從4月17日樓市第一輪調(diào)控開始到9月29日的二次調(diào)控出臺，全國樓市都籠罩在作用力與反作用力的博弈之中，以房價(jià)走勢從最初的簡單動蕩演變?yōu)闊崃ι蠞q，而后形成燎原的態(tài)勢來看，二次調(diào)控?zé)o疑已顯露出“空調(diào)”的疲態(tài)。對此，有很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，目前一線城市在二次調(diào)控中所表露出的量價(jià)齊升，已經(jīng)讓開發(fā)商將調(diào)控的煎熬理解為享受，從最初的恐懼轉(zhuǎn)換了心情，開始大肆體味其中痛并快樂的樂趣。如此局面無疑也刺激了政府將調(diào)控進(jìn)行到底的決心，于是，三次調(diào)控之聲喧囂日上。
“量價(jià)齊升”讓樓市調(diào)控加碼成為可能
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，從投資開發(fā)來看，總投資為42697億元，同比增長36.5%，銷售面積和銷售額也分別環(huán)比增長9.0%和4.1%，無論是開發(fā)還是銷售，均表現(xiàn)出量價(jià)齊升并且后勁十足的態(tài)勢。如此越調(diào)控越失調(diào)的尷尬對政府來說顯然是無法面對的，對此北京市住建委新聞發(fā)言人就明確表示，“政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心絕不動搖，如果房價(jià)出現(xiàn)較大波動，金融、信貸、稅收等調(diào)控手段將有可能‘加碼’。 ”
其實(shí)從11月的數(shù)據(jù)來看，樓市調(diào)控之所以“失調(diào)”，顯然在信貸和財(cái)政上給開發(fā)商留下了很大的“活口”，土地財(cái)政沒有被抑制，房地產(chǎn)對未來看漲的預(yù)期沒有被抑制，保障房平衡市場的預(yù)期也沒有建立，保障房的分配機(jī)制不夠完善，同時(shí)還有通脹預(yù)期的日益強(qiáng)烈.所以有更多的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在這樣一個(gè)局面下，如果再不進(jìn)行深度調(diào)控，明年房地產(chǎn)市場的發(fā)展將是極其可怕的。而日前召開的中共中央政治局會議也明確定調(diào)，2011年中國將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，顯然這一調(diào)子已為明年樓市“調(diào)控收緊”埋下了伏筆。
開發(fā)商搶地給未來樓市注射強(qiáng)心針
近段時(shí)間，樓市頻出“地王”。首先這個(gè)時(shí)候拿地，地價(jià)成本是一大誘惑，其次對后市的預(yù)期更是刺激開發(fā)商積極拿地的動力。
有消息稱，截至12月1日，萬科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米,銷售金額1000.6億元,遠(yuǎn)超全年800億元的目標(biāo)。而據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，國內(nèi)13家標(biāo)桿房企中已經(jīng)有9家提前完成年度銷售目標(biāo)。如此鼓脹的荷包，讓手握數(shù)百億現(xiàn)金的大型房企沖刺拍地還有什么懸念呢。據(jù)統(tǒng)計(jì),11月20日~26日的僅僅7天內(nèi),全國僅上海、北京等10個(gè)城市的土地成交量,就達(dá)到160余幅、957.19萬平方米,共計(jì)522.42億元。大連的土地市場也在今年下半年表現(xiàn)出了勃勃生機(jī)，9月28日就有22塊土地出讓，成交20塊，東港板塊成為繼甘井子之后的又一土地貯備和拍賣大戶，其中更為引人關(guān)注的國內(nèi)一線城市的地產(chǎn)大腕們紛紛前來，包括綠地、郡原、恒力等等。土地市場的火爆和地王頻出的時(shí)代再次到來，折射的不僅僅是開發(fā)商手中資金充裕的事實(shí)，未來樓市的預(yù)期也在一級土地市場的爆棚中持續(xù)上升，未來的樓市調(diào)控將面臨更多的壓力和難度。
