2010年12月是這一年中中國(guó)樓市最為“峰回路轉(zhuǎn)”的一個(gè)月。在眾多調(diào)控政策頻頻出臺(tái)之后，樓市迎來(lái)了一個(gè)“小陽(yáng)春”，這是“剛需”憋了一年后的釋放，抑或是調(diào)控政策失效？種種疑問(wèn)為2010年房市畫(huà)上句點(diǎn)的同時(shí)，也為2011年的房市畫(huà)下了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。
更讓準(zhǔn)購(gòu)房者們倍生焦慮的是最近不絕于耳的2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)判。先是2010年11月人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)20%的下跌，之后的12月，社科院先是發(fā)布了經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)，稱2011年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，漲幅或高達(dá)20%~25%，而其后發(fā)布的住房綠皮書(shū)則稱房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年將會(huì)繼續(xù)調(diào)整，價(jià)格穩(wěn)中有降……種種由研究機(jī)構(gòu)公布的自相矛盾的報(bào)告讓沈陽(yáng)的準(zhǔn)購(gòu)房者們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如霧里看花，無(wú)所適從。
其實(shí)在流動(dòng)性充裕、通貨膨脹、物價(jià)普漲的環(huán)境下，假使房?jī)r(jià)不漲，只是橫盤(pán)的話，相對(duì)其它物價(jià)來(lái)說(shuō)，便已是下跌了。面對(duì)紛繁的預(yù)測(cè)結(jié)果，沈陽(yáng)的消費(fèi)者究竟應(yīng)該信誰(shuí)的？我們來(lái)一起看看地產(chǎn)專家的深刻見(jiàn)地和市民們的心聲吧。
謝國(guó)忠：美聯(lián)儲(chǔ)若加息，2011年中國(guó)房?jī)r(jià)將回落
按照工資和房地產(chǎn)平均價(jià)格算，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)是世界最高。但房地產(chǎn)走勢(shì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，最終要看美元是否走強(qiáng)和中國(guó)政府的管控措施力度的強(qiáng)弱。
從世界范圍來(lái)看，貨幣供應(yīng)量增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于名義gdp的增速。也就是說(shuō)，貨幣增長(zhǎng)被用來(lái)支撐高杠桿率，這在金融部門尤其明顯。當(dāng)然，原因是央行通過(guò)降低利率來(lái)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，有時(shí)甚至是強(qiáng)行增加銀行的流動(dòng)性，以期他們能夠增加貸款，刺激經(jīng)濟(jì)。
所以，如果政府在貨幣流動(dòng)性管控上采取不同的措施，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌，出現(xiàn)明顯價(jià)格震蕩。
另外，隨著通脹預(yù)期的來(lái)臨，如果美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始加息，使得美元走強(qiáng)，也將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，將帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫的破裂。
為什么這樣說(shuō)，因?yàn)橹袊?guó)的刺激政策將主要通過(guò)其貸款政策間接地實(shí)現(xiàn)。由于在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，中國(guó)的貨幣仍將盯住美元，這就決定了中國(guó)的貨幣政策的結(jié)局，中國(guó)的通脹率和利率很可能會(huì)與美國(guó)相似。
城市化帶來(lái)的是房?jī)r(jià)越來(lái)越高，與此同時(shí)，也提高了城市化發(fā)展的門檻。所以，隨著城市化率不斷提高，人們出于追漲的心理，目前出現(xiàn)了短期房?jī)r(jià)的上漲。
買房大軍的背后是雙方父母的支持。這從另一個(gè)角度可以說(shuō)明，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)居高，單一購(gòu)買力上不去，超越了人們的承受能力，需要多人的支持，所以，長(zhǎng)期看，是不可持續(xù)的。天下沒(méi)有不散的宴席，所以，短線房?jī)r(jià)高到一定程度是上不去的。貨幣流動(dòng)性的寬松推動(dòng)了房?jī)r(jià)的走高，政府在其中一定要理清投資者的思路，使其認(rèn)清自身的使用價(jià)值是什么，而不是盲目地跟風(fēng)投機(jī)。另外，各地情況不同，不能一窩蜂地看漲房?jī)r(jià)。
顧海波：今年房?jī)r(jià)將延續(xù)15%增幅
