自住需求仍受政策傾斜 不知不覺，已經(jīng)到了2009年的年底了，過去的一年，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大幅上漲的局面，而現(xiàn)在2010年的市場趨向無疑又牽動著每一位投資者的心。大家都知道，對房地產(chǎn)市場影響最大的還是國家政策，而在這個關(guān)鍵時刻，日前召開的國務院常務會議專門研究了完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出遏制部分城市房價過快上漲勢頭，這終于給我們的市場指明了方向。 這次會議也透露出來了許多明確的政策信號，給我們判斷2010年的市場大勢奠定了基礎(chǔ)，而記者給它的定義就是有保有壓。其中首先是“保”，從相關(guān)政策導向來看，自住需求在2010年仍然會受到政策的傾斜。為此國務院常務會議明確提出了這樣幾條措施：一是要增加普通商品住房的有效供給，適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，加快普通商品住房建設(shè)；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費；三是要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。 那么，在房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯大漲的情況下，相關(guān)政策為何還對自住購房特別“眷顧”呢？其中最重要的原因是，雖然當前經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，但明年經(jīng)濟的增長仍然離不開房地產(chǎn)行業(yè)的拉動。去年年末，從2007年開始的美國“次貸危機”愈演愈烈，宏觀經(jīng)濟面臨的境遇異常嚴峻，外有全球金融危機引發(fā)的動蕩，主要貿(mào)易國經(jīng)濟下滑成定勢，出口環(huán)境惡化；內(nèi)有大批企業(yè)倒閉，就業(yè)形勢緊張。在這種情況下，刺激內(nèi)需無疑成了當務之急，而房地產(chǎn)無疑擔當了這樣的重任，由此也引發(fā)了一系列樓市刺激措施的出臺。 經(jīng)濟學家李開發(fā)表示，2008年底，為應對國際金融危機，國家已經(jīng)出臺了4萬億政策，但明年很難有這么大規(guī)模的投入，由此房地產(chǎn)對明年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整以及gdp“破九”都具有很大的意義。他表示，房地產(chǎn)涉及到經(jīng)濟資金總盤子帶動了7、8萬億的gdp，如果要大幅度調(diào)整房地產(chǎn)的政策，對整個消費影響很大。而中國社會科學院財貿(mào)所住房綠皮書主編倪鵬飛則認為，明年從宏觀經(jīng)濟來說，還需要房地產(chǎn)給予帶動，因此國家有關(guān)房地產(chǎn)政策，特別是優(yōu)惠政策不會有太大的改變。 而在另一方面，房地產(chǎn)不僅能夠拉動消費，而且也是解決民生問題的重要環(huán)節(jié)。從這一點來說我們可以判斷，明年經(jīng)濟適用房的建設(shè)將會受到進一步的重視，這無疑是許多購房者值得留意的方面。在上海，日前位于虹梅南路、朱梅路的大型保障性住房項目——上海“晶城”破土動工，該項目總規(guī)劃建筑面積占2009年度經(jīng)濟適用房新開工面積的1/10，也標志著上海完成2009年“經(jīng)濟適用房600萬平方米開工面積”的目標。而今年以來，北京市共公開配售政策性住房1.8萬套，其中經(jīng)濟適用住房0.7萬套，限價商品住房1.1萬套。11月起，北京市又有通州、大興、昌平等地經(jīng)濟適用住房項目和限價商品住房項目，共約2萬套政策性住房陸續(xù)公開搖號配售。同樣，日前深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《深圳市住房保障2010年度計劃》，該計劃顯示，深圳將于2010年投資35.06億元建設(shè)2.23萬套保障性住房。
投資性購房將會受遏制 其次就是“壓”，種種跡象表明，2010年投資性購房將會受到明顯的抑制，并非投資好時光。國務院常務會議特別提出，要繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，加強房地產(chǎn)信貸風險管理，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。記者認為，所謂加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，無疑為未來相關(guān)政策的出臺預留了較大的空間。 從某種意義上講，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了不得不要進行調(diào)控的時候。今年前10月，全國商品房銷售面積6.6億平方米，同比增長近50%。成交量大幅上漲，導致一些城市短期內(nèi)供不應求，進而導致房價過快上漲。