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80后首次購(gòu)房指南大全
2011/2/11 11:01:48    http://www.18kuo.com

  年輕一代買房,都多少存在一些壓力。有的依靠父母的養(yǎng)老錢,來(lái)完成自己的住房夢(mèng)想。靠父母資助的就是如今典型的“啃老族”。這其中也有一群很另類的年輕人,他們堅(jiān)決拼命工作,省吃儉用積攢錢,完成自己的住房夢(mèng)。  但是不管怎樣買房,首次置業(yè)都要十分慎重,小編就對(duì)于初次置業(yè)的80后們提供一些指南。

 

  一、購(gòu)房流程

 

  雖然各項(xiàng)目有其各自的程序,但總的來(lái)說(shuō),以下基本步驟是每個(gè)購(gòu)房者都可能會(huì)經(jīng)歷到的:

 

  (1)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),交納定金;

 

  (2)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間、價(jià)格等,與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣契約,并按契約約定交付房款;

 

  (3)買賣雙方到房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各局辦理合同登記手續(xù)(大部分項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商代辦);

 

  (4)辦理購(gòu)房貸款(商業(yè)性貸款或公積金貸款),與商業(yè)銀行或市住房基金管理中心簽訂貸款協(xié)議;

 

  (5)驗(yàn)收房屋,辦理入住手續(xù);

 

  (6)購(gòu)房者與物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理契約及交納相應(yīng)費(fèi)用;

 

  (7)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者共同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),購(gòu)房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

 

  二、購(gòu)買商品住房的費(fèi)用

 

  1.評(píng)估費(fèi)

 

  一般來(lái)說(shuō),新房不需要評(píng)估,但假如房屋的買賣價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià),也需要進(jìn)行評(píng)估,一般按評(píng)估價(jià)的5‰來(lái)收費(fèi),如果是按揭購(gòu)房,則按7‰來(lái)收費(fèi)。

 

  2.交易費(fèi)用

 

  契稅:普通商品住房 1.5%,公寓、別墅等高檔住宅為3%。

 

  登記費(fèi)   印花稅 手續(xù)費(fèi)

 

  3.貸款費(fèi)用

 

  貸款保險(xiǎn):按貸款額的萬(wàn)分之六×躉交保險(xiǎn)系數(shù)收取,躉交保費(fèi)系數(shù)根據(jù)保險(xiǎn)期限的長(zhǎng)短而變化。

 

  抵押費(fèi):貸款額×1.4‰     登記費(fèi)  印花稅

 

  三、怎么挑房子

 

  (1)地段

 

  對(duì)地段的選擇,還要關(guān)注以下幾個(gè)方面:

 

  軌道交通對(duì)于沿線樓盤價(jià)值的提升作用明顯,選擇未來(lái)軌道沿線的樓盤會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

 

  未來(lái)商業(yè)周邊樓盤增值潛力較大,購(gòu)房者要查看未來(lái)周圍能否形成較好的商業(yè)氛圍,是否有較大型的超市、商場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)等。

 

  地段中是否有其他優(yōu)質(zhì)的稀缺資源,這對(duì)樓盤是否有保值增值也至關(guān)重要。稀缺性、獨(dú)特性都是難以復(fù)制的。

 

  (2)戶型

 

  現(xiàn)在人們花自己的錢買房,當(dāng)然不是要買大的,而是要選好的。什么樣的房子好?好房子的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)強(qiáng)調(diào)符合人的居住行為,戶型的設(shè)計(jì)就尤為重要了。面對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的各種戶型,購(gòu)房者應(yīng)該怎樣來(lái)選擇呢?

 

  牢記:好戶型的選擇標(biāo)準(zhǔn)是布局合理、動(dòng)靜分區(qū)明晰、私密性好。

 

  看一個(gè)戶型的布局,主要指面積配比是否恰當(dāng)、各功能區(qū)組合是否合理及朝向是否良好。 一般情況下,客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、餐廳是構(gòu)成住宅布局的五個(gè)基本要素,有這樣一組參考數(shù)字,說(shuō)的是這五個(gè)要素的最低面積標(biāo)準(zhǔn):客廳及餐廳14.7平方米、主臥雙人臥15平方米、次臥或單人臥9平方米、廚房5平方米、衛(wèi)生間4平方米。

 

  功能區(qū)組合要切忌廚廁扎堆或廚房深藏不露。不少蹩腳的戶型設(shè)計(jì),廚房和衛(wèi)生間緊連在一起,或者相對(duì)或者并列,對(duì)這樣的戶型盡量避免選擇;廚房在使用中會(huì)產(chǎn)生油煙、抽油煙機(jī)會(huì)有噪音,若設(shè)計(jì)在房子的深處,會(huì)影響家庭成員的身體健康及休息。還要注意廚房、衛(wèi)生間帶水、帶臟的空間與客廳、臥室怕水、怕臟的空間分開(kāi)。

