[提要]自2010年以來，房地產(chǎn)信托融資已進(jìn)入高息時(shí)代。證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查結(jié)果顯示，2010年房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道平均融資成本約為15%，今年融資成本繼續(xù)攀升。
自2010年以來，房地產(chǎn)信托融資已進(jìn)入高息時(shí)代。證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查結(jié)果顯示，2010年房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道平均融資成本約為15%，今年融資成本繼續(xù)攀升。
地產(chǎn)信托或貢獻(xiàn)六成利潤(rùn)
日前，東部一家不愿具名的信托公司總經(jīng)理向證券時(shí)報(bào)記者透露，據(jù)該公司內(nèi)部對(duì)信托行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析，去年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的利潤(rùn)預(yù)計(jì)占全行業(yè)利潤(rùn)六成左右。
用益信托研究員李旸對(duì)這一數(shù)據(jù)表示認(rèn)同。李旸認(rèn)為，去年信托全行業(yè)收入與利潤(rùn)水平均大幅攀升，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所起的作用至關(guān)重要。如果按收入與利潤(rùn)成正比估算，去年信托行業(yè)166億的總收入的六成，即房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入將在100億左右。以此除以去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2864億總規(guī)模，可得出去年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報(bào)酬率約為3.4%。
上述估算的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報(bào)酬率水平不但遠(yuǎn)高于當(dāng)前其他信托業(yè)務(wù)，且相對(duì)2008年數(shù)據(jù)已經(jīng)翻番。據(jù)興業(yè)證券(17.34,0.75,4.52%)統(tǒng)計(jì)，以市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)先的平安信托為例，其2008年信托報(bào)酬率為0.98%，房地產(chǎn)信托報(bào)酬率也僅為1.5%左右。
百瑞信托一名工作人士對(duì)記者表示，去年提供抵押物的融資類業(yè)務(wù)規(guī)模占比仍較高，但自去年下半年銀信合作產(chǎn)品暫停后，股權(quán)權(quán)益類產(chǎn)品已成為市場(chǎng)主流。后者的信托報(bào)酬率水平一般都要高于融資類業(yè)務(wù)。且因整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策從緊趨勢(shì)，信托公司話語權(quán)日增，信托業(yè)務(wù)報(bào)酬率也在逐漸攀升。從他所了解的情況看，5%至6%的信托報(bào)酬率已是當(dāng)前的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
年后成本攀升
由于信托產(chǎn)品屬于私募，信托公司之間的產(chǎn)品缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，融資項(xiàng)目各異，參與方不同，因此，對(duì)信托報(bào)酬率的測(cè)算成了各信托公司內(nèi)部的秘密。但在大致估算出房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報(bào)酬率后，對(duì)去年全年房企信托的融資成本情況能有大致把握。
據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道的融資成本主要有四大塊：一是給予投資人的產(chǎn)品預(yù)期收益，據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，去年平均預(yù)期收益率為8.9%；二是給予信托公司的發(fā)行費(fèi)用；三是1.4%到1.8%的打包渠道費(fèi)用，支付給提供融資渠道的銀行；四是支付給資金中介的介紹費(fèi)、第三方資產(chǎn)凈值調(diào)查費(fèi)用等。如果僅按3.4%的信托業(yè)務(wù)報(bào)酬率計(jì)算，房企去年借道信托融資的總成本約在15%。
然而，付出的高成本并不代表著未來融資難度的降低。相比前兩年，房地產(chǎn)融資程序要更為復(fù)雜。據(jù)記者了解，當(dāng)前房企信托融資業(yè)務(wù)除了要嚴(yán)格遵循監(jiān)管層要求的“四證齊全”，在發(fā)行過程中也需要多動(dòng)腦筋——諸如到銀行渠道現(xiàn)場(chǎng)路演，以獲得更多投資人認(rèn)可。
進(jìn)入2011年后，在準(zhǔn)備金率上調(diào)及樓市調(diào)控深入的背景下，房企市場(chǎng)化融資利率大幅上升，信托融資成本也進(jìn)一步攀升。南京一家房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴記者，該公司去年以來一直在運(yùn)作信托渠道融資，去年融資成本低于15%，今年以來該成本已增長(zhǎng)至15%至18%之間。