經(jīng)歷了“新國(guó)八條”、“限購令”等調(diào)控政策沖擊下，樓市調(diào)控效果明顯。時(shí)至今日，蘇州升級(jí)版限購令已滿一月有余，買賣雙方觀望情緒加重，成交量出現(xiàn)了明顯萎縮，但房?jī)r(jià)拐點(diǎn)仍未出現(xiàn)，入市新盤量減少，面對(duì)樓市敏感期，開發(fā)商改變營(yíng)銷策略，調(diào)整優(yōu)惠力度。一個(gè)月以來受到限購的影響，第三輪調(diào)控威力盡顯，供需發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，讓三月樓市遭遇“倒寒春”，由限購所引發(fā)的一系列鏈接效應(yīng)正在相繼上演。
樓市現(xiàn)象一：限購令立竿見影買賣雙方觀望市場(chǎng)供需應(yīng)聲下跌
蘇州限購令落地滿月，加重了樓市迷霧擴(kuò)散，在打擊投機(jī)客的同時(shí)，也動(dòng)搖了部分符合條件的購房人群在短期內(nèi)的購房計(jì)劃，使其轉(zhuǎn)入觀望，同時(shí)開發(fā)商在判斷政策影響，短期內(nèi)不敢貿(mào)然推盤，導(dǎo)致3月新增供應(yīng)非常有限，成交量和供應(yīng)量雙雙下跌局面的出現(xiàn)，房市進(jìn)入新一輪的博弈論。
據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，蘇州樓市限購令滿月，2011年3.2-4.1住宅類房源共成交2363套，同比減少2841套，下滑幅度54.59%，環(huán)比減少592套，下滑幅度20.03%;成交總面積為253000.25平方米，同比減少211190.49平 方 米 ， 下 滑 幅 度45.50%，環(huán)比減少103003.95平方米，下滑幅度28.93%;成交均價(jià)為10089.66元/平方米，同比上漲1660.03元/平 方 米 ，上 漲 幅 度19.69%，環(huán)比減少515.27元/平方米，下滑幅度4.86%。從數(shù)據(jù)顯示來看，受限購政策影響，難以實(shí)現(xiàn)“金三”樓市小陽春，不少改善型客戶退場(chǎng)，一批剛性購房者受多重因素疊加影響熱情銳減，致使成交量的連續(xù)下滑。另外，樓市供應(yīng)量較少也是造成成交量減少的原因。
受政策影響，蘇州樓市觀望氣氛濃厚，多數(shù)開發(fā)商選擇按兵不動(dòng)靜觀其變，導(dǎo)致入市新盤量減少，隨之供應(yīng)量也大幅縮水。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，限購前3月蘇州樓市預(yù)計(jì)開盤為33家，但實(shí)際開盤數(shù)量?jī)H為16家，實(shí)際開盤量?jī)H為預(yù)期的49%。新盤未按時(shí)推出，顯示開發(fā)商在新政施行后，觀望意味甚濃，對(duì)市場(chǎng)的保守態(tài)度，使得開發(fā)商放緩了開盤的腳步。在限購后成交量夭折，樓市受重創(chuàng)，開發(fā)商在放緩?fù)票P揣摩市場(chǎng)和判斷市場(chǎng)影響。
在限購令嚴(yán)厲政策輪番 “轟炸”下，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂出現(xiàn)了大的波瀾，新政威力顯現(xiàn)無疑，調(diào)控效果很明顯，開發(fā)商受挫供應(yīng)量減少，需求量被遏制，總體成交量明顯萎縮。另外，在政策的促使下，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步趨穩(wěn)。
就限購下樓市大環(huán)境而言，江蘇友誼合升地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)于東涵表示，蘇州限購令雖然看似“溫柔”，但是對(duì)于蘇州樓市無論是開發(fā)商還是購房者來說都比較“受傷”。對(duì)于房企來說，政策調(diào)控還是會(huì)影響開發(fā)熱情，推盤計(jì)劃或許會(huì)延后。同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)之所以在限購后陷入觀望，主要原因還是潛在需求者在看房?jī)r(jià)能否下跌。非合理需求被擠出市場(chǎng)后，房?jī)r(jià)就有可能慢慢恢復(fù)至理性。
