前不久,國土資源部下發(fā)通知要求抑制少數(shù)城市地價過快上漲的趨勢,其針對的就是一些熱點(diǎn)城市土地近一個月來不斷競拍出天價“地王”。“地王”頻頻出現(xiàn),顯示了房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)大氣粗不差錢”的氣勢。隨著國內(nèi)流動性居高不下及熱錢的涌入,國家宏觀調(diào)控尤其是貨幣政策的日益趨緊,房地產(chǎn)市場這樣的“吸金大戶”,其“不差錢”狀態(tài)還能撐多久,在歲末引起人們的關(guān)注。
多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,由于目前資金仍然比較充足,很多房地產(chǎn)企業(yè)底氣十足,依然可以依賴于前期獲得的資金儲備拒絕進(jìn)行降價銷售。“這種局面將在明年二季度全面改變。”中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所在近日撰寫的中國宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告中指出。首先,從今年12月起,房地產(chǎn)企業(yè)逐次進(jìn)入還款高峰,應(yīng)付款累計(jì)增速將超過30%;其次,由于銷售下滑、貸款條件提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素,房地產(chǎn)資金來源將進(jìn)一步惡化,預(yù)計(jì)到明年一季度會出現(xiàn)大幅負(fù)增長;再次,由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化,房地產(chǎn)企業(yè)的各類杠桿率（是衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)）都將出現(xiàn)下降。
與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)投資和新上馬項(xiàng)目大量增加,這同樣導(dǎo)致未來資金需求壓力加大。在全國,前10個月住宅新開工面積累計(jì)同比增長60.8%,比前年和去年同期分別高出53.9個和60.4個百分點(diǎn);施工面積同比增長26.9%,比前年和去年同期分別高出7.4個和11.9個百分點(diǎn)。“資金壓力增大,將導(dǎo)致市場供給放量。”一位業(yè)內(nèi)人士指出,“如果按照建設(shè)周期為一年進(jìn)行測算,明年3月份左右的住宅供給將大幅度放量,從而改變目前房地產(chǎn)供給偏緊的局面,這也與房地產(chǎn)資金全面緊張的時間段一致。因此,明年二季度可能是房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)整的‘節(jié)點(diǎn)’。
長期關(guān)注房地產(chǎn)的財(cái)經(jīng)專家丁建剛認(rèn)為，樓市調(diào)控依然面臨多重沖突，尤其是未來房地產(chǎn)市場的治理面臨雙向風(fēng)險(xiǎn)：短期簡單推行目前房地產(chǎn)調(diào)控措施，很難從根本上改變價格上揚(yáng)的預(yù)期和壓力，中期周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲；如果出臺更嚴(yán)厲措施，政策持續(xù)加碼，則容易導(dǎo)致行業(yè)資金鏈斷裂、投資下滑、房地產(chǎn)價格大幅度下跌，繼而帶來整體宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑。
研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,目前,我國房地產(chǎn)由于在開發(fā)投資、消費(fèi)方面的杠桿率同西方發(fā)達(dá)國家相比都不太高,加之房地產(chǎn)整個行業(yè)負(fù)債率依然處于健康狀態(tài),因此明年即使資金緊張,也不會崩斷而出現(xiàn)整體性資產(chǎn)負(fù)債惡化帶來的全局性大調(diào)整。因此,本著“穩(wěn)需求、擴(kuò)供給、擠泡沫、糾扭曲”的目標(biāo),有關(guān)部門對房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該設(shè)立階段性目標(biāo),短期以“控資金”為主、中期以“增加供給”和“制度建設(shè)”為核心。