策略———
深挖“二三線”轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
目前，在房地產(chǎn)業(yè)中，已有四家公司躍上了500億元銷售額的臺(tái)階。除萬(wàn)科外，恒大地產(chǎn)于12月18日發(fā)布了銷售額達(dá)到500億元的喜報(bào)，比上年增長(zhǎng)超過(guò)70%；中國(guó)指數(shù)研究院12月數(shù)據(jù)顯示，中海和保利銷售額也于同期超過(guò)500億元，分別為588港元和571億元，同比分別增長(zhǎng)30.7%和41.6%。
“2010年做得不錯(cuò)的發(fā)展商都有幾點(diǎn)相似。”萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮表示，恒大、碧桂園2010年都和萬(wàn)科一樣取得了70%的增長(zhǎng)。他們共同的特點(diǎn)是順應(yīng)政府調(diào)控，集中精力做主流住宅，加速資金周轉(zhuǎn)。
與此同時(shí)，一反過(guò)去集中在一線大城市的做法，這些公司紛紛大力開(kāi)拓二、三線甚至四線市場(chǎng)，今年以來(lái)已經(jīng)碩果累累。
其中萬(wàn)科進(jìn)入了昆明、貴陽(yáng)、唐山、吉林、廊坊、揚(yáng)州、煙臺(tái)、烏魯木齊、清遠(yuǎn)等40多個(gè)城市。三、四線城市占總儲(chǔ)備量超過(guò)80%，并有逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)。恒大進(jìn)入中國(guó)27個(gè)城市，在售項(xiàng)目56個(gè)，96%為二、三線城市。恒大進(jìn)入的三線城市中，有90%是中國(guó)前20強(qiáng)甚至100強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)未進(jìn)入的。
在規(guī)模上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)超越的企業(yè)，調(diào)控之下也開(kāi)始調(diào)整自己的商業(yè)模式。
2010年，重慶的龍湖地產(chǎn)稱，未來(lái)三年，龍湖地產(chǎn)旗下將有超過(guò)120萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)。而華潤(rùn)之前也有表示，將擴(kuò)大商業(yè)的貢獻(xiàn)比例。
北京代表企業(yè)萬(wàn)通、首創(chuàng)都開(kāi)始用“商業(yè)”這個(gè)概念包裝自己的綜合體項(xiàng)目計(jì)劃，并且借此刷新融資模式。
首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光以折扣店品牌“奧特萊斯”作為商業(yè)地產(chǎn)的新概念引入。在接受記者專訪時(shí)，劉曉光表示，根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃，其目標(biāo)是未來(lái)幾年里在全國(guó)建成幾十家以“芭蕾雨”命名的大型奧特萊斯項(xiàng)目。目前已經(jīng)上馬的廣東佛山(178萬(wàn)平方米)、浙江湖州(63萬(wàn)平方米)和北京房山(36萬(wàn)平方米)3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，合計(jì)總建筑面積近300萬(wàn)平方米。
而在美國(guó)參與雙子座重建項(xiàng)目的馮侖也表示正在推行“立體城市”計(jì)劃，并且與劉永好、張躍、史玉柱聯(lián)手推進(jìn)“立體城市”的建設(shè)。“立體城市”將是萬(wàn)通集團(tuán)的下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。
萬(wàn)通的第一個(gè)立體城市的選址基本確定在河北廊坊，希望在明年年底開(kāi)工，開(kāi)工后3年左右會(huì)達(dá)到首期入住條件，預(yù)計(jì)將在7年左右的時(shí)間內(nèi)全部建成。
人事———
房企高層地震挖人行動(dòng)開(kāi)始
2010年，調(diào)控一來(lái)，人事震蕩。今年地產(chǎn)界中高層人員離職頻繁。
4月開(kāi)始了緊縮。4月28日，綠城中國(guó)的首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)辭職。剛與林戰(zhàn)辭任同一天任職綠城中國(guó)公司秘書(shū)及授權(quán)代表的鄭碧玉亦于日前提出辭職。龍湖地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官林鉅昌及soho中國(guó)的財(cái)務(wù)總裁王少劍亦先后辭職。6月15日佳兆業(yè)總裁葉劍生離職。7月5日，金地總裁張華綱離職。7月中旬，中國(guó)建筑第五工程局(下稱“中建五局”)總經(jīng)理莫斌已空降碧桂園，就任總裁一職，原總裁崔健波任留任執(zhí)行董事。7月19日，浙江廣廈原董事長(zhǎng)樓江躍的辭職申請(qǐng)已經(jīng)獲董事會(huì)批準(zhǔn)。
此外，萬(wàn)科、華潤(rùn)、綠城、保利、合生創(chuàng)展今年以來(lái)均有高管離職。
今年，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁發(fā)生人事變動(dòng)，雖然原因各有不同，卻都處于宏觀調(diào)控的同一“時(shí)代背景”之下。而對(duì)于中高層變化的原因，業(yè)內(nèi)都認(rèn)為和新政有不小的關(guān)系，市場(chǎng)好的時(shí)候，可以掩蓋很多矛盾，但是市場(chǎng)不好，很多問(wèn)題就會(huì)暴露出來(lái)。另外，市場(chǎng)不好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商老總原來(lái)承諾的諾言沒(méi)有兌現(xiàn)也會(huì)導(dǎo)致一些職業(yè)經(jīng)理人離開(kāi)。
