隨著新“國十條”、“國五條”等調控政策、措施的陸續(xù)出臺，從2009年5月份起一路高歌猛進的房地產價格尤其是住房價格，終于放緩了步伐，2010年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲已經下降到7.7%。于是有些同志預言未來房地產價格將要下跌50%，有的同志認為在未來1-2年內，房地產泡沫就要破滅。我認為中國房地產泡沫不但不會破滅，而且目前房地產市場正在去泡沫化，隨著政府調控樓市時間的拉長，這種去泡沫化就愈加徹底。
所謂房地產泡沫，是指房地產價格脫離其內在價值，脫離得越嚴重，破裂的可能性就越大。但在經濟社會發(fā)展的不同時期，房地產的內在價值不一樣，所以可能在某一時期存在著泡沫，但到了另一時期后，泡沫就消化了。比如，2003、2004年北京二環(huán)以內核心地段的房價1萬多元/平米，北五環(huán)附近優(yōu)勢地段的價格為5000元左右/平米，到2007年二環(huán)的價格漲到了接近4萬元/平米，五環(huán)的價格漲到了1.5萬元/平米，于是大家一致認為房地產泡沫嚴重，也有很多人預言中國房地產要崩盤之類，但房地產發(fā)展到今天，不但沒崩盤，而且價格越走越高，目前二環(huán)以內核心地段房價已到了5、6萬元/平米，北五環(huán)也到了2-2.5萬元/平米，大有黃鶴一去不復返的架勢。如果現(xiàn)在大家回過頭來審視一下2007年的房地產價格，又會做何感想呢？換句話說，如果現(xiàn)在房價退到2007年水平，大家是不是就覺得沒有泡沫了呢？
為什么對我國房地產持泡沫論者的預言一次又一次失靈呢？不是因為我國房地產沒有泡沫，而是因為我國房地產市場存在一種自動消化泡沫的機制或因素。每當泡沫集聚，大家都認為快要破裂的時候，這種機制就開始發(fā)生作用，以橫盤整理方式或小幅慢牛方式消化了泡沫，夯實了價格。
第一個有助于消化泡沫的因素是政府的調控。政府對房地產出手調控，一般都在房地產價格瘋漲，民意滔天的時候，每一次調控時間基本在一年左右。通過一年左右的調控，基本上把房地產泡沫擠得比較扎實，而把房地產價格固化下來。而下一輪的價格上漲即在此價格基礎之上，如此循環(huán)往復。這跟政府調控房地產的目的有關，政府從來沒有說過要把房地產價格打下去，希望房地產價格大跌只是一部分人的一廂情愿。政府只是說不希望房地產價格過快上漲，并沒有說不要它上漲。只要房地產價格放慢上漲腳步，把漲幅控制在不影響社會穩(wěn)定范圍之內，政府可能就不會再調控了。所以，政府調控房地產的過程，也是夯實房地產價格的過程，絕不是擠破房地產泡沫的過程?？陀^地說，可能沒有人希望房地產價格下跌。政府不希望下跌，開發(fā)商不希望下跌，買了房的人不希望下跌，無論多少價位都買不起房子的人無所謂上漲還是下跌，只有那些正準備買房的人希望房價下跌，但一旦他買了房又希望房價上漲。而且對正準備買房人而言，即使房價真的下跌了，他也不會立即購買，他希望跌得更多，買房跟買股票一樣，都是買漲不買跌。跌了對誰都不好。
第二個有助于消化泡沫的因素是人們對房地產價格的預期和承受力。就象港商銷售服裝一樣，年初一件成本為50塊錢的服裝，標價200港元出售，人們覺得價格太高，無人購買，商人也不著急，一直掛到人們從心里開始認可這個價格了，覺得這件衣服就應該是這個價格，于是商人利用圣誕節(jié)促銷機會，掛出50%的折扣優(yōu)惠價出售，結果大家一搶而光，但商人還是賺了100%利潤。政府把房地產價格調[最新消息 價格 戶型 點評]控在現(xiàn)有水平，經過一年左右甚至更長時間的橫盤整固，提高了人們對房地產價格的承受力，民意就不會再那樣沸騰，這也是消化房地產泡沫的過程。
