城市商報訊 對于跑銀行的記者來說，2010年的采訪，無疑離不開“房貸”二字。這一年，銀行個貸經(jīng)理在介紹完房貸政策后，一定會加一句“政策隨時可能變，指不準過兩天又是什么政策”。當然，也不乏這樣的說辭，“我不確定最新的政策有沒有變化”。
從2008年底開始競相以7折利率挖其他銀行的存量客戶，到2010年7折利率逐步退出市場，銀行的房貸政策總是這樣磕磕絆絆。當初，以低貸款利率間接托市的是銀行；2010年，參與打壓樓市收緊貸款利率的也是銀行。不過，在房地產(chǎn)調(diào)控高壓政策頻出的2010年，銀行在業(yè)績壓力之下的“曖昧”態(tài)度或多或少給樓市調(diào)控打了點折扣。但是，總的來說，這一年的房貸，總讓人糾結(jié)的。
房貸這一年里的那些人——
個貸員：糾結(jié)的一年
2010年可謂是實至名歸的房地產(chǎn)政策“調(diào)控年”，已經(jīng)做了五年個貸員的張慶對此深有體會。新政頻繁出臺，張慶的最直觀感受就是，“自己跟不上政策的步伐了。 ”
“最直接的感覺就是跟不上政策的步伐了，幾乎是我剛剛把一個政策完全弄通，可以比較熟練地處理業(yè)務時，國家又出臺了新的政策。感覺在研究政策上沒有喘息的時間，這方面的精力比往年多。 ”張慶說，“去年4月中旬，國家出臺了樓市調(diào)控政策，那個時候每天要比平時多接30多個電話?；径际菃柗孔舆€能不能申請下來貸款，首付會不會提高，一個月還款額有沒有變化之類的。最忙的時候我?guī)缀跻p手同時接電話。 ”
在“政策年”里，張慶的另外一個感受就是貸款人群發(fā)生了非常大的變化。原來辦貸款是“來者不拒”，但是現(xiàn)在，銀行的個貸員對客戶把關更加嚴格。張慶說，去年年初至4月份，好的時候，一天就能接十多個件。但是新政出臺“卡”住外地人之后，每月所接的業(yè)務數(shù)量出現(xiàn)了大幅減少的趨勢。 “最近兩個月，我總共才接了20多個件。跟以前沒法比了。 ”張慶并不愿意多談自己去年的收入，但是他表示：“新政不光針對外地人，還有三套房貸，這些原來都可以做，但現(xiàn)在也都停了。這些都直接影響到個貸員的接件數(shù)量。那么收入自然也會跟著減少。 ”
準房奴：辛酸并期待著
“今天吃方便面，明天吃方便面，后天還是吃方便面”?？吹竭@樣的心情簽名，你以為這人超愛方便面？錯，他是因為要省錢。省錢做什么？還房貸！
不過別看何成心情寫得辛酸，其實能夠在今年買到稱心如意的新房，他的心里還是樂開了花。目前還住在出租屋內(nèi)的何成對能夠在今年年底住上新房充滿了期待。
“觀望了好長時間了，可是眼見著調(diào)控之下房價還在漲，我覺得房價是降不下來了。 ”去年10月份心儀已久的樓盤也在此時開盤了。何成覺得不能再等了，于是他東拼西湊終于抓住了10年的尾巴，買了一套86㎡的兩室，順利當上了房奴。 “現(xiàn)在加息、還貸對于我來說都是幸福的煩惱。 ”何成告訴筆者，他每個月的工資3000出頭，貸款50萬，還貸時間20年，每個月的月供要接近2000，以他的工資勉強支撐。而實際上，這還得益于何成父母對兒子的支持。“每個月的工資除了還房貸之外就所剩無幾了，所以生活費出現(xiàn)困難的時候還是需要家里接濟。目前對我影響比較大的是才出臺的加息政策，我每個月的月供又增加了100多元，日子沒法過了。 ”于是才出現(xiàn)了以上的心情簽名。 “不過，相比于那些問題，我終于有了自己的房子才是最重要的。 ”
加息：怎能讓我不郁悶
第二次加息后，徐勇先生一早就給銀行打電話咨詢，讓銀行快算算賬，看此次加息到底能給自己帶來多大經(jīng)濟壓力。徐先生去年9月底開始申請貸款27萬元，按照當時的利率標準，可以享受八五折的利率優(yōu)惠?？傻?2月份，銀行工作人員告訴他因為年底貸款額度緊張，暫時放不出款來。這期間徐先生經(jīng)歷了一次加息、一次利率折扣下調(diào)。
徐先生告訴記者，剛開始申請時，他的月供是1789元。上月26日打電話一問，按照那時的標準，他的月供已經(jīng)達到1897元，漲了一百多。徐先生說，這下可好，房貸還沒辦下來，月供就漲了一百多。事實上，不少購房者都是由原來的“存錢到銀行”變?yōu)?ldquo;向銀行借錢”，而借錢成本的增加，對不會輕易變現(xiàn)的普通貸款買房者而言，是個不小的壓力。而最主要的，還是預計進入加息通道之后的心理壓力。
“實在是太郁悶了！對我們來說，壓力好大?。?”徐勇?lián)u著頭說。
2010房貸中的那些關鍵詞——
去年關于房貸的政策非常多，以至于被稱為史上最嚴調(diào)控年。那么多的政策，有的是國家公布的，有的是銀行業(yè)內(nèi)執(zhí)行的。雖然當時顯得神神秘秘，但是過后回頭一看，原來就是一條條勒緊房貸的繩索。
