商業(yè)地產(chǎn)大飛躍。日前，“商業(yè)推動地產(chǎn)論壇”第六屆年會在廣州蘿崗召開。會上專家認(rèn)為，住宅受嚴(yán)控加速了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而城市化和消費力則從根本上推動商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金發(fā)展期，中國年均商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬到2000萬平方米。但住宅開發(fā)商、零售商等多方力量一窩蜂進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也帶來泡沫之虞，有專家斷言，5年后商業(yè)地產(chǎn)也會遭到調(diào)控。
限購令下商業(yè)地產(chǎn)大飛躍
去年以來，中央連續(xù)出臺住宅地產(chǎn)調(diào)控政策，包括新國八條、地方限購令等政策陸續(xù)發(fā)布給住宅地產(chǎn)施加了很大壓力，商業(yè)地產(chǎn)反而成為幸運(yùn)兒，成為交投熱點。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，其中商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%.另外，《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)營業(yè)用房投資高達(dá)5598.8億元，辦公用房的投資高達(dá)1807億元，同比分別增長34 .2%和31.1%，其中商業(yè)營業(yè)用房增幅超過住宅的32.9%.
事實上，在住宅受嚴(yán)控的情況下，開發(fā)商已經(jīng)磨刀霍霍。在近期舉行的合生創(chuàng)展2010年業(yè)績發(fā)布會上，合生創(chuàng)展集團(tuán)總裁薛虎就預(yù)計，未來3年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)績將達(dá)到集團(tuán)總營業(yè)額的30%.金地的2010年業(yè)績發(fā)布會也同樣出現(xiàn)了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的豪言壯語：在今后五年，金地希望每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度保持在集團(tuán)總投資額的20%左右。“到2015年，金地的商業(yè)地產(chǎn)基本相當(dāng)于再造一個今天的金地。”金地董事長凌克如是說。另外，萬科、保利、恒 大、華潤等地產(chǎn)大鱷也都有了各自的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)。
“排名前20名的開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在整個行業(yè)是處于大發(fā)展和大躍進(jìn)的時代。”金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜說。另據(jù)了解，目前零售商、保險公司和外資都視商業(yè)地產(chǎn)為香餑餑，爭先開發(fā)或投資商業(yè)地產(chǎn)。
消費力推動進(jìn)入黃金期
在潘韜看來，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金發(fā)展期首先是由于城市化進(jìn)程的推動，住宅受嚴(yán)控只是加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。“去年年底我國城市化率達(dá)49%.所有西方發(fā)達(dá)國家城市化率超過50%的時候，就是這個國家的住宅房地產(chǎn)告別高利潤時代的時候，住宅房地產(chǎn)開始進(jìn)入緩慢下降的通道，使利潤空間不斷地被壓縮，回到正常的水平。這也將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金發(fā)展時期，就是說現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)不火都不可能。”潘韜分析。
中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、中國人民大學(xué)教授黃國雄進(jìn)一步分析，照目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬-2500萬人進(jìn)入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬到2000萬平方米，而且在不斷地推進(jìn)不斷地增加，給商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大前景。
實際上，中國不斷提高的消費能力也讓商業(yè)地產(chǎn)繁榮成為必然。“中國社會零售業(yè)的增長率一直保持16%的增長，這個數(shù)字也是相當(dāng)于上世紀(jì)50年代的美國，60年代的日本和70年代的韓國。”潘韜認(rèn)為，2010年我國社會消費品零售總額突破15萬億元，同比增長18.4%，中國已經(jīng)進(jìn)入了消費時代，也進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)黃金發(fā)展的時期。
“今后5到10年，商業(yè)地產(chǎn)迎來了優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。”中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長梁任堪指出，十二五規(guī)劃把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，就是要提高消費能力。有專家預(yù)測，中國可能在十二五規(guī)劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場。而目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠(yuǎn)，因此商業(yè)地產(chǎn)有一個較大的發(fā)展空間。
城市綜合體成主流模式
縱觀去年以來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，城市綜合體已經(jīng)成為主流開發(fā)模式，甚至提出了“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”的口號。萬達(dá)、中糧集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)大鱷都已經(jīng)大肆以城市綜合體加速擴(kuò)張，如萬達(dá)集團(tuán)2011年將上馬17個萬達(dá)廣場；中糧集團(tuán)董事長寧高寧去年就宣布，未來2-3年在全國復(fù)制10個以上大悅城，5-10年將在國內(nèi)大中型城市布局約20個大悅城。
