困難。“銀監(jiān)會(huì)雖然沒明確叫停，但實(shí)際上已經(jīng)停止了。信托主體要得到銀監(jiān)會(huì)準(zhǔn)許，控制非常嚴(yán)格。”湯輝說。
據(jù)記者了解，上海某地產(chǎn)集團(tuán)近期在常熟通過私募資金融資18個(gè)億，用于幾個(gè)高端項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。缺錢已成房企常態(tài)。
開發(fā)商苦苦支撐的動(dòng)力，是期盼有朝一日宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市調(diào)控政策放松。“調(diào)控早晚有一天會(huì)見頂，當(dāng)物價(jià)上漲一乏力，轉(zhuǎn)為下跌，那時(shí)銀根就會(huì)放松，我估計(jì)就在今年四季度到明年一季度。市場(chǎng)上的資金成本將會(huì)下跌。”薛建雄猜測(cè)。
“我估計(jì)到年底前，限價(jià)、限購(gòu)都不會(huì)松動(dòng)，但明年可能會(huì)出現(xiàn)政策的外緊內(nèi)松。成交量跌得這么厲害，地方政府肯定會(huì)在某個(gè)地方開口子，限購(gòu)、限貸、利率放松都有可能。”張宏偉表示。
而來自官方的消息，仍然強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控政策的長(zhǎng)期性。日前，住建部政策研究中心副主任秦虹在“2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)”上表示，除了限購(gòu)、限貸政策，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全產(chǎn)業(yè)鏈影響較大，收緊的貨幣政策還會(huì)持續(xù)，調(diào)控政策不會(huì)放松，企業(yè)不能低估政策影響。
一周驟跌一半以上成交量，也讓樓市“崩盤說”再度抬頭。對(duì)此，薛建雄表示：“崩盤可能性不大，除非宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大問題，比如像2008年那樣的金融危機(jī)，或是gdp增速大幅下降，那時(shí)候房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)百分之二三十的降幅。那也是政府不愿意看到的，政府會(huì)出來救市。就像金融危機(jī)時(shí)，上海市政府曾用保障房的資金買下十幾個(gè)樓盤，用作動(dòng)遷配套房。”
湯輝也認(rèn)為，從目前來看，崩盤的可能性不是特別大。“樓市崩盤有個(gè)前提條件，房?jī)r(jià)和老百姓收入比達(dá)到實(shí)在太大的程度，老百姓對(duì)未來收入有個(gè)很悲觀的預(yù)期，并且房地產(chǎn)業(yè)的成本較以前也提高太多，這樣的情況下可能會(huì)崩盤。目前這些條件并沒完全具備。”
“目前的房市絕對(duì)是一個(gè)政策市，受政策的影響很大。對(duì)市場(chǎng)的狀況，政策還是有相當(dāng)?shù)母深A(yù)能力。”湯輝表示。