第三個有助于消化泡沫的因素是人們對房地產的需求，尤其是住房的需求。中國跟美國不同，美國不但人少地多，而且相關制度、法規(guī)健全，泡沫一旦出現(xiàn)，人們的預期就會逆轉，泡沫就會破裂，漲多少就會跌多少。但我國不同，我們不但人多地少，而且由于制度的缺失，導致購房成了一種投資，而不是主要為了消費，因而對房子的需求是剛性的。前期央行的一項調查顯示，雖然75.5%的居民對當前房價水平認為“過高，難以接受”，是有調查以來的最高值，但對未來房價，43.3%的居民持上漲預期。在各主要投資方式中，“房地產投資”以26.1%的相對高值繼續(xù)成為居民投資首選。政府目前出臺的一系列調控政策，除增加保障性住房外，基本上是以抑制需求為出發(fā)點，比如限制購房、停止多套房貸等政策，這同樣是治標政策，如果不從根本上解決問題，抓緊出臺增加住房供給或改變人們消費和投資習慣的政策和措施，這些被壓抑的剛性需求就會越聚越多，遲早還會更強烈的迸發(fā)出來，從而導致房價更大幅度的上漲。但這又會招致政府新一輪調控。
所以，指望房價大幅度下跌是不可能的，充其量微調到2010年年初水平就很不錯了。政府所愿意看到的未來房地產市場，一方面是保障性住房不斷增加，另一方面是商品房市場價格穩(wěn)步小幅爬升。所以，如果不追求暴富，而是投資消費兩相宜的話，任何時候買入房地產都是正確的選擇。
后記：這篇博客完稿距今已有一月時間了，一直未予以發(fā)表。這期間又發(fā)生三件事對我的觀點進行了佐證。
一是溫家寶總理在回答“中國之聲”主持人“房價總理說了不算，總經理說了算，您對此怎么看？”時，語重心長地說——
“這個講法不準確，也不全面。房價來講有政府應該管理的部分，有市場應該管理的部分，總理應該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問題。大家肯定知道，1998年我們人均平均住房面積只有15平方米，到現(xiàn)在我們人均城鎮(zhèn)的住房面積已經達到33平方米。當然，各地房屋的質量和條件有所不同。第二個就是現(xiàn)在城鎮(zhèn)的居民自有住房率，已經達到80%，這個比例相當之高。我們應該讓群眾懂得一個道理，我們國家人口多、土地少，住有其居但并不意味著每個人都有自己的住房，有些剛畢業(yè)的學生、有些農民工都可以采取先租房的辦法來解決住房的問題，租價要合理、條件要完備，使他們住的能夠感到方便。”
這也就是說，政府能管住的只是保障性住房價格，由市場管理的房價就不好說了。至少總理沒講。
二是央行營管部最新公布的北京城鎮(zhèn)居民購房狀況顯示居民投資性購房需求創(chuàng)新低。在今年第四季度有47.5%的居民選擇暫時持幣觀望，有16.8%的居民推遲購房計劃；有18.1%的居民一年內有購房意愿，比上季下降4.2個百分點；一年后有購房意愿的居民占27%，比上季下降7.3個百分點；沒有購房意愿的居民占比54.9%，較上季上升11.5個百分點，創(chuàng)2008年以來的新高。在第四季度調查中，居民投資性購房需求創(chuàng)今年新低。在有購房需求的居民中投資性購房居民占16.7%，比三季度下降3個百分點。
這組數字說明了房地產市場在調控政策下將回歸理性，以目前情況看，快速上漲的可能性不大，大幅下跌的可能性幾乎沒有，溫和上漲幾率很大。
三是樓市限購令繼續(xù)執(zhí)行，購房需求繼續(xù)被壓抑