從2010年開始國家頻出新政，對樓市產(chǎn)生了重大影響。在此背景下，商品房買賣當(dāng)中法律問題有何新的變化和新的特點(diǎn)？買賣雙方應(yīng)當(dāng)關(guān)注和重視哪些問題？下決心買房子的消費(fèi)者一定要了解一些基本法律常識，幫您在調(diào)控期內(nèi)規(guī)避買房的風(fēng)險(xiǎn)。
常識1：
商品房購銷合同簽訂后樓市下挫時(shí)能否退房？
【案例】李女士從２００２年開始炒房。去年，李女士再次出手，與某開發(fā)商簽訂商品房購銷合同，購買其開發(fā)的商鋪一套，在簽訂商品房購銷合同時(shí)，開發(fā)商不僅拿出了商品房購銷合同，還在后面補(bǔ)充了眾多的條款，專門做了一份補(bǔ)充協(xié)議。李女士沒有細(xì)看就按照開發(fā)商的要求在商品房購銷合同以及補(bǔ)充協(xié)議上都簽了字。近期樓市發(fā)生變化，李女士反悔要求退房，并自愿承擔(dān)合同約定的相當(dāng)于總房價(jià)款１０％的違約金。
【律師】對于炒房者而言，房價(jià)上漲炒房掙了錢就偷著樂，房價(jià)下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，對于這種心態(tài)和作法無可厚非。
補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商與購房人就商品房購銷合同中未盡事宜進(jìn)行補(bǔ)充而制定的條款，通常由開發(fā)商擬定后與購房人簽訂，除非有極特殊的情況，開發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購房人有權(quán)退房。因此，李女士反悔要求退房不會得到支持。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理。《通知》規(guī)定：“商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，對可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。”因此，即使開發(fā)商同意退房并收取違約金，在實(shí)際操作中仍然存在難度。
常識2：
什么樣的商品房可以預(yù)售？
【案例】錢先生看中了一套建筑面積為１３０平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。錢先生想了解期房進(jìn)行銷售需要滿足什么條件。
【律師】對期房銷售又稱之為“商品房預(yù)售”。我國對商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證，這是商品房預(yù)售的法定憑證，未取得商品房預(yù)售許可證的不得進(jìn)行任何形式的預(yù)售活動。開發(fā)商在預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定取得商品房預(yù)售許可證，并在售樓部公示國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證（一般稱其為“五證”）等資料，增強(qiáng)透明度，樹立自己的企業(yè)形象。簡而言之，“五證齊全”的商品房方可預(yù)售。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放ｖｉｐ卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在１０日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。”上述規(guī)定需要引起各方關(guān)注和重視。
常識3：
各種名目的炒房和投機(jī)性購房受到嚴(yán)格限制
【案例】黃先生去年購買了一套房屋，并簽訂了預(yù)售合同。根據(jù)預(yù)售合同的約定，該房屋總價(jià)款人民幣80萬元，首期付款24萬元，余款黃先生以銀行貸款方式支付。雙方還在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中約定：“若因購房人原因（包括銀行貸款政策變化），銀行未全部或部分批準(zhǔn)購房人貸款申請的，購房人應(yīng)補(bǔ)足全部房款。”近來，因黃先生有其他多筆貸款未清償，故銀行未批準(zhǔn)黃先生上述貸款。因黃先生未在合同約定的期限內(nèi)補(bǔ)足全部房款，故地產(chǎn)公司將黃先生訴至法院，要求終止預(yù)售合同。
【律師】上述案例中，預(yù)售合同中有關(guān)購房人無法貸款時(shí)應(yīng)補(bǔ)足房款的補(bǔ)充約定合法有效，黃先生應(yīng)按照約定補(bǔ)足全部房款；若黃先生未補(bǔ)足房款的，地產(chǎn)公司有權(quán)要求解除與黃先生的預(yù)售合同，并要求黃先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
以上案例只是眾多房屋貸款糾紛中的一件，在實(shí)踐中這類糾紛很多。
從去年開始，中央出臺多項(xiàng)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。
2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，根據(jù)《通知》規(guī)定，將實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于３０％；2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳再次出臺調(diào)控政策，即“國八條”，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
為此，如果是購房自住涉及到貸款購房，購房者應(yīng)關(guān)注政策的變化，正確估計(jì)自己的負(fù)擔(dān)能力；如果是炒房或者投機(jī)性購房涉及到貸款購房，則正是中央以及各級政府嚴(yán)格限制和打擊的范圍。
常識4：
開發(fā)商違反銷售廣告的承諾是否要承擔(dān)違約責(zé)任？
【案例】某開發(fā)商在售樓廣告中說明，其開發(fā)的小區(qū)旁，政府部門規(guī)劃有公園及超市，購房者購物及休閑極為方便（該說明未寫入商品房購銷合同）。后來政府部門的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園及超市變成了體育場。購房者以房屋交付后小區(qū)旁實(shí)際不存在公園及超市為由，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。那么，該購房者的要求是否能得到支持？
【律師】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，開發(fā)商對廣告中的說明和允諾承擔(dān)違約責(zé)任的情況，僅限于針對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍以內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明或允諾。對于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍以外的相關(guān)設(shè)施所作的說明或允諾，即使具體確定，甚至對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的構(gòu)成有重大影響的，也不能視為合同的內(nèi)容來要求承擔(dān)違約責(zé)任。
具體到本案中，開發(fā)商在售樓廣告中對公園、超市所作的說明，不應(yīng)視為要約，也就不應(yīng)視為合同內(nèi)容，自然也就不能要求開發(fā)商對其承擔(dān)違約責(zé)任。
常識5：
開發(fā)商因故嚴(yán)重延期交房怎么辦？
【案例】2009年6月18日，王先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了商品房購銷合同，約定王先生購買該房地產(chǎn)公司銷售的南市區(qū)某小區(qū)一套房屋，王先生按約定交納了定金及首付款20萬元。依據(jù)合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2010年12月31日前向王先生交付房屋，但開發(fā)商因故一直未交付房屋。2011年3月，王先生要求與該房地產(chǎn)公司解除合同，同時(shí)要求房地產(chǎn)公司按合同約定支付逾期交房的違約金至交房之日止。該房地產(chǎn)開發(fā)公司承認(rèn)王先生所述事實(shí)，同意解除合同，但不同意按照合同約定的計(jì)算方法承擔(dān)違約金，只同意退還王先生所交購房款并支付已交房款的利息。
【律師】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”
我國立法上承認(rèn)違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性，同時(shí)認(rèn)為違約金的基本性質(zhì)是補(bǔ)償性。從原則上講，就是變動違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當(dāng)。如果當(dāng)事人約定的違約金過高時(shí)就降低違約金金額，使其首先達(dá)到補(bǔ)償守約方的損失的目的，弱化懲罰性，降低違約方的成本；如果當(dāng)事人約定的違約金過低時(shí)，就提高違約金金額，使其達(dá)到補(bǔ)償守約方損失的目的，達(dá)到平衡合同雙方當(dāng)事人的利益，從而最大限度地實(shí)現(xiàn)合同的公平與正義。
在本案例中，該金額能否得到支持，主要取決于王先生所遭受的損失。若并未超過王先生所遭受損失的30%，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為過分高于損失而予以適當(dāng)調(diào)整；而當(dāng)王先生的損失難以或者無法確定時(shí)，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，也可以參照違約方（該房地產(chǎn)公司）因違約行為所獲利潤情況予以確定。