通脹預(yù)期與流動性泛濫對沖了調(diào)控成效
二次調(diào)控過后，回暖跡象顯露，遠(yuǎn)華地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)曾不止一次的呼吁開發(fā)商別跟政府死扛，萬科也曾在最短的時(shí)間內(nèi)作出響應(yīng)，然而，整個(gè)大勢卻并沒有像2007年調(diào)控那樣出現(xiàn)理想的效果，相反在11月就表現(xiàn)出了反彈之勢，所以任志強(qiáng)也感慨地在他自己的微博上表示“按不住了嗎？ ”是不是開發(fā)商就是那么不聽話，讓房價(jià)與調(diào)控之期背道而馳？
房價(jià)之所以如此逆勢上漲，調(diào)控之所以失實(shí)效，與通脹預(yù)期與現(xiàn)金泛濫不無關(guān)系。且不說其他，10月cpi高達(dá)4.4%，11月達(dá)到了5.1%，創(chuàng)下了28個(gè)月來的新高，對消費(fèi)者來說，貨幣購買力的下降顯然讓自己的資產(chǎn)無形中縮水，而如何將自己的資產(chǎn)保值增值是更多人選擇，在如今投資渠道短缺的情況下，股市的低迷顯然讓更多資金涌向了樓市。有業(yè)內(nèi)專家曾經(jīng)表示，當(dāng)cpi超過3%時(shí)房價(jià)的上漲壓力就難以避免了，而10月、11月的連續(xù)破4破5，顯然上升的通脹預(yù)期有力助推了樓市的溫度。而從本輪調(diào)控目的來看，顯然是面對投機(jī)、投資群體，對于真正的財(cái)富階層來說，收緊的銀行信貸不僅不能動搖財(cái)富階層的投資能力，相反一定程度上刺激了樓市的高端客群的投資和購買熱情。以大連市內(nèi)某區(qū)域高端項(xiàng)目為例，樓市調(diào)控下，原本不樂觀的銷售預(yù)期不僅沒有出現(xiàn)，相反卻非常的火爆，從一再加推的房源上看，盡管這些房房款超過200萬，但在資金充足的財(cái)富階層群體面前，調(diào)控的制約力度表現(xiàn)得非常有限。
另外，目前在打擊農(nóng)產(chǎn)品炒作的背景下，社會上的民間游資也亟待尋求投資目標(biāo)，大量游資開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，這一點(diǎn)從近期上海、北京等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)和高端物業(yè)的逆勢熱銷中可見端倪，數(shù)十萬億甚至更多的民間游資給房地產(chǎn)市場注入了不可低估的支撐力。尤其在如今流動性過剩的格局尚未被打破之前，房價(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)的概率更是微乎其微。這些顯然給樓市調(diào)控造成了對沖之勢，不可避免的削弱了調(diào)控效果。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)不改善供需矛盾難以調(diào)解
如今的樓市，降價(jià)預(yù)期日益高漲，而房價(jià)的下降局面卻沒有明確顯現(xiàn)。有開發(fā)商表示，一旦房源降價(jià)，就會短時(shí)間內(nèi)被搶購一空，此局面很大程度上說明供應(yīng)不足與需求旺盛之間的矛盾依舊非常明顯。采訪中記者了解到，年底前的大連樓市雖然保持理性，體現(xiàn)為穩(wěn)定回落，但從數(shù)據(jù)上看，11月成交明顯回落的同時(shí)，是成交均價(jià)有限回落3%的事實(shí)。從實(shí)際市場反應(yīng)來看，11月后，不少開發(fā)商都放慢了推盤的速度，不少計(jì)劃推盤的項(xiàng)目也進(jìn)行了調(diào)整，如此一來造成了有效供給的減弱，使得更多的購房需求在政策預(yù)期和供應(yīng)緊縮的雙重壓力之下被迫轉(zhuǎn)向觀望。
