尋找“下蛋的雞”――房產(chǎn)記者：養(yǎng)兒防老的時代似乎正在遠去。隨著我國逐漸進入老齡化社會，更多的人需要為自己的養(yǎng)老進行提前規(guī)劃。一些讀者也在問，房產(chǎn)投資在這方面能否起到一些作用？ 侯俊梅：隨著社會老齡化問題越來越嚴峻，養(yǎng)老問題開始受到越來越多的關(guān)注。目前不少人存在一個誤區(qū)，就是“到臨退休才考慮養(yǎng)老的問題”。但實際上很多人沒有意識到，在退休后要維持之前的生活水平，并不是件簡單的事情，必須未雨綢繆，從早就開始規(guī)劃。 我們可以給養(yǎng)老的投資組合打一個形象的比喻，那就是：“要想退休后過上好日子，你得準備一籃子雞蛋，保證每天能吃上一個；有能力最好能有只母雞，還能不停下蛋。”現(xiàn)金、社保、養(yǎng)老保險等退休后能獲得的固定資金相當于“雞蛋”；而房產(chǎn)和股權(quán)投資等相當于“母雞”，可以賺取浮動的收益。用專業(yè)的話說，“本金穩(wěn)妥、適度收益”是衡量養(yǎng)老投資組合是否適當?shù)臉藴省? 梁浦英：養(yǎng)老規(guī)劃其實是一個綜合性的長期投資過程，它并非如有些人所理解的那樣僅僅是一種養(yǎng)老保險投資，而應(yīng)該是綜合運用多種理財產(chǎn)品為未來籌措資金的一種財富積累過程。隨著金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和豐富，養(yǎng)老規(guī)劃可以選擇更多的理財工具。除了儲蓄、債券、股票、基金、商業(yè)養(yǎng)老保險等，適合養(yǎng)老理財?shù)钠贩N還有黃金投資、房產(chǎn)投資和收藏品投資，等等。 侯俊梅：房子就像是下蛋的雞，可以有較穩(wěn)定的租金收入。從國外的經(jīng)驗看，金融市場上有不少品種就是專門圍繞著養(yǎng)老金和退休計劃而設(shè)計的。養(yǎng)老投資中必須有部分資產(chǎn)可以抵御通貨膨脹的影響，房產(chǎn)和股票及基金的投資風(fēng)險雖高，但可以規(guī)避通脹的影響。 房產(chǎn)養(yǎng)老有講究記者：在為養(yǎng)老設(shè)計的房產(chǎn)投資中，我們需要講究哪些策略和方法？ 侯俊梅：房產(chǎn)投資作為一種投資方式，可以穩(wěn)定收入來源。城市人口越來越多，土地資源越來越稀缺。房產(chǎn)價格雖然有漲有跌，但長期看，還是會逐步升值。買房出租保證了穩(wěn)定收入來源，是養(yǎng)老投資的主要模式。 王靜園：作為養(yǎng)老計劃的一部分，房產(chǎn)投資必須目標明確。即根據(jù)自己的投資規(guī)劃，合理安排房產(chǎn)投資在養(yǎng)老投資計劃中所占的份額以及科學(xué)選擇房產(chǎn)投資的品種。在房產(chǎn)投資中有住宅、商鋪、寫字樓等形式的物業(yè)可供選擇。不同的物業(yè)形式對資金、風(fēng)險承受能力、獲利模式的要求有很大的不同。 侯俊梅：以房養(yǎng)老最簡單的形式，是把手中的房產(chǎn)出租或變現(xiàn)，以租售所得收入來作為養(yǎng)老金。在當前的高房價下，僅依靠此種方式即可輕松支付兩位老人的養(yǎng)老支出。 王靜園：中國式房產(chǎn)投資養(yǎng)老計劃最好采用住宅(最好是二手房)＋商用房(寫字樓或者商鋪)的投資策略。二手房一般面積較小，單位價格與新的商品房相比低出很多。所以，相應(yīng)的房屋總價款也較低。而且，二手房的地段優(yōu)勢使房產(chǎn)的出租收益得到保障。如果選擇一次性付款購入二手房作為自己的房產(chǎn)投資，不但可以化解因為進行房產(chǎn)投資而帶來的按揭還款壓力，而且可以集中“火力”進行新的房產(chǎn)項目的投資。從房產(chǎn)投資的層面上來說，商用房的投資是一個不錯的選擇。與普通住宅相比，商用房產(chǎn)的投資回報率一般平均可以高出2至4個百分點。當然，作為養(yǎng)老規(guī)劃的房產(chǎn)投資組合的安全性也很重要。我們可以根據(jù)實際情況進行甄別、選擇。 市場期待“倒按揭” 記者：房產(chǎn)投資能否承擔(dān)起未來的養(yǎng)老問題？在這方面，還需要有哪些新的思路？ 侯俊梅：隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，我們的養(yǎng)老方式也在發(fā)生變化。傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老，遺產(chǎn)繼承，即“兒女養(yǎng)老”；目前的養(yǎng)老模式又增加了儲蓄存款、壽險參保、參與社會保障，積蓄資金來養(yǎng)老，可稱為“鈔票養(yǎng)老”；而另一種新的養(yǎng)老方法正逐漸走來，即利用老年人擁有的房產(chǎn)在老人身故后仍然可能遺留的巨大剩余價值，通過一定的金融保險的模式和機制，將其提前變現(xiàn)套現(xiàn)，來幫助老人度過余生，實現(xiàn)老人的自我養(yǎng)老，這就是“買房養(yǎng)老”。 有個膾炙人口的小故事――“三個老太太”，很多人應(yīng)該聽說過。故事說的是中國、日本、美國三個老太太在天堂會面，中國老太太欣慰地講，攢了一輩子的錢，終于買到了自己的房屋。日本老太太高興地說，年輕時靠貸款買的房，住了一輩子，總算在臨終時將貸款本息全部還完了。美國老太太，思想觀念又超前一步，她是在年輕時貸款買房，退休時貸款已全部還清，后來又將該房屋的產(chǎn)權(quán)售出，使用權(quán)則依然保留，正常生活居住，賣房的價款則作為每個月的生活費補貼。到這位老太太上天堂時，售房的價款正好花銷干凈。 梁浦英：美國老太太的故事其實牽涉一種新模式――房屋“倒按揭”，即將房屋抵押給有關(guān)金融機構(gòu)，分期獲得一筆貸款用于養(yǎng)老，也就是“反向住房抵押貸款”。具體來說，就是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，按房屋的評估價值減去其折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算將其“化整為零”，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人身故。這種做法與傳統(tǒng)按揭貸款的“一次發(fā)放，分期償還”正好相反，即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。這種“倒按揭”在西方發(fā)達國家已是“以房養(yǎng)老”的普遍模式，但在我國還處于起步階段，沒有大規(guī)模實行。 侯俊梅：另一種類似的方式是售后返租，又稱“以房自助養(yǎng)老”。目前在一些發(fā)達地區(qū)實際是由機構(gòu)主導(dǎo)，具體模式是，凡65歲以上老人，通過將名下房產(chǎn)出售給公積金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中資金向公積金管理中心重新租住這套住房，租期由雙方約定，租金與市場價等同并一次性付清。相信未來會有更多適應(yīng)市場需求的新模式逐漸誕生。
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