年終歲尾，都是交房的高峰期。交房對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一次“大考”，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，收房同樣也是一道重要的“坎”。除了辦理一些常規(guī)手續(xù)，最重要的收房環(huán)節(jié)就是驗(yàn)房了，這也是讓那些“準(zhǔn)業(yè)主”們最頭疼的一個(gè)環(huán)節(jié)，那么，作為人生中重要的不動(dòng)產(chǎn)投資，購(gòu)房者應(yīng)該掌握哪些驗(yàn)房的訣竅，驗(yàn)收自己的新房呢？
看“三書(shū)一證一表”是否齊全
江蘇蘇源律師事務(wù)所律師王煒指出，開(kāi)發(fā)商交房的首要條件是“三書(shū)一證一表”齊全，即：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》。一般在交房現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)將這些證件公示，購(gòu)房者可以根據(jù)自己需要去申請(qǐng)復(fù)印件保留。
王律師提醒，《竣工驗(yàn)收備案表》尤其重要，驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《竣工驗(yàn)收備案表》，還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)開(kāi)發(fā)商有嚴(yán)格的約束作用，出了問(wèn)題可以追究其責(zé)任。
房屋質(zhì)量要好好驗(yàn)驗(yàn)
周女士前年花了70萬(wàn)在浦口某樓盤(pán)買(mǎi)了套新房，11月初終于拿到了新房鑰匙。不料裝修公司進(jìn)場(chǎng)之后卻發(fā)現(xiàn)周女士的房屋地面找平層、防水層以及網(wǎng)絡(luò)線路等均不合格，要花不少時(shí)間和費(fèi)用來(lái)改造。周女士收房時(shí)沒(méi)對(duì)房屋進(jìn)行仔細(xì)驗(yàn)收，這些“后遺癥”讓她懊惱不已。
“如果墻體不正或存在輕微的裂痕，我們會(huì)調(diào)整過(guò)來(lái)。但如果是比較大的問(wèn)題，例如地面管線原有配位差，需要改造水路、電路等，需要增加很多繁瑣的步驟。”百安居裝修隊(duì)郭隊(duì)長(zhǎng)深有體會(huì)。對(duì)此，南京飛躍驗(yàn)房機(jī)構(gòu)劉經(jīng)理介紹，周女士在驗(yàn)房時(shí)要是注意五個(gè)問(wèn)題，就可以避開(kāi)以上的煩惱：
第一、墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象，仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無(wú)裂縫，若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。
第二、檢查墻面、地面是否光潔、平整等。墻面不能有很明顯的起伏，地面不能起砂。如果墻面石灰“爆點(diǎn)”，說(shuō)明石灰沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠的時(shí)間熟化或水泥中所摻的泥沙過(guò)多或攪拌不均，容易發(fā)生大面積的疏松、脫落等問(wèn)題。
第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用；公共供水是否正常。多層住宅不宜采用水箱供水方式，而應(yīng)采用地壓式供水，高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應(yīng)鋪白瓷磚。
第四、檢查廚房、衛(wèi)生間滲漏、排水、通風(fēng)等問(wèn)題。衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，上水、排水是否通暢，各種管線是否排放到位，便于裝修。
第五、檢查房屋的平面布局和高度是否符合合同約定。住宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8米-3.2米之間。
檢查合同約定配套是否齊全
陳先生收房時(shí)看得特別仔細(xì)，房子里有問(wèn)題的地方都讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了整改，自覺(jué)沒(méi)有什么問(wèn)題了。不過(guò)，智者千慮必有一失，入住之后，陳先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)的信箱質(zhì)量很差，不用鑰匙就能打開(kāi)一片，地下車庫(kù)遲遲不開(kāi)通，找物業(yè)反映，物業(yè)說(shuō)是開(kāi)發(fā)商之前沒(méi)搞好，正在進(jìn)行協(xié)調(diào)，請(qǐng)陳先生耐心等待。
南京著名驗(yàn)房師丁渤指出，驗(yàn)房時(shí)除了檢驗(yàn)室內(nèi)的質(zhì)量還要考慮配套設(shè)施，比如小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫(kù)、會(huì)所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報(bào)警系統(tǒng)是否配備等。檢驗(yàn)配套設(shè)施時(shí)除按合同所載的條文外，還可以參考開(kāi)發(fā)商前期的宣傳資料。
同時(shí)，在簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，購(gòu)房者最好先簽訂一份《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。搞清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定。同時(shí)，考察一下小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)。
發(fā)現(xiàn)規(guī)劃變更怎么辦
張先生當(dāng)初買(mǎi)江寧某小區(qū)新房時(shí)被其超過(guò)60%的綠地率所吸引，交房之后張先生發(fā)現(xiàn)綠化面積沒(méi)有想象中大，去小區(qū)論壇才了解到開(kāi)發(fā)商后來(lái)改了規(guī)劃，綠地率只有40%了，張先生非常氣憤，提出退房。
王煒律師指出，因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致購(gòu)房者合法權(quán)益受到損害的，購(gòu)房者一是有知情權(quán)，二是可以退房，并追償由此帶來(lái)的損失。但是需要說(shuō)明的是：一是規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更必須經(jīng)過(guò)主管部門(mén)的批準(zhǔn)；二是并不是所有的變更都要通知購(gòu)房人，只有發(fā)生因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才有義務(wù)通知購(gòu)房者；三是只有因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，影響了所購(gòu)房屋上述變化，影響使用的，才有權(quán)選擇退房。容積率增加、綠地率的減少是比較常見(jiàn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，但是這個(gè)不屬于國(guó)家規(guī)定的退房情況，購(gòu)房者要預(yù)防此種狀況出現(xiàn)只能在合同補(bǔ)充條款中進(jìn)行約定。
總之，在房屋的驗(yàn)收過(guò)程中，購(gòu)房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項(xiàng)條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不符合的地方，要及時(shí)反饋給開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商相應(yīng)做出修補(bǔ)或賠償。本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 趙曉黎