正在召開的上海、北京、湖南、福建等省市“兩會(huì)”上，全面推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，逐步改善中低收入者居住條件，解決外來人員和大學(xué)畢業(yè)生住房困難的議題，成為大家不約而同的熱點(diǎn)。
住建部日前宣布，今年我國將開建保障性住房1000萬套，相比2010年的580萬套增長70％，其面積大體相當(dāng)于2010年全年商品房的供應(yīng)量，創(chuàng)歷年之最。這一計(jì)劃將會(huì)使哪些人收益？給今年的房地產(chǎn)市場帶來哪些變化呢？
困難人群梯次享受住房保障
“要不是政府建造的廉租房，像我這樣的殘疾人，一輩子都不敢想能住進(jìn)這樣的房子。”江西贛州市民郭贛英自幼患小兒麻痹癥無法行走，10多年前丈夫下崗后，一家三口生活拮據(jù)，一直租住在城郊結(jié)合部兩間狹小的房屋里。2006年搬入市區(qū)渡口路廉租房小區(qū)后，兩室一廳62平方米的房子，每月60多元租金比原來200元便宜了很多。
目前，贛州已有１萬多戶像郭贛英這樣的家庭享受了廉租房的陽光。
業(yè)內(nèi)人士分析，1000萬套保障房計(jì)劃的推出表明，國家加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的決心堅(jiān)定，步伐疾速。未來幾年，中低收入家庭、進(jìn)城農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生、棚戶區(qū)住戶和農(nóng)村危房戶等住房困難群體，將根據(jù)其住房困難程度和經(jīng)濟(jì)承受能力，陸續(xù)享受到相應(yīng)的住房保障。
贛州市委副秘書長廖智斌說，贛州市從2004年起啟動(dòng)廉租房建設(shè)，６年來投入財(cái)政資金40多億元建設(shè)了數(shù)萬套保障性住房。如今在贛州，中低收入家庭可申購經(jīng)濟(jì)適用房，困難家庭可申請(qǐng)租住廉租房，進(jìn)城農(nóng)民工可申購新市民公寓，新畢業(yè)大學(xué)生可住大學(xué)生公寓，征地拆遷農(nóng)民也普遍“洗腳上樓”住進(jìn)了樓房。
廖智斌說，從贛州的實(shí)踐看，按照國家目前的決心和力度，各類“住房困難群體”都將梯次享受“保障房陽光”。
在上海，廉租房保障對(duì)象收入標(biāo)準(zhǔn)已五度放寬，人均月收入限額從城鎮(zhèn)“低保”線的320元提高到1100元，財(cái)產(chǎn)限額從３萬元逐步放寬到12萬元，在這種收入水平以下的人群已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”，目前已超過７萬戶享受廉租房。經(jīng)適房的購買對(duì)象人均月可支配收入限額也已由2300元放寬至2900元，人均財(cái)產(chǎn)限額由７萬元放寬至９萬元。公租房則不設(shè)“收入線”，與上海就業(yè)單位簽訂一定年限工作合同，在上海無自有住房或人均居住面積低于15平方米的均可申請(qǐng)。
“雙軌制”促樓市回歸理性
90個(gè)重點(diǎn)城市監(jiān)測顯示，2010年１到11月，新建商品住房上市面積達(dá)3.55億平方米。1000萬套保障房，即使按照每套40平方米計(jì)算，其總面積將超過2010年全年新上市商品房。
分析人士指出，保障房新建并陸續(xù)投入使用后，由政府主導(dǎo)的保障房將擠入商品房“一股獨(dú)大”的住宅市場，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入“商品房＋保障房”的雙軌制時(shí)代。
去年以來，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，但房價(jià)依然走高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入“雙軌制時(shí)代”，政府保障房成為住宅市場的主要供應(yīng)源，成為調(diào)控市場的有力砝碼，這將有效遏制房價(jià)持續(xù)上漲，促使房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。
“十二五”期間，上海計(jì)劃新建住宅1.3億平方米，其中保障房約占總面積的50％、套數(shù)約占60％，上海市房管局局長劉海生說：“這將使上海的住房保障工作進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。”
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出，在土地供應(yīng)量和住宅供應(yīng)量均占六七成左右的保障房，將大大穩(wěn)定人們對(duì)市場的預(yù)期并為中低收入人群改善居住條件帶來希望，為平抑房價(jià)過快上漲創(chuàng)造積極條件，也進(jìn)一步增強(qiáng)了各方對(duì)樓市調(diào)控的信心。