 

  朝向是中國(guó)人置業(yè)中的傳統(tǒng)理念,一般以南北為正、東西為偏。良好的朝向可以保證有陽(yáng)光的充足、居室的通透、迅速排除居室里的意味,從而改善住宅的室內(nèi)環(huán)境,有利身心健康。

 

  房屋的朝向,優(yōu)劣順序?yàn)檎?、東南、東、西南、北和西。

 

  客廳、臥室朝向最重要。首先是客廳的朝向,客廳是住宅中使用率最高、使用人數(shù)最多的空間,客廳的朝向以南為最佳方向,冬天無(wú)寒風(fēng)呼嘯、夏天涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其次是臥室的朝向,以南為最佳,東南、東、東北也可,最好不要選朝西臥室,否則房間就會(huì)經(jīng)歷一整天的日照;如果有兩間以及上的臥室,應(yīng)以主臥室朝向?yàn)樵u(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。再次是衛(wèi)生間和廚房的朝向,衛(wèi)生間比較潮,因此要保持采光、通風(fēng),避免選擇西向的衛(wèi)生間;廚房因用抽油煙機(jī)排氣,刮北風(fēng)的時(shí)候會(huì)形成油煙的“倒灌”,因此廚房最好不要選擇北向。

 

  動(dòng)靜分區(qū)的目的是為了提供一個(gè)溫馨、親切、舒適的家居環(huán)境。按照生活起居方便的要求,比如:臥室位置要深一些、衛(wèi)生間與主臥室的位置要近一些、廚房和餐廳最好相連、客廳和主臥應(yīng)避免互相干擾,相對(duì)獨(dú)立。

 

  牢記:沒(méi)有最好的戶型,只有最適合自己的戶型!

 

  (3)價(jià)格

 

  具體而言,購(gòu)房者看中某一樓盤后,應(yīng)當(dāng)盡力克制購(gòu)買沖動(dòng),首要讀懂樓盤的價(jià)格;然后耐心地去了解本市及區(qū)域價(jià)格水平、樓盤的歷史價(jià)格變化,并對(duì)所有相中的樓盤進(jìn)行價(jià)格比較。一般購(gòu)房者接觸較多的“價(jià)格”有:開(kāi)盤價(jià)、均價(jià)、銷售均價(jià)、成交均價(jià)、最高價(jià)、清盤價(jià)……,這幾個(gè)房?jī)r(jià)出入很大,不弄明白會(huì)影響您的判斷力。

 

  牢記:

 

  看房時(shí),一定要問(wèn)清楚廣告中標(biāo)注的價(jià)格或售樓人員說(shuō)的價(jià)格是哪個(gè)價(jià)格。

 

  如果想了解樓盤的真實(shí)價(jià)格水平,就不要看“開(kāi)盤價(jià)”,而應(yīng)直接問(wèn)“成交均價(jià)”。

 

  最主要的是應(yīng)弄清所選房屋的實(shí)際價(jià)格。

 

  (4)公攤

 

  購(gòu)房者買房時(shí),一定要注意公攤面積是否合理,一般多層住宅的公攤面積較少,高層住宅由于公共交通面積大,公攤面積較多。高層一般在18%~26%之間,而多層則在11%~16%之間。

 

  (5)隔音

 

  選房時(shí),要注意以下幾點(diǎn):

 

  要檢查門窗密閉效果是否良好,上下樓板是否有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能及相鄰的分戶墻隔音好等施工質(zhì)量問(wèn)題;住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離;住宅內(nèi)的臥室不能緊鄰電梯布置,以防噪音干擾。

 

  住宅在距離高速公路中心線大于100米時(shí),學(xué)校、醫(yī)院、療養(yǎng)院等在距離高速公路中心線大于200米時(shí),其承受的交通噪聲能夠符合環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)。

 

  往往樓層越高,噪聲會(huì)越大,1-5層噪聲最小,11層中等水平,24層最大。這是因?yàn)?,越高,俯瞰的范圍越大,很遠(yuǎn)處馬路的噪聲都能傳過(guò)來(lái),相對(duì)的有效噪聲源多;樓層低,很多可能直達(dá)的噪聲源被其他建筑遮蓋了,噪聲小。

 

  (6)配套

 

  居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理,周邊配套服務(wù)設(shè)施是否方便,娛樂(lè)休閑設(shè)施是否豐富,對(duì)于居民生活質(zhì)量影響很大,也是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。了解樓盤配套情況主要分為小區(qū)周邊配套情況和小區(qū)內(nèi)部配套情況。

 

  誤區(qū):看配套,要防止幾個(gè)誤區(qū):

 

  配套越多、越高檔越好。

 