遏制房價(jià)過高有兩個(gè)關(guān)鍵，一是增加供應(yīng)量，二是控制通貨膨脹，在物價(jià)全面上漲的情況下，要房價(jià)下跌幾乎不可能。所以改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)增加供應(yīng)量就成為調(diào)控顯效的最給力的手段和措施。事實(shí)上，如果控制住需求同時(shí)供應(yīng)增大，必然使得今后一定時(shí)期房價(jià)上漲幾無可能；如果控制住需求而供應(yīng)卻隨之減少，那么推后、延遲購房和投資性的購房需求的集中釋放無疑將會再次推高房價(jià)，造成樓市報(bào)復(fù)性甚至懲罰性反彈。所以，切實(shí)有效增加住房供應(yīng)才是本次調(diào)控的關(guān)鍵。不過即使樓市回暖，一旦隨之而來的“決堤式”購房釋放也會使得房價(jià)下降可能幾乎為零，那么真正能夠有效釋放房價(jià)壓力的保障性住房將成為最為有效的舉措。雖然政府保障性住房改革的步伐一直沒有停歇，但其周期性特點(diǎn)決定了這一舉措的實(shí)施見效并非立竿見影，關(guān)鍵是50%的保障性住房的比例究竟何時(shí)能夠上市，這才是解決根本性問題的時(shí)刻。
■記者感言
明年的關(guān)鍵是政策落實(shí)
當(dāng)樓市調(diào)控已經(jīng)成為一種常態(tài)，二次調(diào)控也好，三次調(diào)控也罷，也就沒有什么具體的名稱意義，不過不可否定的現(xiàn)實(shí)是，如今樓市調(diào)控通過金融、土地、稅費(fèi)、市場監(jiān)管乃至保障性住房等一整套體系和手段的局部調(diào)整模式已經(jīng)形成合力，關(guān)鍵是各個(gè)局部調(diào)整的落實(shí)程度究竟如何，這才是調(diào)控顯效的關(guān)鍵。這樣看來，新一輪調(diào)控是否會到來也不是那么重要了，最重要的是眼前這些調(diào)控的措施和手段還都浮在半空，2010年，顯然已經(jīng)從政策調(diào)控年淪落成為政策觀察年，那么2011年，如果調(diào)控決心未改那么將毫無疑問地成為政策落實(shí)年，讓首付比例提高、利率的提高、保障性住房的大量上市等都是調(diào)控的關(guān)鍵。 （記者郭曉諺）
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年底前大連樓市成交量持續(xù)回落
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)明年調(diào)控將繼續(xù)
晨報(bào)訊 據(jù)指南針機(jī)構(gòu)市場部的數(shù)據(jù)，12月第二周(12·6~12·12)大連市城七區(qū)(不含開發(fā)區(qū))整體成交797套，環(huán)比下滑11%，成交面積73628.17平方米，環(huán)比下降5%，二次調(diào)控影響蔓延。
2010年作為我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控年，開發(fā)商囤地現(xiàn)象和利用貸款投資和投機(jī)住宅的需求得到了初步控制。但是樓市調(diào)控依然處在量變的狀態(tài)上沒有得到實(shí)質(zhì)性的突破。房價(jià)的居高不下并未得到實(shí)質(zhì)性的改善。歲末已至，業(yè)內(nèi)人士就明年樓市調(diào)控是否繼續(xù)展開討論。從經(jīng)濟(jì)角度來說，今年cpi連續(xù)5個(gè)月上漲并于11月“破5”而創(chuàng)下峰值，通脹壓力不斷加大，而房地產(chǎn)作為抵抗通脹的不多選擇之一，在2011年量價(jià)齊升的動力是很大的。如果政府效仿2009年放寬房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，極有可能造成樓市成交的報(bào)復(fù)性反彈。因此很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在2011年仍將繼續(xù)，大連的房地產(chǎn)成交市場亦將受到政策的導(dǎo)向性因素影響。 （記者白炎整理）