記者從蘇州市物價局獲悉，《江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則》正式出臺并將于本月30日起施行。細則規(guī)定：商品房必須嚴格實行“一套一標”；開盤前5天必須公開全部房源及價格；代收費和物業(yè)費也必須標明；廣告宣傳價格信息必須真實無誤等，被業(yè)內認為是“劍指”之前房地產銷售中常會出現的虛報價格、臨時漲價、隱瞞價格等現象。而我市物價部門則將從本月31日起，對蘇州所有樓盤就執(zhí)行明碼標價的情況進行全面嚴查。
細則解讀
【關鍵詞】
提前公布
拒絕不清不楚的暗箱操作
很多市民經常碰到，一些樓盤大張旗鼓地宣傳要開盤了，可市民們跑去問開發(fā)商將推出的房源和價格時，對方總是神秘兮兮地說還不清楚，要到開盤時才知道，搞得消費者心里一點底都沒有。甚至是開盤當日，有些開發(fā)商也不會公布所有的房源和價格，暗箱操作的情況比比皆是。
5月30日起，這種情況將得到改變。 《江蘇細則》規(guī)定，施行新建商品住房銷售價格申報備案制度的市、縣，新建商品住房銷售前，應向縣級以上價格主管部門申報備案其銷售價格。已取得新建商品住房預(銷)售許可證的商品房經營者，要在正式銷售5日前一次性公開全部銷售房源，并按照申報備案價格明碼標價對外銷售。商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。 “包括我們蘇州在內，目前全省共有39個市縣在執(zhí)行價格備案制度。 ”物價局有關人員介紹說，也就是說開發(fā)商在開盤前5天，就必須對外公布所有房源以及每套商品房的價格。
【關鍵詞】
一套一標
拒絕模糊不清的購房買賣
對于商品房銷售明碼標價的具體執(zhí)行，《江蘇細則》要求商品房經營者在銷售商品房時必須對每套商品房進行明碼標價，實行“一套一標”，除標明總價外，還要標明建筑面積或套內建筑面積單價。而公示牌，必須放在醒目位置。
此外，商品房經營者還應當明確標示以下與商品房價格密切相關的因素，包括開發(fā)企業(yè)名稱、預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率，以及樓盤的建筑結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、供暖、通訊等配套情況。
商品房經營者還應公布當期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，還包括優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。
【關鍵詞】
一價清
拒絕房款以外的不明費用
同時，《江蘇細則》第十條還增設了一項內容：商品房銷售實行“一價清”制度，即商品房銷售價格為商品房經營者與購房者最終結算的合同成交價格。商品房銷售價格構成包括合理的開發(fā)建設成本、稅金和利潤等。與商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、供暖等建設費用，一律計入開發(fā)建設成本之中，合同成交價格之外不得收取其他費用。
除了房價，《江蘇細則》還要求商品房銷售還必須公示以下收費：商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費項目、收費標準。代收代辦收費應當標明由消費者自愿選擇。商品房銷售時選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，商品房經營者應當同時公示前期物業(yè)服務內容、服務標準及收費依據、收費標準。
蘇州物價部門介紹，“一價清”算是多年來一直強調的老政策。但在實際中，還是有市民會碰到交付房款后，開發(fā)商又要求繳納其余線路接駁等費用的情況，因此，在出臺江蘇細則時，特別考慮加入了這一條內容，給開發(fā)商提個醒。
【關鍵詞】
管轄單位
拒絕相互推諉和包庇徇私
據了解，結合地方實際，《江蘇細則》與發(fā)改委相比，作了進一步細化。與發(fā)改委規(guī)定 “由各級價格主管部門管理”相比，《江蘇細則》中細化了商品房價格的管轄單位，第4條中表示：商品房的明碼標價按行政區(qū)劃實行屬地管理，由商品房所在地縣級價格主管部門負責明碼標價的日常管理與監(jiān)督檢查工作。上級價格主管部門有權監(jiān)督檢查下級管轄的部門。
蘇州物價部門介紹，這將有效防止出現監(jiān)管工作中相互推諉和同一地區(qū)包庇、徇私的情況。
蘇州聲音
樓市
“一房一價”蘇州已實施多數樓盤執(zhí)行情況不盡如人意
其實去年4月住建部曾發(fā)出通知要求“一房一價”。包括蘇州在內的多個城市已按照“一房一價”的模式在操作。從蘇州情況來看，蘇州已根據省有關指導意見明確規(guī)定，新建商品住房上市必須明碼標價；申領預售許可證必須申報價格，申報價格3個月內不得調高，3個月后需要調高的必須重新申報。而蘇州最近出臺的新版“限購令”更是規(guī)定，調整完善商品房銷售價格申報制度，將申報價格由原來三個月內不得調高，調整為今年年內原則上不得調高。雖然，蘇州已經按照“一房一價”的模式中來操作，但是每個樓盤在執(zhí)行過程中并非就做到“精準到位”。此前，商報就對此做過詳細報道。就網站目前統(tǒng)計的情況來看，僅有百購商業(yè)廣場、首開班芙春天、中房瀾泊灣、湖山新意等盤已經實施，顯現開發(fā)商的誠意。其中，據悉百購商業(yè)廣場公示時間是5月4日-5月7日，在開盤前提前進行公示，5月8日開盤公示的價格就是當天開盤的價格，包括合同全部予以公示。