  追求完美無(wú)缺、豪華高檔的小區(qū)配套實(shí)際上也是一種誤區(qū),因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和后期的物業(yè)管理單位是會(huì)將配套設(shè)施費(fèi)用加進(jìn)房?jī)r(jià)和物業(yè)管理費(fèi)用中的。而且許多設(shè)施對(duì)具體的業(yè)主而言有可能使用率很低,或只在某一個(gè)階段使用,但這些設(shè)施的費(fèi)用卻需要廣大業(yè)主來(lái)分擔(dān)。

 

  配套越近越好。

 

  買房子的時(shí)候,有些人總希望垃圾場(chǎng)、變電站離得越遠(yuǎn)越好,而衣、食、行、玩、學(xué)則是越近越好。但配套也要分種類,同樣是商業(yè)配套,小商品市場(chǎng)和購(gòu)物中心對(duì)周邊樓盤的帶動(dòng)力就完全不同;同樣是休閑配套,電影院、歌劇院、娛樂(lè)城對(duì)樓盤的影響也不一樣。因此,在買房時(shí),一定要注意附近的配套設(shè)施對(duì)生活的影響,在生活方便的同時(shí),還要希望那些配套設(shè)施對(duì)生活環(huán)境的影響越小越好。

 

  牢記:不論您所選擇的小區(qū)位于哪種區(qū)域,考察配套最重要的方面仍是配套是否能滿足日常生活的便利性!

 

  稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué),且住宅離小學(xué)的距離應(yīng)在300米左右,因?yàn)榻鼊t擾民,遠(yuǎn)則不便。

 

  菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套,服務(wù)半徑最好不要超過(guò)150米。

 

  (7)物業(yè)管理

 

  物業(yè)管理包括住宅小區(qū)的安全、維修、清潔、綠化等許多方面,是居住生活的重要保障,也是住宅業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要方面。物業(yè)管理在我國(guó)還是一個(gè)剛剛起步的新興產(chǎn)業(yè),各地社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量參差不齊,差異較大,這是購(gòu)房者需要認(rèn)真咨詢和比較的。好的物業(yè)管理能使物業(yè)的品質(zhì)保持長(zhǎng)久。

 

  買房時(shí)購(gòu)房者一定要問(wèn)問(wèn),物業(yè)公司是否進(jìn)入了項(xiàng)目,何時(shí)進(jìn)入項(xiàng)目。一般來(lái)說(shuō),物業(yè)公司介入項(xiàng)目越早,買房者受益越大。

 

  選房時(shí)還應(yīng)積極向有關(guān)人員打聽(tīng)負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司,最好能查看他們的相關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件,亦可去其現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽(tīng)有關(guān)他們的服務(wù)水平和能力。物業(yè)公司的規(guī)模大小是一個(gè)不可忽視的問(wèn)題,一般說(shuō)來(lái)規(guī)模大的社區(qū)比較容易解決。因?yàn)橐?guī)模大,相對(duì)收費(fèi)會(huì)低;如果聘請(qǐng)專業(yè)的物管公司參與物業(yè)管理,在規(guī)范管理模式上會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

 

  同時(shí),購(gòu)房者要問(wèn)清楚物業(yè)管理費(fèi)都有哪些內(nèi)容、冬季供暖費(fèi)多少、小區(qū)停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位是租是賣等,以便于估算資金,量力而行。物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)考慮在內(nèi),畢竟房?jī)r(jià)的高低僅是一次性支出,而物業(yè)管理費(fèi)卻是居住下來(lái)后每年要支出的一筆固定開(kāi)銷。

 

  (8)小區(qū)交通

 

  小區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。內(nèi)交通的合理性對(duì)于居住安全和環(huán)境的靜謐性是比較關(guān)鍵的,這也是在看房中容易忽略的問(wèn)題。

 

  購(gòu)房者要向售樓人員詢問(wèn)小區(qū)在內(nèi)交通上有什么措施,如何規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的車行、人流等。時(shí)下,人車分流常常成為不少樓盤的賣點(diǎn),但這類小區(qū)的的造價(jià)也會(huì)比較高。

 

  小知識(shí):“人車分流”指汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫(kù),車行與步行互不干擾。因小區(qū)內(nèi)沒(méi)有汽車穿行、停放、噪音的干擾,所以環(huán)境質(zhì)量較高;小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能。

 

  對(duì)于沒(méi)有采取人車分流的小區(qū),購(gòu)房者要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”(防過(guò)境車流對(duì)小區(qū)的干擾)、停車位是否夠用、費(fèi)用多少、停車位的位置是否合理。

 

  判斷停車位的位置是否合理,一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán),停車場(chǎng)若不得不靠近住宅,應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。

 

  停車位是租還是買,一定要仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定。車位的月租金是多少;如果購(gòu)買,今后月管理費(fèi)是多少。

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