當(dāng)?shù)?3戶(hù)低收入家庭于近日陸續(xù)遷入廉租房。海南省今年已開(kāi)工建設(shè)保障性住房11.44萬(wàn)套、946.31萬(wàn)平方米，占計(jì)劃套數(shù)的113%。
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“金九銀十”之際，國(guó)家調(diào)控樓市，投機(jī)炒房者剛想抬頭，又被摁下，可謂出手及時(shí)，打準(zhǔn)“七寸”。就目前而言，房地產(chǎn)交易趨冷，部分城市局部房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。
但是，受?chē)?guó)際國(guó)內(nèi)復(fù)雜環(huán)境影響，樓市不確定因素仍然存在，樓市調(diào)控面臨不少挑戰(zhàn)。后市將如何？調(diào)控還會(huì)加力嗎？帶著疑問(wèn)，記者深入京、滬、穗、深等一線城市調(diào)研。
距9月29日八部委再次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)將近兩個(gè)月。這一從資金、稅收、土地、市場(chǎng)秩序等多渠道入手的政策到底效果如何，市場(chǎng)頗為關(guān)注。
開(kāi)發(fā)商資金緊張
隨著調(diào)控政策逐漸落實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商原本充沛的資金狀況開(kāi)始變得不那么樂(lè)觀。
最近的土地市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商“抱團(tuán)拿地”的情況越來(lái)越多。不久前，萬(wàn)科和五礦聯(lián)合體中標(biāo)北京海淀區(qū)唐家?guī)X兩宗地塊，富力和集富的聯(lián)合體則拿下了大興區(qū)的地塊。
“現(xiàn)在幾乎不可能從銀行貸到錢(qián)，通過(guò)資本市場(chǎng)再融資的路也斷了，加上成交低迷回款慢，開(kāi)發(fā)商的資金普遍都比較緊張，一些中小開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)出問(wèn)題了。”一家上市房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
金融機(jī)構(gòu)緊收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，北京等部分城市加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，加上年底臨近，開(kāi)發(fā)商回籠資金支付建設(shè)款、償還貸款的壓力加大，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流普遍開(kāi)始出現(xiàn)緊張狀況。
此外，央行近日宣布自11月29日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一個(gè)月內(nèi)，央行加息一次、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率兩次，回收流動(dòng)性的步伐加快。
對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，由于市場(chǎng)上流通的貨幣再次減少，開(kāi)發(fā)商能夠融資的額度將進(jìn)一步縮減，資金狀況雪上加霜。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商自籌資金上漲超過(guò)總資金上漲的幅度，可以看出其資金壓力逐漸加大。
“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，要在短期內(nèi)緩解資金緊張的狀況，最好的方法是認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，重新定價(jià)，加大降價(jià)促銷(xiāo)力度，加快回籠資金。這可能也是眼下唯一的方法。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)。
日前，萬(wàn)科武漢五大在售項(xiàng)目突然宣布降價(jià)促銷(xiāo)。萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬(wàn)科一貫采取隨行就市的態(tài)度，順應(yīng)市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整價(jià)格加快銷(xiāo)售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)頭羊，萬(wàn)科的降價(jià)行為有可能帶動(dòng)其他企業(yè)效仿。
調(diào)控仍將趨緊
9月底“新國(guó)五條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)成交量下降、價(jià)格停止上漲的局面。但調(diào)控效果要進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場(chǎng)要更長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定，仍然面臨不小的壓力。
進(jìn)入11月的第二周，北京新房成交量上漲的態(tài)勢(shì)沒(méi)有得到延續(xù)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月8日至14日，全市新建商品期房成交量2310套，環(huán)比上周下跌30%。二次調(diào)控后預(yù)售的33個(gè)期房項(xiàng)目，其中簽約套數(shù)超過(guò)80套的有6個(gè)項(xiàng)目，預(yù)售均價(jià)均低于20000元/平方米。
今年10月，深圳樓市新房成交量環(huán)比下降約50%、二手房成交量環(huán)比降幅為55.8%；新房成交價(jià)17262元、環(huán)比下降11.9%。
而在廣州，從限購(gòu)令出臺(tái)前后一個(gè)月的成交情況來(lái)看，交易量大跌六成；但從交易價(jià)格分析，廣州市中心六區(qū)除了天河外，交易價(jià)格大多持平。
