最近一段時間內(nèi)，國內(nèi)部分城市租金上漲比較明顯，租戶感到一些經(jīng)濟壓力。兩會期間，國家住建部負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時說：“下一步的措施，我想租金的調(diào)控應(yīng)該也是房價調(diào)控的一部分。”聽者可能覺得很提氣，房租也納入調(diào)控范圍了，現(xiàn)在正在爬高的房租也可能降下來。然而依我們的理解，短期內(nèi)房租降下來的可能性很小，而現(xiàn)在正在爬高的房租反倒可能是正常的。
調(diào)控這個動詞很有意思，本來是個中性指向的動詞，可以是向上調(diào)控，也可以向下調(diào)控，可以向左也可以向右，可以向前也可以向后，可以加速也可以減速。如果一定要給調(diào)控取個褒貶含義，那么調(diào)控方總是希望將調(diào)控對象趨向合理，或者更準(zhǔn)確地說，使社會普遍能夠接受。不過，現(xiàn)在說到“調(diào)控”，尤其是說到調(diào)控商品價格，似乎總是把它當(dāng)成向下調(diào)控的代名詞，調(diào)控房價更是如此。相信國家住建部負(fù)責(zé)人在談到房租調(diào)控時，也是這個意思，要把房租降下來。
可是，正像調(diào)控房價說了好幾年，房價沒有下來反而在瘋漲，房租調(diào)控的結(jié)果會不會也是一路上漲呢？
根據(jù)國家住建部分析的目前房租漲價的原因有三：首先是季節(jié)性的因素，特別是春節(jié)以后，外來人口回城務(wù)工，各方面租房需求集中時期，也是房東上調(diào)租金比較集中的季節(jié)。第二個因素，從機制上看，目前租賃房源的來源主要是以分散的、個體的市場為主，還沒有大型的、專業(yè)的從事住房租賃的企業(yè)群體，所以受房源來源的影響也比較大。第三個因素，從經(jīng)濟的角度，由于通脹和加息的預(yù)期。還有，我們的住房租售比和國際上比較起來還處在比較高的水平，現(xiàn)在一線的大城市大部分達(dá)到500∶1以上，所以理論上它有這種上漲的空間。
前面三個原因都有道理，然而這樣的漲價是有限的，而且這樣的漲價也是有可能隨時會回落的。如果我們換個角度看，當(dāng)前各大城市的房地產(chǎn)市場受國家限購令影響，十多年來一直在走高的房價第一次出現(xiàn)止步不前的跡象，如果把上述三個原因放在這樣的背景下來解釋近期房租漲價，我們不得不說是蒼白無力的。
我們認(rèn)為真正的原因是中國住房租售比不正常。住建部也說了，“現(xiàn)在一線的大城市大部分達(dá)到500∶1以上”。一般來說，房價大約等于20年的房租，也就是租售比在250∶1，最多在300∶1。古今中外莫不如此，2003年“非典”之前中國房地產(chǎn)市場也是如此。這個比例大概是5%的利潤率，考慮到出租住房的其他開銷較少，投資住房的利潤回報大約與投資其他事業(yè)的平均利潤率是相等的，因此也是合理的。
近八九年來，中國房地產(chǎn)市場的租售比不合理的主要原因，是因為非市場因素一直在干擾市場，致使房價越來越高，到了一個不合理的高度，投資住房者不再追求房租作為合理利潤回報，一味等待追求住房本身的瘋漲。如此市場環(huán)境下，怎么能夠產(chǎn)生合理的租售比呢？
今年春節(jié)前后，國家出臺最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，多年來一直向上的房價有可能止步，這個時候中國房地產(chǎn)市場也有可能正常起來，而租售比回歸正常則是情理中事。不過，現(xiàn)在的房價并沒有實質(zhì)性下降。而2003年以來房價幾乎翻了兩番，即使房價在今后的日子里有所下跌，也不可能讓其回到原地。因此在租售比回歸正常的過程中，房租的上漲是必然的，即使我們加快保障房建設(shè)，也只能使房租上漲的幅度小些，合理些。
鑒于以限購為核心的現(xiàn)行樓市調(diào)控政策幾乎都會導(dǎo)致租金上漲，所以，所謂調(diào)控在目前及今后一段時間內(nèi)只能意味著租金繼續(xù)漲價而不是相反。真正要使租金下降的辦法只有大幅度地增加公租房的供應(yīng)量并降低申請門檻，那種試圖用行政手段壓制商品房租金的辦法不僅不可能產(chǎn)生積極效果，而且在市場經(jīng)濟條件下也是極其不可取的。
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