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所，甚至投資銀行高盛高華證券近期都認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)20%的下滑。但是，他們均因預(yù)測(cè)模型的科學(xué)性不足而遭市場(chǎng)質(zhì)疑，另外，反對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格松動(dòng)的勢(shì)力依然很大。
經(jīng)過(guò)上一年度的調(diào)控，今年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)到底會(huì)怎樣？
無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格“唱多”還是“唱空”，都需要一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)，而不是偏頗。
對(duì)于“唱多”方，需要認(rèn)清一個(gè)事實(shí)，就是世界上沒(méi)有“大起不落”的樓市。對(duì)于“唱空”方，我認(rèn)為在房地產(chǎn)的泡沫沒(méi)有完全破裂之前，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有到來(lái)之前，只要現(xiàn)有調(diào)控政策不發(fā)生顛覆，中國(guó)住房?jī)r(jià)格不會(huì)發(fā)生20%的巨大下滑速度，而是將維持去年11月以來(lái)的窄幅箱型盤(pán)整態(tài)勢(shì)，即15%的增幅。但是，房?jī)r(jià)不漲就是跌，而微漲也是跌。因?yàn)?，我們的住房出租收益不到一年期的存款利率，但轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)起碼在15%以上，可能隨著“房產(chǎn)稅”和加息的到來(lái)成本還要提高。
實(shí)際上，討論房?jī)r(jià)的核心問(wèn)題，不在于“會(huì)不會(huì)跌”、“讓不讓跌”，更不在于“能不能跌”，而是要切實(shí)找出一條通往保持可持續(xù)發(fā)展的路來(lái)。
應(yīng)該看到，中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲應(yīng)同老百姓的收入增長(zhǎng)相匹配，因此，中國(guó)短期高房?jī)r(jià)的回落，有利于釋放整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)已經(jīng)高度積聚的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，更有利于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
牛刀：2011年房?jī)r(jià)下跌20%只是臆想
“今年全國(guó)房?jī)r(jià)將下降20%。”這是對(duì)中國(guó)樓市的嚴(yán)重誤判，全部預(yù)測(cè)為臆想，數(shù)據(jù)推測(cè)全部失真，而且不符合邏輯。
人民大學(xué)的全國(guó)房?jī)r(jià)，應(yīng)該指的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，這個(gè)數(shù)據(jù)模型實(shí)際上已經(jīng)落后。首先這個(gè)概念的提出是1985年的事，那個(gè)時(shí)候70個(gè)大中城市基本上代表了中國(guó)城市的總體水平，而現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)過(guò)了26年的城市化，已經(jīng)有661個(gè)城市有成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以，70個(gè)大中城市既不科學(xué)也不符合中國(guó)樓市的實(shí)際情況。
促使房?jī)r(jià)大幅下跌，只有一個(gè)可能，那就是中國(guó)社會(huì)發(fā)生住房體制上的深刻變革，政府真正倡導(dǎo)住房民生，讓土地財(cái)富實(shí)現(xiàn)全民共享，同時(shí)推出陽(yáng)光法案和開(kāi)征房產(chǎn)稅。這種變革的力度必須十分強(qiáng)勁，在全國(guó)661個(gè)城市開(kāi)發(fā)的社會(huì)保障住宅占整個(gè)住宅開(kāi)發(fā)總量的70%以上，房產(chǎn)稅的稅率對(duì)三套以上的住宅至少不低于5%，在貨幣環(huán)境趨于緊縮并且利率為正的情況下，才有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)下降20%。
看起來(lái)這是很殘酷的一件事，實(shí)際上卻成了必然。因?yàn)?，房?jī)r(jià)的僵持局面無(wú)法輕易打破，社會(huì)的發(fā)展卻不會(huì)給高房?jī)r(jià)以更多的時(shí)間。2011年是房?jī)r(jià)高度僵持的一年，中國(guó)社會(huì)很難有一種力量能打破這種僵持。盡管會(huì)有一些個(gè)盤(pán)下降，盡管會(huì)產(chǎn)生破產(chǎn)倒閉等情況，但是，由于以上原因，不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的整體性下跌。
任志強(qiáng)：2011年將是中國(guó)房?jī)r(jià)最不確定的一年