蘇州市物價局本月初就組成4個檢查組，對蘇州市10家房地產開發(fā)企業(yè)在售樓盤明碼標價執(zhí)行情況進行了調查和檢查。調查和檢查中發(fā)現一些房地產開發(fā)企業(yè)在售樓盤明碼標價均不能執(zhí)行到位，發(fā)現不少問題，比如未在交易場所明碼標價、明碼標價不規(guī)范、未使用規(guī)定價目表，以及未公示代辦產權費用明細、未一次性公開預售房源、未執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度、公示價格與成交價不符，其中不乏一些大房地產商。蘇州一樓盤商品房預售許可證批復共430套房源，檢查時發(fā)現只標示了房源224套。另一樓盤，在367套商品房銷售價之外，未執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度，另外向每戶收取裝修費等，蘇州市物價局對此次檢查發(fā)現的問題將依法作出進一步處理。
行業(yè)
細則出臺又是一道“緊箍咒”快速出貨成開發(fā)商最大壓力
樓市的一舉一動都牽動著購房者敏感的神經。江蘇省商品房明碼標價細則出臺，蘇州將按照細則嚴格執(zhí)行。 “一房一價”或許又為開發(fā)商套上了一層 “緊箍咒”。專家認為，新政策對房產商定價勢必有約束和規(guī)范的作用，但是在如今成交萎縮的情況下，其實房產商最大的壓力在于如何快速出貨。
不少購房者除了關心房價公示，也很關注開發(fā)商在價格報備上采取“高報低售”的變通。對于實際成交價與備案價間相差較大的情況，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商坦言，高價申報便于開發(fā)商后期通過優(yōu)惠措施進行二次定價，他指出“銷控是開發(fā)商收益最大化的一大法寶，無論是高開低走還是低開高走，都需要價格調整空間，而且必須因時而變，測試市場。”事實上，不僅僅是蘇州，據了解，在北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個城市，多數樓盤實施的并非“明碼標價”而是“明碼飆價”。這些樓盤通常是先報高房價，然后再大幅打折銷售。
“‘一房一價’主要是進一步規(guī)范市場行為，控制亂漲價。 ”有業(yè)內人士指出，“調價門檻提高對防范開發(fā)商坐地起價是有積極意義的。至于能發(fā)揮多大作用，關鍵還是要看政策的執(zhí)行力度。如果‘一房一價’在各個環(huán)節(jié)都把關很嚴，在定價環(huán)節(jié)又進行嚴格審核，開發(fā)商就不能輕易做到高報低售!”一開發(fā)商表示，政策要想發(fā)揮重要作用，還得長期嚴格執(zhí)行才行，因此明碼標價政策對市場產生的影響究竟有多大，還得看執(zhí)行力度。
江蘇蘇州兆豐不動產投資顧問有限公司董事長、蘇州房地產協(xié)會副會長楊肇鋒表示：“‘一房一價’的目的在于規(guī)范開發(fā)商不要亂漲價，其實‘一房一價’從去年開始就已經在執(zhí)行中?，F在來看蘇州整個的房地產市場，已經不是‘一房一價’的問題，關鍵的問題在于現在成交量持續(xù)的萎縮，開發(fā)商都急于把自己手中的房子都賣出去，這個在前段時間住博會上，開發(fā)商推出的特價房、優(yōu)惠打折可以看出來。 ”
楊肇鋒認為，開發(fā)商對政策的執(zhí)行雖然有時間和營銷策略方面的考慮，在當前樓市成交持續(xù)低迷和政策調控繼續(xù)加碼的情況下，開發(fā)商唯有選擇優(yōu)惠打折等策略性的降價來吸引客戶，不太可能還普漲。
物價部門
本月31日起蘇州樓盤大檢查查出問題嚴肅處理公開曝光
據悉，本月31日起，蘇州市物價局將在全市范圍內開展商品房銷售明碼標價集中整治，進一步規(guī)范商品房經營者的價格行為，嚴肅查處經營者銷售商品房不按《商品房銷售明碼標價規(guī)定》、《江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則》執(zhí)行的行為，發(fā)現一起，查處一起，按照《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等價格法律法規(guī)，予以嚴肅處理并公開曝光。
商品房經營者違反明碼標價規(guī)定的，依照《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第十三條實施5000元以下處罰。
商品房經營者利用標價進行價格欺詐，依照《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第七條實施處罰。有違法所得責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處5萬元以上50萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業(yè)執(zhí)照。
商品房經營者違反利用明碼標價實行強制捆綁銷售、強制服務收費的，依照《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條第九項定性處罰。有違法所得，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處5萬元以上50萬元以下的罰款，情節(jié)較重的處50萬元以上200萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓。
蘇州市物價局表示，歡迎消費者和社會各界共同參與監(jiān)督商品房明碼標價執(zhí)行情況。消費者和各界人士發(fā)現商品房銷售存在未按規(guī)定明碼標價等違法行為的，可以撥12358價格舉報電話，或向所在市(區(qū))價格主管部門反映情況、提供線索，價格主管部門將依法查處，從而提高商品房銷售價格的透明度，切實維護廣大消費者的知情權和切身利益。