中原地產(chǎn)的報(bào)告認(rèn)為，2008年以來保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模以每年倍增的速度擴(kuò)大，但住建部此次公布2011年1000萬套保障性安居工程的計(jì)劃建設(shè)任務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前預(yù)期。配合該計(jì)劃，各省區(qū)市也紛紛宣布上調(diào)保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃，不少省份十二五期間保障性安居工程建設(shè)比例占整體供應(yīng)的60％甚至更高。今后二三年內(nèi)我國將形成保障房的供應(yīng)高潮。
國家發(fā)改委投資研究所研究員、中國投資協(xié)會(huì)會(huì)長張漢亞說，1000萬套計(jì)劃透露的國家保障房發(fā)展信號(hào)表明，我國房地產(chǎn)市場將向健康的方向發(fā)展。
但是，在地方政府依賴土地財(cái)政的當(dāng)下，如何使保障房建設(shè)得到落實(shí)至關(guān)重要。國家信息中心的報(bào)告顯示，除2010年完成較好外，過去幾年全國保障房投資任務(wù)完成率只有三分之一，經(jīng)濟(jì)適用房開工面積僅占商品房的５％。
不讓保障房小區(qū)成“貧民窟”
“有了合適、穩(wěn)定的公租房，不僅有踏實(shí)感，更有安全感。”從江西贛州來上海打工多年的農(nóng)民工羅新愈說。幾年來，他輾轉(zhuǎn)上海城郊各地?fù)Q房而租，一些臨時(shí)居住、群租的小區(qū)臟、亂、差，治安條件也不好。2010年底，他和公司的幾位員工一同租住了閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)新落成的公租房小區(qū)“聯(lián)明雅苑”。兩居室公寓廚衛(wèi)、電話、寬帶、空調(diào)等一應(yīng)俱全，進(jìn)出都要通過門禁系統(tǒng)，有24小時(shí)保安服務(wù)，而房租比周邊同等條件的商品房要低30％。
“大規(guī)模興建保障性住房，解決中低收入人群的住房困難，既可以減少個(gè)人家庭‘小賬’支出，更可增進(jìn)社會(huì)和諧的‘大賬’”。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，過去，城市低收入人群和進(jìn)城農(nóng)民工大量聚居在棚戶區(qū)、城中村等“臟亂差”小區(qū)，容易滋生社會(huì)問題。隨著1000萬套保障房逐步投入使用，這部分人群有望住進(jìn)新樓，改善生活條件，有利于增加社區(qū)和諧程度。
“保障房不僅滿足居住需要，更要提供生活服務(wù)。”聯(lián)明雅苑所在的七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村黨支部書記楊志榮說，外來務(wù)工人員住進(jìn)公租房后，社會(huì)管理和服務(wù)加強(qiáng)了，社會(huì)秩序得到了改善。記者在“聯(lián)明雅苑”看到，小區(qū)內(nèi)設(shè)立了便民的超市、餐飲、點(diǎn)心店、副食品商店，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化籃球場已投入使用，乒乓室、圖書館等更多設(shè)施正在建設(shè)中。
保障房小區(qū)會(huì)不會(huì)成為新的“城市貧民窟”？江西贛州市保障性住房在規(guī)劃選址時(shí)堅(jiān)持“兩個(gè)不”：不建在城市邊緣偏僻地帶，不大面積集中連片，廉租房一般選址在繁華商業(yè)街區(qū)，與商品房甚至高檔住宅“插花”建設(shè)。比如贛州中心城區(qū)的渡口路廉租房的住戶，出門就是電子城、汽車站、大型購物廣場等，不但生活方便，而且容易就近找到商業(yè)零售、家政服務(wù)等工作，使低收入者融入都市生活，與其他社會(huì)階層和諧相處。
贛州廉租房面積嚴(yán)格控制在國家規(guī)定范圍內(nèi)，一般在30至60平方米之間，都設(shè)計(jì)了獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間和陽臺(tái)，水、電、氣齊全，小區(qū)內(nèi)物業(yè)、健身場所完備，周邊公共交通及幼兒園、超市、衛(wèi)生站所配套。與此同時(shí)，贛州市還將民政、福利、慈善機(jī)構(gòu)設(shè)在廉租房小區(qū)，讓中低收入者入住保障房后享有公共服務(wù)。