限購加碼使得住宅市場(chǎng)對(duì)于買賣雙方預(yù)期急劇產(chǎn)生變化，這種心態(tài)變化已經(jīng)在供需面上有所體現(xiàn)，雖然限購令出臺(tái)只實(shí)施了一個(gè)月左右的時(shí)間，在一定程度上的確有效的限制了樓市的持續(xù)升溫，調(diào)控效果明顯。業(yè)內(nèi)專家分析，此次調(diào)控來勢(shì)兇猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)經(jīng)歷長(zhǎng)期的觀望、博弈之中，但購房者對(duì)調(diào)控的適應(yīng)能力、判斷能力逐步增強(qiáng)，剛性購房需求仍大量存在，再加上新政首月，開發(fā)商多數(shù)選擇推遲開盤、并未真正接受市場(chǎng)考驗(yàn)。隨著時(shí)間推移，調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向?qū)⑷遮吤骼省?/span>
樓市現(xiàn)象二：限購滿月剛需盤唱響變奏曲中小戶型齊撐場(chǎng)面
限購令來襲，樓市速凍，而“剛需盤”的境遇卻大不同，從限購令出臺(tái)近一個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)，不但推盤節(jié)奏未受影響，而且銷售預(yù)期表現(xiàn)的也格外活躍，在調(diào)控的背景下成為市場(chǎng)成交的主力。迫于接連不斷的樓市新政壓力，買方觀望情緒漸濃，不少樓盤銷量銳減，而剛需成為新政下開發(fā)商極力爭(zhēng)取的對(duì)象。
從限購令出臺(tái)后推盤情況來看，八成推盤都來自剛需盤，中小戶型陸續(xù)涌市，成為置業(yè)者出口，據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，東方維羅納、新城金郡、融僑城、浙建楓華紫園、路勁主場(chǎng)森鄰、雅戈?duì)柼柍堑母鲄^(qū)剛需熱盤，在3月限購出臺(tái)后，陸續(xù)入市，而且入市量相當(dāng)可觀，銷售預(yù)期良好。如，3月26日新城金郡加推二期80-90㎡的高層以及多層400余戶;3月27日，雅戈?duì)柼柍羌油?1-137㎡戶型，約324套新房源等多家熱銷剛需盤撐起了樓市半邊天，演繹新的樓市變局。
在行情火爆的時(shí)候，剛需、改善型需求以及投資需求可謂三足鼎立，而今年以來出臺(tái)的限購等嚴(yán)厲的調(diào)控政策讓需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化。根據(jù)蘇州升級(jí)版限購的規(guī)定，本市戶籍居民在市區(qū)已有一套住房的限購一套。已擁有兩套及以上住房的暫停在本市向其售房。非本市戶籍居民能夠提供自購房之日起兩年內(nèi)，累積繳納一年以上社?；蛘呒{稅證明的，限購一套住房，如果已經(jīng)擁有一套及以上住房，暫停在市區(qū)向其售房。因此那些以投資和改善型需求為購買主力的樓盤成為了新政下的重災(zāi)區(qū)，不少大戶型樓盤調(diào)控之后人氣迅速墜入了冰點(diǎn)，而那些因?yàn)榻Y(jié)婚、落戶等需求而必須要買房的初次置業(yè)者則完全不受影響。
業(yè)內(nèi)人士分析，限購令在一定程度上會(huì)誤傷一部分剛性需求。與此同時(shí)，換房需求的出現(xiàn)，也讓市場(chǎng)上的小戶型房源得到一定補(bǔ)充，兩者沖抵，小戶型受限購令的影響似乎就顯得比較微弱。
針對(duì)限購令出臺(tái)影響，蘇州協(xié)信圓融營(yíng)銷總監(jiān)王輝表示短期之內(nèi)，3-6個(gè)月內(nèi)，蘇州的住宅成交量肯定會(huì)有所下滑，甚至價(jià)格也存在小幅下降的可能性，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，蘇州強(qiáng)大的購房需求是打壓不了的。同時(shí)，該版限購還是有空子可鉆：比如客戶可采用成年子女、親朋好友名字等方式規(guī)避限購令，同時(shí)蘇州鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶受限購令影響微乎其微，他們可能住在老房子或動(dòng)遷房中，可以新購住宅!從王總的話，可以看出真正感受到剛需一族仍就擋不住，而且大量需求存在。