地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性一向較大。因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)處于擴(kuò)張期，也處于調(diào)控期，雙重的環(huán)境令職業(yè)經(jīng)理人的工作狀態(tài)常常變動(dòng)，加大了職業(yè)經(jīng)理人的壓力和人員的流動(dòng)性。而急劇成長(zhǎng)的行業(yè)需要大量人員加盟，也增加了流動(dòng)的機(jī)會(huì)。如此一來(lái)，一場(chǎng)旨在“挖人”與防止“被挖”的行動(dòng)都成為地產(chǎn)公司重要的工作之一。
“今年專攻地產(chǎn)行業(yè)的獵頭公司生意火熱！”一位國(guó)外獵頭深圳分公司的總經(jīng)理表示。但是，她也感覺(jué)要找到合適的人去適應(yīng)這些高要求的職位，頗為不易。一家東莞地產(chǎn)公司欲在香港上市，想要挖一位有上市經(jīng)驗(yàn)的副總裁，年薪給到200萬(wàn)元，仍找不到合適的人。地產(chǎn)公司可謂求賢若渴。
儲(chǔ)備———
年底結(jié)束觀望巨頭加緊囤地
2010年土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)。11月后進(jìn)入土地成交高峰。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2010年土地市場(chǎng)仍然處于上升趨勢(shì)。2010年1—11月，全國(guó)120個(gè)城市住宅用地供應(yīng)和成交面積分別同比增加43%和40%。
從不同季度來(lái)看，一季度同比增長(zhǎng)超過(guò)1倍，之后調(diào)控促使土地出現(xiàn)短期成交下降，二季度增速下降到20%—50%，7月以后同比增速下降至10%左右，部分月份甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從地價(jià)水平來(lái)看，120個(gè)城市的住宅用地平均地價(jià)在7月達(dá)到今年以來(lái)的最低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上漲，其中9月達(dá)到今年以來(lái)的最高水平。
11月成交進(jìn)入高峰期。20家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)中新增土地儲(chǔ)備的企業(yè)有14家，超過(guò)半數(shù)的企業(yè)在11月份內(nèi)新增土地儲(chǔ)備。進(jìn)入11月份以來(lái)，各城市為完成供地計(jì)劃加緊歲末推地，提升了土地市場(chǎng)供應(yīng)量，加速了土地市場(chǎng)的活躍。1—11月恒大地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備3231.29萬(wàn)平方米，增速第一；萬(wàn)科新增2196.99萬(wàn)平方米，增速第二；保利地產(chǎn)截止到11月份新增土地儲(chǔ)備1502.63萬(wàn)平方米，位列第三。
“下半年增加購(gòu)買土地，是因?yàn)榍捌谶M(jìn)行了觀望，今年開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)，年底要進(jìn)行合理補(bǔ)倉(cāng)。”年底頻繁購(gòu)入華北土地的佳兆業(yè)總裁黃傳奇解釋。
“年底成交量?jī)r(jià)回升，表明開(kāi)發(fā)商看好后市，排除了之前的觀望氣氛。”世聯(lián)地產(chǎn)首席研究員王海斌表示。總體上看，土地價(jià)格處于上升通道沒(méi)有變。“從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，拿地和創(chuàng)造地王的基本上是國(guó)有大型開(kāi)發(fā)商，也就是資金非常充裕的開(kāi)發(fā)商。”
另外，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文要求嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)囤地、捂盤(pán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不發(fā)放新增貸款。銀監(jiān)會(huì)在這份關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知中，要求對(duì)78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè),對(duì)非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目不受理授信申請(qǐng)等?！锻ㄖ凡⒘信e了目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商慣用的四種規(guī)避監(jiān)管的表現(xiàn)形式。例如，通過(guò)分期開(kāi)發(fā)拖延開(kāi)發(fā)時(shí)間、通過(guò)抬高申報(bào)價(jià)格變相捂盤(pán)惜售、通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目等。