有人說(shuō)，2009年是最困難的一年，2010年是最復(fù)雜的一年，2011年是最不確定的一年。但在我看來(lái)，2009年是最奢侈的一年，政府實(shí)行了最積極的財(cái)政投入、最寬松的貨幣政策和產(chǎn)業(yè)振興政策，迅速的從谷底攀上了增長(zhǎng)的高峰，并讓這種增長(zhǎng)持續(xù)地貫穿于2010年。而在最復(fù)雜的一年中，經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、此起彼伏，唯獨(dú)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，始終保持著兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)，2011年則仍沒(méi)有任何擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)滑坡的跡象，積極的財(cái)政政策仍保留著刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。
也許2011年在糊里糊涂中房?jī)r(jià)仍會(huì)是一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)的一年。而各種調(diào)控則會(huì)以維持平穩(wěn)增長(zhǎng)為重，因此矛盾會(huì)不斷的向后推移并得過(guò)且過(guò)。也許不斷的調(diào)整會(huì)逐步的化解或轉(zhuǎn)化一些本來(lái)看著很嚴(yán)重的問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)總體日益增長(zhǎng)中，只要不陷入中等收入的陷阱之中，中國(guó)會(huì)逐步改善自己的經(jīng)濟(jì)。都說(shuō)2010年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，也有許多人將行政調(diào)控及限購(gòu)令等稱為最殘酷的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段的措施，誤以為房地產(chǎn)調(diào)控是要置中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)于死地，或誤以為調(diào)控是要讓中國(guó)的房?jī)r(jià)暴跌。
2010年2月份中國(guó)的房?jī)r(jià)在高漲中，那時(shí)許多人預(yù)計(jì)當(dāng)年的房?jī)r(jià)至少要漲個(gè)20%-30%，但根據(jù)去年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，我認(rèn)為到年終大約只有同比5%左右的增幅。4月份出臺(tái)調(diào)控措施之后，許多人在大喊大叫房?jī)r(jià)要下跌30%-50%，我仍堅(jiān)持漲幅會(huì)逐步回落，價(jià)格會(huì)有波動(dòng)并在競(jìng)爭(zhēng)中壓力加大。5月份我堅(jiān)持讓開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，不要隨意上調(diào)價(jià)格，否則會(huì)有更嚴(yán)重的措施出臺(tái)。9月份出現(xiàn)銷售回暖時(shí)，有些開(kāi)發(fā)商露出了得意的笑容，隨后就有了“9.29”的“國(guó)五條”，再一次引發(fā)了市場(chǎng)中的爭(zhēng)議和恐慌，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律最終引導(dǎo)著市場(chǎng)的進(jìn)程。
調(diào)控到底調(diào)的是什么？媒體與社會(huì)從來(lái)也沒(méi)說(shuō)清楚過(guò)。大多數(shù)認(rèn)為是要調(diào)房?jī)r(jià)，因此都盼望房?jī)r(jià)下跌；有的認(rèn)為是調(diào)結(jié)構(gòu)，要增加保障房和小戶型，有的認(rèn)為是控需求、打擊投資炒房客、限制多套擁有，而我認(rèn)為是“用抑制資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”來(lái)管理通脹預(yù)期。
也許民眾在誤導(dǎo)之下對(duì)價(jià)格下跌的預(yù)期過(guò)高，或是對(duì)收入增長(zhǎng)不滿，因此只關(guān)注于名義上的房?jī)r(jià)是否下降了，而忽略了房?jī)r(jià)的實(shí)際下降。應(yīng)該說(shuō)今年的房?jī)r(jià)在政策強(qiáng)勢(shì)壓力之下實(shí)實(shí)在在地下降了，不同的僅在于區(qū)域之間的差別。有些地區(qū)是名義與實(shí)際價(jià)格都在上漲中，有些地區(qū)是名義與實(shí)際價(jià)格都在下降中，有些是名義價(jià)格沒(méi)下降但實(shí)際價(jià)格下降了，當(dāng)然也有產(chǎn)品質(zhì)量中的絕對(duì)上漲。調(diào)控讓市場(chǎng)學(xué)會(huì)了如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，讓開(kāi)發(fā)商學(xué)會(huì)了如何適應(yīng)政策的變化，讓民眾與消費(fèi)者學(xué)會(huì)了選擇性消費(fèi)，也讓經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。