業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控的持續(xù)深入將使剛需型購房者進(jìn)一步主導(dǎo)市場(chǎng)，在限購令出臺(tái)近一個(gè)月時(shí)間，雖然限購令很多購房者高呼一步到位的置業(yè)理念，但在高房?jī)r(jià)的壓力下，小戶型依然是購房者的最愛，特別是地段好，總價(jià)低的小戶型受青睞。調(diào)控后的前期購房觀望情緒加重，但是后期剛需一族需求爆發(fā)，也使成交量有一定的回升，在改善型需求底氣不足，受政策沖擊較小，開發(fā)商的試水，剛需盤卻大出風(fēng)頭。此時(shí)，剛需盤的放量恰好是市場(chǎng)最急需購房的主要需求房源，市場(chǎng)調(diào)控得到進(jìn)一步的深入，就目前情況來看，不失為一個(gè)良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
樓市現(xiàn)象三：限購促“惠民戰(zhàn)”升級(jí)樓市再現(xiàn)策略性降價(jià)
3月2日下午，蘇州升級(jí)版限購令細(xì)則正式開始實(shí)施后，蘇州樓市瞬間跌入沉淀期，在限購令持續(xù)加碼的情況下，成交量連續(xù)銳減，買房觀望情緒濃厚的態(tài)勢(shì)，面對(duì)樓市目前所處的尷尬處境，多數(shù)開發(fā)商不得不改變營(yíng)銷策略，雖然房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，但各類優(yōu)惠促銷活動(dòng)已在輪番上演。
不少蘇城的開發(fā)商在限購令的出臺(tái)后異常擔(dān)憂，大多數(shù)樓盤選擇打折優(yōu)惠活動(dòng)，而某別墅樓盤最高優(yōu)惠近54萬，“特價(jià)房”、“95折”等五花八門的折扣花樣又重新涌入市面。近來，不少樓盤都加快了銷售速度，一時(shí)間，各種優(yōu)惠活動(dòng)層出不窮，據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，3月蘇州樓市有近60家樓盤高舉各種“惠民大旗”放量促銷，優(yōu)惠較大的一些樓盤不占少數(shù)，尤其是一些即將開盤的樓盤促銷手段更大，在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，不同的開發(fā)商選擇了不同的應(yīng)對(duì)之策。而采取這類優(yōu)惠、活動(dòng)措施的，往往選擇了快速銷售。限購出臺(tái)一個(gè)月以來，樓盤優(yōu)惠折扣的字樣頻出，在蘇城出臺(tái)限購政策之后，隨著房市的不景氣，越來越多的房企加入到打折大軍里面，并且折扣的方式各不相同。業(yè)內(nèi)人士表示，目前，真正的打折大潮尚未出現(xiàn)，不過隨著各個(gè)樓盤銷售節(jié)點(diǎn)的推進(jìn)，以及購房者坐等降價(jià)的心態(tài)的穩(wěn)定，優(yōu)惠折扣將繼續(xù)跟進(jìn)，價(jià)格松動(dòng)的預(yù)期也會(huì)上升。
就目前總體來看，雖然限購令出臺(tái)后，現(xiàn)階段蘇城樓市優(yōu)惠不斷，然而，令開發(fā)商始料不及的是，購房者對(duì)此并不是太買賬，或許是因?yàn)閮?yōu)惠力度依舊不稱購房者的心意，或許是在等待限購效應(yīng)持續(xù)性，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降。
樓市現(xiàn)象四：限購引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)新一輪投資熱潮
當(dāng)下，樓市調(diào)控的步伐并沒有停止，住宅市場(chǎng)的銷售普遍受到限購沖擊與影響，成交量急劇下滑，很多的投資力量開始轉(zhuǎn)移方向，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而對(duì)于投機(jī)需求購房人來說，投機(jī)需求仍然迫切，在一系列限貸、限購等調(diào)控細(xì)則的影響下，經(jīng)歷了觀望與理性比對(duì)之后，也逐漸有了新的動(dòng)向，而商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀樾乱惠喭顿Y熱潮。