特別是下半年以來大量投機性需求入市，加劇了供需矛盾，并推動一些城市房價非理性上漲。一般而言，國際標準的“房產(chǎn)租售比”為1∶100到1∶200，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場研究部調(diào)查顯示，11月來北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄地達到了1∶546，部分區(qū)域甚至達到了1∶700。同樣上海的租售比也達到了1∶500，11月美聯(lián)物業(yè)(上海)住宅藍籌投資回報率僅為2%，環(huán)比10月呈現(xiàn)大幅下降趨勢，另外深圳的租售比也上升到了平均1∶450。 除了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的投機風潮之外，我們現(xiàn)在所面臨的經(jīng)濟環(huán)境與去年年底相比已經(jīng)有了實質(zhì)性的變化。一是經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回暖的趨勢；二是通貨膨脹再次抬頭。值得注意的是，國務院常務會議已經(jīng)于10月底明確發(fā)出了 “管理通貨膨脹預期“的信號，在這種情況下，對房地產(chǎn)市場政策的“轉(zhuǎn)向”就成了順理成章的事情。記者認為，營業(yè)稅政策“2變5”可以被看作是一種試探，如果房價繼續(xù)上漲，不排除有進一步的政策出臺。 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，從抑制投機到營業(yè)稅優(yōu)惠取消，再到遏制房價過快上漲，短短幾天內(nèi)房地產(chǎn)政策取向跳出了“三部曲”，這說明說明政策的力度將加大。至于具體方式，他提出，二套房貸明年必定還要進一步緊縮。除此，還有三個可能：一是針對大戶型，高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出，極有可能在部分城市試點實轉(zhuǎn)；二是對外資購房可能會重新緊縮；三是轉(zhuǎn)售房屋的個人所得稅，也可能會從嚴征收。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強也表示，可以預見二套房貸收緊將是必然，利用信貸政策等杠桿進行調(diào)節(jié)必然會對樓市產(chǎn)生較大的抑制作用，因為今年前三季度的高成交量和高價格就與極度寬松的信貸政策有關(guān)。 城鎮(zhèn)化趨勢凸顯新機會 文章分析到這里，我們也可以對明年房地產(chǎn)市場政策的輪廓有了一個大致的了解。接下來大家關(guān)心的就是，明年房價的走勢會是如何呢？很明顯，在有保有壓的政策作用下，房價的漲幅將會收斂。對此楊紅旭認為，明年房價大漲不可能，大跌也難，盤整將是基調(diào)。 那么在這種大背景下，明年樓市的機會又在哪里呢？我們還是循著政策的脈絡(luò)，可以發(fā)現(xiàn)二三線城市的房地產(chǎn)市場將會有著不小機會。之所以得出這樣的結(jié)論，還在于此前中央經(jīng)濟工作會議所提出的城鎮(zhèn)化的政策。會議提出，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)的戶籍限制。 對此，長江證券行業(yè)分析師蘇雪晶認為，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)與落戶也就必然要求這些進入城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有住房。目前我國城鎮(zhèn)化率為45.68%，據(jù)預測我國將在2035年城市化率達到70%，屆時從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口平均每年將達到2500萬左右，如果按照小康標準即人均居住面積35平米計算的話，光滿足新增城市人口的居住面積每年將達到8.5億平米，合建筑面積超過10億平米。目前我們商品房銷售面積(1~10月份)為6.6億平方米，預計全年超過8億平米，因此未來由城市化帶來的新增需求將是非常強勁的。 專家分析認為，從城鎮(zhèn)化特別是放寬戶籍限制的路徑選擇上來看，中小城市將是“主陣地”，這就意味著二三線城市甚至四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來大的發(fā)展機遇，這些區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也將迎來一輪發(fā)展。對此中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，與大城市距離比較近的一些小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間會很大，大家也可以多加留意。
吳江二手房,租房,掃以上↑微信二維碼關(guān)注
更多吳江樓市資訊,請掃以上↑微信二維碼關(guān)注