商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開(kāi)發(fā)商可以建，非開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒(méi)有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商住這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有很明確的概念，工作當(dāng)中很難操作，在住宅區(qū)規(guī)劃時(shí)，由于這個(gè)問(wèn)題很難界定，所以部分開(kāi)發(fā)商就在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，千方百計(jì)想辦法，利用政策的夾縫來(lái)找到自己所需要的方面。對(duì)于住宅區(qū)而言，應(yīng)該有配套，比如小學(xué)、幼兒園、會(huì)所等，但商住就沒(méi)這些問(wèn)題了，可以不配，也可能少配一點(diǎn)，而且既可以住，也可以辦公。
市場(chǎng)上商住不明的問(wèn)題引發(fā)的矛盾越來(lái)越多，所以有明確的界定是大勢(shì)所趨。另外，購(gòu)房者的居住水平要求都在提高，辦公商務(wù)的水平也在提高，在住宅里面租幾套房子辦公，以前對(duì)于一些小型創(chuàng)業(yè)公司或許存在市場(chǎng)空間，但畢竟是少數(shù)和階段性的。
物業(yè)管理尷尬面對(duì)商住樓
商住樓的物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)中也存在一些問(wèn)題。法律上沒(méi)有明文的禁止說(shuō)不能在樓里辦公司，但是有這種話，過(guò)去有一些房屋的管理規(guī)定是不能擅自改變房屋的性質(zhì)。從行業(yè)管理的角度去看，應(yīng)該是禁止型的，怎么禁或通過(guò)什么方式禁還存在爭(zhēng)議，因?yàn)檎拿恳豁?xiàng)政策出臺(tái)，不是拍腦袋出來(lái)的。但商住樓里擾民的問(wèn)題需要靠；二是房子結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，如把承重墻拆了，弄了兩個(gè)弧形的還挺漂亮，但是不安全；第三是有關(guān)成本的分擔(dān)問(wèn)題，一個(gè)公司十幾個(gè)人，一家子頂多四口人，可能物業(yè)管理費(fèi)交的是一樣的，不合理嗎？其實(shí)，我覺(jué)得這些都是一些表象，為什么有些業(yè)主反對(duì)商住，實(shí)際上就是互相影響了，怎么能解決互相影響呢？一是要加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，比如對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員嚴(yán)格控制，私人住宅嚴(yán)禁外人隨便出入，如果物業(yè)公司管理到這個(gè)層次，就是開(kāi)了公司，也很不方便；另外，對(duì)于結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，拆改程度的問(wèn)題這是物業(yè)公司日常分內(nèi)的事情。他管不好，出現(xiàn)這種問(wèn)題，業(yè)主完全可以找物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。另一個(gè)解決渠道是業(yè)主公約，業(yè)主與業(yè)主之間的行為準(zhǔn)則是用一種公共契約的模式來(lái)管理，誰(shuí)違反公約，大家就有權(quán)起訴他。
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