限購令滿月后，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橄拶彶幌薜木壒剩霈F(xiàn)走旺的趨勢(shì)可謂給三月的蘇州樓市增添了幾許“金色”，在“不在限購范圍內(nèi)”、“比購買二套房首付成數(shù)更低”等多種利好因素下，非住宅成交量以及供應(yīng)量雙雙上漲，據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2011年3月蘇州非住宅總成交套數(shù)846套，環(huán)比上漲了49套，上漲幅度6.15%;成交總面積為62210.35平米，環(huán)比上漲了3526.57平米，上漲幅度6.01%。非住宅成交均價(jià)為9289.92元/㎡，環(huán)比減少了1495.12元/平 米 ， 下 滑 幅 度13.86%。較上月相比，借勢(shì)限購令，導(dǎo)致非住宅成交套數(shù)直線上升，開辟樓市新的投資方向。
而在限購令出臺(tái)的一個(gè)月內(nèi)，住宅市場(chǎng)還在消化政策，商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)的極為活躍，一直逆市上揚(yáng)，據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，限購令出臺(tái)第一周，位于相城區(qū)的恒達(dá)中環(huán)百匯廣場(chǎng)，當(dāng)天開盤加推的49套酒店式公寓，幾近售罄;3月5日下午，中梁香緹商業(yè)項(xiàng)目簽約儀式于香格里拉酒店成功舉辦;3月6日，位于吳中太湖板塊的花樣年太湖天城舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)的同時(shí)，酒店公寓二期開啟誠(chéng)意預(yù)約;接下來，君地新大陸3月12日售樓處公開，正式宣告對(duì)外開放;3月13日，百購商業(yè)廣場(chǎng)也舉辦與億盛百貨、翰盛閣品牌商家簽約儀式;3月12日太湖黃金水岸加推酒店式公寓，推出近30余套。在限購令出臺(tái)后，住宅地產(chǎn)遭受前所未有的沖擊，反而卻推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)逆市飄紅，導(dǎo)致近一個(gè)月商業(yè)項(xiàng)目活動(dòng)都如火如荼得進(jìn)行著，或?qū)⑼顿Y者分流從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，這將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)鋪平道路。
從限購令滿月看來，受限購令出臺(tái)的“冰點(diǎn)效應(yīng)”，購房者短期內(nèi)購買住宅的積極性受挫，受限購令擠壓的資金開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的趨勢(shì)十分明顯。同時(shí)也體現(xiàn)出限購之下，商業(yè)地產(chǎn)反而成了許多開發(fā)商伺機(jī)擴(kuò)張的籌碼。
在重重房地產(chǎn)調(diào)控之下，住宅市場(chǎng)受到重挫，成交量大跌，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，資本市場(chǎng)投資信心不足。但同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。隨著行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的重要性正在日益凸顯，商業(yè)地產(chǎn)正在成為房企持續(xù)發(fā)展的必然選擇。
不過，分析人士同樣指出，盡管商業(yè)地產(chǎn)走熱，投資者入市還須謹(jǐn)慎，切勿盲目跟風(fēng)，對(duì)具體商業(yè)項(xiàng)目、開發(fā)企業(yè)及未來規(guī)劃和可實(shí)現(xiàn)程度要有一個(gè)細(xì)致的了解。最為關(guān)鍵的是，任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)項(xiàng)目不僅要考察地段、人流、發(fā)展空間等因素，后期的運(yùn)營(yíng)管理也很重要，只有投資品質(zhì)優(yōu)異的項(xiàng)目，才能最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得良好的投資收益。