在政府加大居住用地有效供應(yīng)調(diào)控思路指導(dǎo)下，2010年全國(guó)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地18.5萬(wàn)公頃，較2009年成交面積大幅增長(zhǎng)142%。截至11月底，全國(guó)僅完成土地供應(yīng)計(jì)劃的65%；一線城市中，除京、滬外，廣州、深圳供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低；二線城市完成情況較一線城市好，但多數(shù)城市完成計(jì)劃比例不高。
從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及政策走勢(shì)來(lái)看，2011年調(diào)控力度不減，增加土地市場(chǎng)供應(yīng)仍將成為行業(yè)調(diào)控的重要內(nèi)容。2010年土地出讓計(jì)劃完成不好的省市將會(huì)在2011年加大土地供應(yīng)。如一線城市的廣州、深圳和二、三線城市中的寧波以及西安等地。
資金———
銀行關(guān)上門(mén)自有來(lái)錢處
2010年，雖然在銷售業(yè)績(jī)支撐下，房產(chǎn)商的資金鏈未形成很大壓力，但是在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境并不寬松。而開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金同比增長(zhǎng)49.6%，較2009年顯著提高，國(guó)內(nèi)貸款增速為25.0%，低于整體水平。由此可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源已經(jīng)開(kāi)始改變。
4月17日，“新國(guó)十條”要求“對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)的重組”。10月15日，證監(jiān)會(huì)全面叫停房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重組。到了11月份，監(jiān)管層要求只要主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的上市公司融資要求也將不予通過(guò)。這意味著自2007年冬天證監(jiān)會(huì)暫停房企ipo（首次公開(kāi)發(fā)行）之后，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道再一次被收緊。
同時(shí)，作為開(kāi)發(fā)商重要運(yùn)作資金來(lái)源的商品房預(yù)售款也開(kāi)始受到監(jiān)管，北京已于12月1日開(kāi)始實(shí)施新規(guī)。加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管后，開(kāi)發(fā)商只能按工程節(jié)點(diǎn)使用被監(jiān)控的預(yù)售資金，自身現(xiàn)金流缺口將無(wú)法通過(guò)樓盤(pán)預(yù)售款自行彌補(bǔ)。
傳統(tǒng)融資渠道對(duì)開(kāi)發(fā)商全面緊縮。在此環(huán)境下，多元化融資成為必選之路。
從中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)看出，1—11月，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款占比為17.8%，較2004—2009年歷史平均水平低1.1個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比為37.7%，較2009年提高6.3個(gè)百分點(diǎn)，接近2008年的39.5%；定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款及其他資金來(lái)源占比分別為25.2%和18.3%，分別較2009年下降2.7個(gè)百分點(diǎn)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。
世聯(lián)地產(chǎn)首席研究員王海斌表示，從2007年到2010年7月，外資機(jī)構(gòu)在大陸地區(qū)共設(shè)立了33只人民幣基金，完成募集規(guī)模達(dá)300億。開(kāi)發(fā)商的融資渠道已經(jīng)改變過(guò)去單一依靠銀行的局面，因此，雖然政策在收緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈，但多樣化的融資渠道成為開(kāi)發(fā)商新的救命稻草。
另一方面，今年地產(chǎn)基金崛起迅速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，不僅國(guó)內(nèi)的金地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、上海復(fù)地、盛世神州、中國(guó)海外發(fā)展等內(nèi)資機(jī)構(gòu)，axa、mpga、pag等外資機(jī)構(gòu)也在與內(nèi)地機(jī)構(gòu)合作參與發(fā)起人民幣基金，形成規(guī)模的約40家左右，管理資金規(guī)模近千億。
一位房地產(chǎn)基金的經(jīng)理分析稱，現(xiàn)在土地資源越來(lái)越稀缺，開(kāi)發(fā)商投資成本越來(lái)越大，拿地成本普遍超過(guò)30％，在一線城市甚至接近50％，信貸的盤(pán)子已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。在這種背景及地產(chǎn)商的擴(kuò)張需求下，房地產(chǎn)基金大有機(jī)會(huì)。
未來(lái)有望出臺(tái)的reits(房地產(chǎn)投資信托基金)也為房地產(chǎn)基金提供退出機(jī)會(huì)，并帶動(dòng)更多持有型物業(yè)出現(xiàn)。（據(jù)《上海證券報(bào)》）