春節(jié)之后，按照國務(wù)院的統(tǒng)一布置，全國稅務(wù)系統(tǒng)正在準備對高檔住宅重點進行土地增值稅清算。此舉可看做加息、限購、量化考核地方政府、全額征收營業(yè)稅之外，對房地產(chǎn)進一步調(diào)控的“一攬子政策”之一。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)、國家稅務(wù)總局(下稱國稅總局)的官員均向《中國經(jīng)營報》記者證實了這一消息。而所謂“高檔樓盤”是指那些定價或者銷售、成交價格明顯高出區(qū)域內(nèi)平均成交價格的住宅樓盤——按照國務(wù)院要求，這些樓盤均將被重點清算土地增值稅。
作為對土地增值部分征收的稅負，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的土地增值稅一直是近年來國稅總局重點關(guān)注的領(lǐng)域之一。在第三波樓市調(diào)控的背景下，中央政府試圖通過這一手段，逼迫地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏，治理囤地惜售，以增加市場供應(yīng)，助力房價調(diào)控。
向高檔樓盤開刀
“我們現(xiàn)在在做一些財務(wù)上的計提準備，主要是針對土地增值稅這一塊。”2月8日，北京市東城區(qū)一位不愿具名的開發(fā)企業(yè)副總告訴記者，他透露，日前他們接到來自稅務(wù)系統(tǒng)的知會，稱近期將會組織對高檔樓盤土地增值稅的專項重點清算工作，該企業(yè)開發(fā)的樓盤便赫然在清算之列。
2月10日，住建部一位官員向記者證實，在國務(wù)院日前下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)文件中，確實包含對“高出區(qū)域平均價格的高檔樓盤重點進行土地增值稅清算”的內(nèi)容。隨后，國稅總局一位官員亦向記者表示，寫有上述內(nèi)容的文件該部門已經(jīng)收悉，并已著手部署工作，進展順利。
所謂土地增值稅，是適當調(diào)節(jié)土地增值收益而征收的一種稅收。1994年，國務(wù)院頒布實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱“暫行條例”)，按照“暫行條例”，土地增值稅實施累進稅率，最低30%，最高稅率高達60%。
接近住建部的消息人士稱，本次國務(wù)院要求重點清算的是高檔住宅樓盤，而高檔住宅的判定標準，是以高出區(qū)域平均銷售價格為標準。“至于具體高出的幅度標準，因為各地方的情況不同，因此不能一刀切，而是在中央提出總體精神的情況下，由地方相關(guān)職能部門予以劃定。”他說。
對此，國稅總局官員表示不便評價，只是強調(diào)，會按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署落實國務(wù)院樓市調(diào)控的總體精神和要求。從2006年開始，國稅總局開始進入房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議，是為房地產(chǎn)調(diào)控的核心部門之一。
目前，各地在契稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅種的征管領(lǐng)域，已經(jīng)有較為明確的高檔房劃定標準。例如北京，在契稅征管的過程中，便以面積大于144平方米、土地價格、房屋銷售成交價格超過區(qū)域基準地價、區(qū)域平均售價15%為標準，劃定高檔住宅的范疇，對應(yīng)征收契稅。
負重幾何？
土地增值稅的重點清算并非新生事物，國稅總局分別于2007年、2008年和2010年三次下發(fā)有關(guān)文件，對土地增值稅清算的一系列技術(shù)問題進行規(guī)定。“這次的重點清算工作，將在這些技術(shù)問題規(guī)定的基礎(chǔ)上進行。”一位不愿具名的地方稅務(wù)局官員向記者表示。
