8月底9月初，臺(tái)州、衢州等地相繼出臺(tái)“限購(gòu)”政策，而廣東的韶關(guān)和遼寧的丹東相繼發(fā)布文件出臺(tái)“限價(jià)”措施，前者要求申請(qǐng)預(yù)售商品住房均價(jià)相比周邊同類樓盤半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)不得超出10%，后者要求其商品住房銷售均價(jià)不得高于同地段同類商品住房在房產(chǎn)、物價(jià)部門備案公示后的銷售均價(jià)。中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)此發(fā)布獨(dú)家報(bào)告：《部分城市以"限價(jià)"代替"限購(gòu)，"政策執(zhí)行變相放松》，解讀當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)并對(duì)新一輪限價(jià)范圍進(jìn)行預(yù)測(cè)。
韶關(guān)及丹東出臺(tái)限價(jià)措施
近日，廣東省的韶關(guān)市和遼寧省的丹東市均下發(fā)文件提出限價(jià)措施。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)，丹東和韶關(guān)6月新建住宅同比漲幅在未限購(gòu)城市中分別名列第3位和第5位，今年1-6月環(huán)比累計(jì)漲幅分別排第13名和第2名，屬于房?jī)r(jià)漲幅較大、排名靠前的城市。
兩市采用限價(jià)措施而非限購(gòu)措施既是直接針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的情況進(jìn)行限制，同時(shí)也避免因限購(gòu)而導(dǎo)致需求量迅速減少，影響住宅市場(chǎng)的成交量，影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)成交活躍度。
可能有更多城市以“限價(jià)”代替“限購(gòu)”
現(xiàn)階段，土地出讓金仍是地方政府重要的收入來(lái)源，土地收益下降對(duì)地方政府財(cái)政將產(chǎn)生較大的影響。限購(gòu)的直接效果是使市場(chǎng)成交量大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，企業(yè)在拿地上就會(huì)猶豫或暫緩拿地。
目前，地方政府負(fù)債壓力大，保障房建設(shè)還需要投入大量資金，自然不愿意出現(xiàn)土地收益下降的局面，因此，多數(shù)二三線城市地方政府不愿意出臺(tái)限購(gòu)政策。另外，大半年的時(shí)間已經(jīng)過去，限價(jià)是直接限制的價(jià)格上漲幅度，有利于完成年初制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，從而避免被問責(zé)，權(quán)衡各方利益，多數(shù)地方政府將更愿意以限價(jià)代替限購(gòu)。
目前，已有韶關(guān)、丹東兩市正式發(fā)布文件采取限價(jià)措施，據(jù)媒體報(bào)道煙臺(tái)、秦皇島也將采取限價(jià)來(lái)代替限購(gòu)，預(yù)計(jì)將有更多城市可能在韶關(guān)、丹東的示范效應(yīng)下跟風(fēng)出臺(tái)限價(jià)措施。
新一輪限購(gòu)“雷聲大、雨點(diǎn)小” 限價(jià)代替限購(gòu) 政策執(zhí)行變相放松
7月12日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開“國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議”，要求“繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施住房限購(gòu)措施”，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。8月下旬住建部已下發(fā)文件，給出新增限購(gòu)城市的五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，符合兩條以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。時(shí)間已經(jīng)過去大半個(gè)月，但出臺(tái)政策（包括限購(gòu)和限價(jià)）的城市屈指可數(shù)。
截至9月中旬，本輪限購(gòu)只有臺(tái)州、衢州兩個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)措施，并且都比之前其他城市的限購(gòu)措施寬松：臺(tái)州只針對(duì)新建商品住房限購(gòu)；衢州對(duì)本地居民家庭限購(gòu)3套，韶關(guān)、丹東以限價(jià)代替限購(gòu)，如我們之前的報(bào)告所預(yù)測(cè)，地方政府可能從不同角度變相放松對(duì)中央政策的執(zhí)行力度。住建部對(duì)新一輪限購(gòu)要求沒有強(qiáng)制性，只是建議，并允許地方可根據(jù)實(shí)際情況修改，地方政府自然“量力而行”、“順勢(shì)而為”。有韶關(guān)、丹東以限價(jià)代替限購(gòu)的先例，計(jì)劃出臺(tái)限購(gòu)令的城市也可能轉(zhuǎn)而出臺(tái)限價(jià)令。
中央要求二三線城市出臺(tái)限購(gòu)政策的目的是防止房?jī)r(jià)過快上漲，抑制投資投機(jī)性需求，而地方政府將中央政策“打折”，以限價(jià)代替限購(gòu)，只調(diào)價(jià)格不限需求，其主要目的多是為了完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，避免被問責(zé)，對(duì)本來(lái)就把房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定的比較寬松的城市來(lái)說(shuō)，限價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意義并不大。反之，由于投資需求沒有受控制反而有可能被刺激，很可能導(dǎo)致限價(jià)令停止后價(jià)格快速反彈。