關鍵詞：取消7折利率
2010年1月底，中國銀行率先宣布取消首套房貸的7折優(yōu)惠利率，并將其升至8.5折。此后，各大銀行紛紛跟進實施。將申請購買第二套房的家庭貸款首付比例提高到40%，表明國家要抑制投資性購房，加大房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的力度。這與2009年12月14日國務院常務會議提出的政策思路是一致的。該會議曾提出，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。
關鍵詞：“4·17”調(diào)控
2010年4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱 “國十條”)發(fā)布，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。其中最引人注目的是規(guī)定購買二套房首付比例不低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
2010年要出調(diào)控，似乎是一個沒有懸念的期待。從歷次房地產(chǎn)調(diào)控的措施來看，無論是扶持還是打壓，基本主要靠的就是信貸一條路。毫無疑義，信貸確是一個簡單有效的方式，但總讓人感覺缺乏靈活的手腕。而且，對二套房購買的限制，誤傷了一大批改善型的買家。
關鍵詞：認房又認貸
2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，進一步明確了 “既認房又認貸”的二套房認定標準。 2010年房地產(chǎn)貸款市場又一出鏡率極高的詞即“認房又認貸”，二套房“認房又認貸”細則于去年7月份進入正式實操階段。對于借款人購房時查出名下現(xiàn)有全款購買的房屋，在未出售的情況下，再貸款購房仍會被認定為第二套房；對于借款人之前曾貸款購房，即使是貸款購置的房產(chǎn)已結(jié)清出售，再貸款時還是會被認定為第二套房。根據(jù)二套房政策，如果是被認定為第二套房的購房者，那么再貸款時一律按照首付50%、利率上浮1.1倍來執(zhí)行。二套房貸款的從嚴，對于投機投資型人群給予有利打壓。
關鍵詞：“9·29”調(diào)控
承接“4·17”調(diào)控，“9·29”被稱為“二次調(diào)控”。兩次調(diào)控一脈相承，不過更加嚴厲了，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。各商業(yè)銀行禁止把消費性貸款用于購買住房。
關鍵詞：存量房貸
在4月的調(diào)控出臺后不久，中國銀行又開始有所動作了，在利率調(diào)整方式到期時，將根據(jù)與客戶合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
關鍵詞：兩度加息
去年10月19日及12月26日，央行兩次宣布上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。雖然首次加息調(diào)整的幅度并不是很大，但是對于借款人來說，更多擔心的是央行是否開啟了加息通道，如同2007年一般，央行祭出加息“利劍”使得2010年宏觀調(diào)控政策變得更加風云莫測。臨近年末，央行于12月10日晚宣布，自12月20日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0 .5個百分點。這是央行年內(nèi)第六次、最近30天內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率。有關人士分析，春節(jié)前后，將有再次加息的可能。
關鍵詞：存款準備金率
去年，我國分別于1月18日、2月25日、5月10日、11月10日及12月20日五次上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率。此外，央行于10月13日還對工行、農(nóng)行、中行、建行、招商、民生等六家銀行差別化上調(diào)存款準備金率。央行如此頻密地采取上調(diào)存款準備金率的政策，體現(xiàn)出對當前流動性過剩和通脹壓力的擔憂，這對購房者和開發(fā)企業(yè)來說都會受到影響。部分銀行貸款額度用完，以至于買家不能辦理銀行按揭。而開發(fā)企業(yè)的融資也受到一定程度的限制。