□葉檀
1月26日國務(wù)院常務(wù)會議出臺2010年以來的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。第三輪調(diào)控政策共八條，簡稱“國八條”，出臺適逢其時。
2011年是“十二五”規(guī)劃開局之年，作為調(diào)控核心的房地產(chǎn)價格經(jīng)歷2010年的嚴格調(diào)控不穩(wěn)反漲，抑制了中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的空間，使通脹預(yù)期惡化、社會矛盾增加、地方政府與土地財政的聯(lián)系日益密切，創(chuàng)新經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級統(tǒng)統(tǒng)讓位于房地產(chǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化。目前正處于2011年年初，如果不出臺第三輪調(diào)控政策，按照2010年年底房地產(chǎn)市場的瘋狂，必然火燒連營，蔓延整個上半年。房價上漲助推通脹預(yù)期、預(yù)期惡化推動房價上漲，如此惡性循環(huán)必須斬斷。
“國八條”多是以往政策的延伸，調(diào)控根本沒有動搖，調(diào)控方向沒有改變。從大方向上看，著力抑制投資性住房需求，增加保障房建設(shè)的主線絕不會動搖。
第二條政策強調(diào)保障房建設(shè)，令人關(guān)注的是，短短的五句話中最后一句提到了“努力增加公共租賃住房供應(yīng)”。第五條強調(diào)土地供應(yīng)保障。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。
2010年以來的保障房建設(shè)屢提公共租賃住房，考察項目也是公租房，我們可以由此得出較為明確的結(jié)論，公租房已然成為保障房的主角，尋租成風的經(jīng)濟適用房的重要性下降?？磥?，經(jīng)過長期的理論探討與慘痛的教訓(xùn)，決策層已認識到給予產(chǎn)權(quán)的保障房體系，存在天然的尋租缺陷、具有逆向激勵機制。
調(diào)控的政策沒有涉及備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，調(diào)控的手段是繼續(xù)收緊銀根、繼續(xù)強化營業(yè)稅與土地增值稅等稅收體制。
稅收成本將顯著上升。第三條政策是調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯上漲，稅收成本將翻番。以往在地方政府的呵護下雷聲大雨點小的土地增值稅，此次再受重錘敲打，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。房地產(chǎn)開發(fā)商定價如果偏高，他們的稅本就得經(jīng)常拿出來翻揀。當然，依賴房地產(chǎn)的地方財政對此很可能眼開眼閉，此時，成為常規(guī)制度的約談問責制浮出水面。
房貸政策處于史上最嚴厲時期，房貸去杠桿化基本形成，這是技術(shù)手段上的極致。
第四條政策規(guī)定，強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。這是房地產(chǎn)投資金融杠桿幾乎消失，依靠銀行信貸炒房幾乎不可能，相信將來對于民間的房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)信托將有嚴格管控。
從銀行流向房地產(chǎn)市場的干柴被抱走，民間的流動性也受到抑制，限購政策從臨時性政策轉(zhuǎn)向常規(guī)政策。只要不能提供納稅或者社會保險證明者，異地投資的大門已經(jīng)關(guān)上。當然有迂回的辦法可以化解這一政策，化解的同時意味著投資成本大幅增加。
此次調(diào)控適逢其時，對于中國經(jīng)濟、對于抑制通脹預(yù)期至關(guān)重要，是極具勇氣的舉措。當然，鑒于中國房地產(chǎn)泡沫成因復(fù)雜、利益龐雜，只要土地財政問題、貨幣政策、稅收政策三者不配套，希望房價應(yīng)聲而落并不現(xiàn)實。但這是良好的開端，好的開始是成功的一半。