對于中國地產(chǎn)商而言，土地增值稅實際上才是真正能讓他們感受到切膚之痛的“所在”，因為這一稅種是直接影響地產(chǎn)商真金白銀收入的稅收政策。
記者從稅務(wù)部門了解到，在本次重點清算的過程中，將嚴格執(zhí)行如下規(guī)定：增值額未超過扣除項目金額50%，征收增值額的30%，超過50%未達100%的征收40%，對超過100%低于200%的征收50%，如果超過200%，則需要繳納增值部分的60%作為土地增值稅。
中央財經(jīng)大學財政稅收學院副院長劉桓告訴記者，由于土地增值稅執(zhí)行的是累進稅率，具體到當下的房地產(chǎn)市場，往往是開發(fā)時間和周期拖得越長，房價就長得越高，這就導(dǎo)致征收土地增值稅的稅基也就越大，開發(fā)企業(yè)需要支出的稅金也就越高。
“現(xiàn)在土地增值稅，基本上是采用預(yù)征的方式，口徑比較松的時候，預(yù)征額為1%的下限，也就是一個項目還沒有動工，先按項目預(yù)計銷售收入的1%預(yù)征，然后在項目完成結(jié)案后進行清算，現(xiàn)在，這個預(yù)征額的下限提高到了5%。”一位不愿具名的開發(fā)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)于2月8日告訴記者。
她給記者算了一筆賬，如果項目銷售評估值與土地獲取成本及運營成本之間差價的總額為1億元，預(yù)征1%的與預(yù)征5%的的差距就是現(xiàn)金400萬元，況且絕大部分項目的評估值差價多數(shù)都在1億元以上，動輒就是超過1000萬元以上的現(xiàn)金支出差距，這個差距對企業(yè)的財務(wù)運作是真金白銀的影響。
北京四方聯(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，2009年北京單價15000元/平方米就可以算得上是高檔住宅，而現(xiàn)在至少需要25000元/平方米以上的才算得上高檔項目，“從這個側(cè)面可以看出，從2009年到2011年，兩年間，北京主流房地產(chǎn)項目的增幅都在100%左右，這還沒有計算項目土地獲取年代的成本，可想而知，如果從嚴征繳高檔項目的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)真金白銀的現(xiàn)金支出，會有多大的壓力。”他說。
意在逼出供應(yīng)
對于土地增值稅，開發(fā)企業(yè)的忌憚與恐慌或許恰是政府的意圖所在。“政府希望開發(fā)商忌憚如此之高的稅金，加快開發(fā)和銷售的節(jié)奏，從而短時期內(nèi)充實樓市的市場供應(yīng)，以緩解市場供應(yīng)的壓力。”楊少鋒說。
從2010年4月開始，國務(wù)院三次下發(fā)文件對樓市進行宏觀調(diào)控，其間均提出要穩(wěn)定城市住房供應(yīng)。但市場中現(xiàn)實的情況是，不少開發(fā)企業(yè)面對市場快速上漲的房價，采用拖延開發(fā)周期、銷售周期的手段，獲得更高的銷售價格，以提高利潤。
中房信分析師薛建雄認為，其意所指，很大程度上是在迫使開發(fā)商迅速順應(yīng)市場趨勢，大批放量使價格迅速回落。
“稍微明智點兒的開發(fā)商都會算出這筆賬，與其死撐后還被收高額增值稅，不如現(xiàn)在降價回籠資金。” 江蘇省淮安市房管局局長邵明認為，這一政令對進一步鞏固調(diào)控成果將起到很好的作用。另一方面，土地價值在過去幾年的成倍攀升，原有預(yù)征稅率標準已經(jīng)過時，稅率提高，則可以大大提高地方財政收入。
在接受記者采訪時，萬科股份總裁郁亮表示，在外界評價中，開發(fā)企業(yè)通常被指摘為發(fā)展靠融資、利潤靠通脹，但萬科的策略是主要不靠土地增值賺取利潤，從而確保財務(wù)的總體安全。
但即便如此，萬科在上一次土地增值稅的清算風暴中，依然進行了大幅度的財務(wù)計提手段，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種情況，不僅萬科如此，招商地產(chǎn)、金地集團、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市企業(yè)均是如此。