“城市化背景下的中國城市綜合體開發(fā)已經(jīng)成為趨勢力量。”上海證大房產(chǎn)董事、上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司總裁吳洋認(rèn)為，由于城市綜合體會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升。尤其是三四線城市，國內(nèi)的優(yōu)秀品牌的城市綜合體開發(fā)之后，馬上會帶動周邊的產(chǎn)業(yè)。因而地方政府非常歡迎城市綜合體的開發(fā)。
誠如吳洋所言，去年底由于白云萬達(dá)廣場開業(yè)，白云新城的樓面地價旋即破兩萬，創(chuàng)下廣州樓面地價新記錄。在京基集團(tuán)總經(jīng)理巴根看來，城市綜合體不僅政府歡迎，開發(fā)商也樂意，原因在城市綜合體既能實現(xiàn)短期現(xiàn)金回籠，也能實現(xiàn)長期資金回報：城市綜合體里的住宅可以解決資金快速回籠問題，酒店、商鋪等商業(yè)部分可以持續(xù)享受長期的資金回報，寫字樓則兩者兼而有之，就看如何取舍。
五年后商業(yè)地產(chǎn)或遭調(diào)控
與會專家在探討商業(yè)地產(chǎn)熱的同時，也同時進(jìn)行了冷思考。中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、中國人民大學(xué)教授黃國雄就認(rèn)為，住宅開發(fā)商、零售商和保險公司等多方介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，目前也出現(xiàn)了一些泡沫，造成了部分土地的過度開發(fā)。如有200多萬人口的城市提出要建設(shè)100個綜合體。如果以10萬人支撐一個城市綜合體的話，100個就要1000萬人口，這就過度開發(fā)了，會影響整體的運(yùn)營效率。
有專家認(rèn)為開發(fā)商一窩蜂進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)會造成泡沫，導(dǎo)致政府調(diào)控。“我覺得隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，不久的未來，黨中央和政府都會注意到這個領(lǐng)域和行業(yè)，也會進(jìn)行調(diào)控，我個人認(rèn)為是5年。”金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜認(rèn)為，如果政府出手調(diào)控了，大家都沒有好日子過了，因而對開發(fā)商來說要堅持品質(zhì)，不要過度開發(fā)。
名詞解釋
“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)？
雖然本次論壇沒有專門針對“怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)”進(jìn)行討論，但從專家們的發(fā)言中也可以尋出蛛絲馬跡，可總結(jié)為公司戰(zhàn)略、政府關(guān)系、城市策略和規(guī)劃設(shè)計四方面。
焦點
公司戰(zhàn)略
解決好產(chǎn)品問題
九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略顧問副總裁許煥升認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資比較大、回收期比較長。對于這樣的行業(yè)企業(yè)要發(fā)展好，必須清晰知道自己要做什么和運(yùn)作什么產(chǎn)品。也就是說商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略要明晰。
企業(yè)在開發(fā)和定好戰(zhàn)略之后就必須解決產(chǎn)品的問題：作為一家企業(yè)你具備什么樣的優(yōu)勢？有什么樣的能力？適合開發(fā)什么樣的產(chǎn)品？另外，產(chǎn)品也間接決定企業(yè)要拿什么商業(yè)地塊。
政府關(guān)系
談好優(yōu)惠和配套
金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜指出，做商業(yè)地產(chǎn)的很多成本，前期跟政府不談好，后期會一個一個地表露出來。其實每一個政府對商業(yè)都是有稅收優(yōu)惠的，而且從區(qū)縣市甚至省每一個級都有優(yōu)惠，你在拿地之前一定要跟政府談到稅收問題，這個是降低成本提高利潤的辦法。還有，做一個大型的城市綜合體，門口至少有七八條公交線，這個時候就需要跟政府談。拿地的時候跟政府談，政府會跟你設(shè)置，如果你開業(yè)之后再來談就門都沒有。如果因交通配套不夠而自己設(shè)置免費公交，成本就要增加不少。
在商業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域，跟政府拿地談判是最好的成本控制。建議企業(yè)在拿地之前，很多的配套設(shè)計是政府可給可不給的，都要一一列出來，管政府一一地提。有一些重復(fù)建設(shè)，政府會不管不顧，因而一定要跟政府談到相對的惡性競爭的事情，在布局上給政府打好預(yù)防針。
城市策略
一定要本地化
上海證大房產(chǎn)董事吳洋分析，在不同的地段區(qū)域有不同的消費模式，不同的文化背景要沿著不同的辦法做。在進(jìn)行一個大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時候，首先要認(rèn)清城市的發(fā)展方向，第二個是研究消費需求。百思買全球副總裁王健認(rèn)同吳洋的看法，百思買在進(jìn)入中國5年以后，在今年2月份把上海所有的百思買關(guān)掉就是吃了沒本地化，照搬美國模式的虧。因而他認(rèn)為，不管是開發(fā)商還是商家，每進(jìn)入一個地區(qū)和城市，一定要本地化，適合當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣，如果放棄了本地化，有可能會讓我們有機(jī)會的，變成沒有機(jī)會的。
規(guī)劃設(shè)計
以消費者為導(dǎo)向
大潤發(fā)中國區(qū)發(fā)展部總經(jīng)理洪萬康建議，做商業(yè)地產(chǎn)的時候，先招租確定客戶，按照客戶的要求，行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計，如果未來經(jīng)營不善他不做了，別的人來了之后還可以做。很多地產(chǎn)公司把商業(yè)樓建好了，找不到合作伙伴，最后發(fā)現(xiàn)需要拆改的地方很多，最后不得不進(jìn)行改造，造成了很多的浪費。而在具體設(shè)計上，他認(rèn)為應(yīng)該以消費者為導(dǎo)向：汽車怎么進(jìn)來、消費者怎么進(jìn)來、停車停在哪里和消費者需要什么等。只要人民來了，幣也就來了。北京和美商地投資管理有限公司董事長穆建瑋認(rèn)為，主力店要跟開發(fā)商共同建設(shè)商業(yè)體。主力店要學(xué)紅星美凱龍，一定要前期的時候就要派人來支持，與開發(fā)商共同設(shè)計一個城市綜合體，把規(guī)劃做在前面。