上海商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到初步遏制。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，10月份上海新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比為0，二手存量住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%。
盡管各地成交量銳減，房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但仍有開(kāi)發(fā)商在觀望中惜售。近期，各地各部門(mén)不斷出臺(tái)更細(xì)化的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控仍然趨緊。
“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)首先還是看貨幣，就是實(shí)際利率水平、貨幣增發(fā)量以及通貨膨脹的預(yù)期，這三個(gè)指標(biāo)真正決定了今后房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示。政策方面，則是繼續(xù)全面控制投資性需求，并增加供應(yīng)量。
秦虹認(rèn)為，今年一系列政策出臺(tái)的大背景是宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，政府有很大的調(diào)控余地。“國(guó)十條”和“新國(guó)五條”的精神是一脈相承的，后者顯然更加嚴(yán)格，從中也可以看出政府調(diào)控樓市的決心，調(diào)控目標(biāo)更不會(huì)輕易改變。
保障房建設(shè)加速
加大保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要內(nèi)容。據(jù)悉，截至9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工520萬(wàn)套，占年度計(jì)劃580萬(wàn)套的90%。
今年，廣州保障房已開(kāi)工面積約300萬(wàn)平方米，相當(dāng)于過(guò)去3年的建設(shè)總量，預(yù)計(jì)全年可提供保障性住房約4萬(wàn)套。項(xiàng)目完成后，廣州有望全部解決目前登記在冊(cè)的低收入住房困難家庭的住房保障問(wèn)題。
同時(shí)，北京市政府目前已基本完成今年提出的保障房目標(biāo)：保障房用地供應(yīng)1263公頃，完成計(jì)劃指標(biāo)的101%；政策性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上；新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類(lèi)政策性住房13.6萬(wàn)套以上，占全市新開(kāi)工住宅套數(shù)50%以上，年底竣工交用4.6萬(wàn)套以上。
在上海，截至10月底保障性安居工程開(kāi)工占年度計(jì)劃已接近90%。其中，廉租住房已建設(shè)籌措廉租房源約2200套、12萬(wàn)平方米，完成投資約7.29億元，已超額完成住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下達(dá)的任務(wù)目標(biāo)，并對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭做到應(yīng)保盡保。
深圳2010年計(jì)劃新開(kāi)工的5萬(wàn)套保障性住房，截至10月已開(kāi)工3.8萬(wàn)套、開(kāi)工面積90.06平方米；年初開(kāi)始受理該市第二次保障性住房申請(qǐng)，共受理申請(qǐng)8148戶(hù)、復(fù)審合格6385戶(hù)，近期將接受住房保障部門(mén)的終審。
值得一提的是，為解決保障性住房的資金問(wèn)題，11月19日，北京市首次在保障性住房領(lǐng)域與金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行將給予北京市保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度。
此外，對(duì)開(kāi)工率過(guò)低的地區(qū)，監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將約談地方分管負(fù)責(zé)人。年底，有關(guān)部門(mén)將對(duì)各地進(jìn)行考核，對(duì)沒(méi)有完成任務(wù)的通報(bào)批評(píng)，直至問(wèn)責(zé)，以確保保障性安居工程能按時(shí)保質(zhì)保量完成。
還是要穩(wěn)定預(yù)期
進(jìn)入10月以來(lái)，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策很給力。中央有新“國(guó)五條”，各地政府有配套措施，可謂政策多樣，出手凌厲。樓市調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)新的階段，各方博弈的力量對(duì)比發(fā)生了新的變化。
樓市交易量應(yīng)聲而降。此時(shí)的樓市，猶如天氣一樣，不斷降溫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積9278萬(wàn)平方米，絕對(duì)量比9月份減少1167萬(wàn)平方米，下降11.2%。
開(kāi)發(fā)商的“定價(jià)共識(shí)”也出現(xiàn)分歧，價(jià)格“金鐘罩”出現(xiàn)裂縫。部分城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了局部松動(dòng)。武漢萬(wàn)科以?xún)?yōu)惠的名義集體降價(jià)，北京通州一樓盤(pán)每平方米直降約7000元，南京退房創(chuàng)新高，一些開(kāi)發(fā)商被迫降價(jià)促銷(xiāo)……
與此同時(shí)，保障房建設(shè)也空前給力。雖然審計(jì)署日前曝光了一些違規(guī)問(wèn)題，但總體上看，今年是保障房建設(shè)投入資金最多、開(kāi)工面積最大、落實(shí)力度最大的一年，對(duì)緩解百姓住房難，穩(wěn)定樓市預(yù)期，都將起到積極作用。
不過(guò)，在國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生微妙變化的背景下，10月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，出現(xiàn)環(huán)比微漲。這說(shuō)明，雖然調(diào)控效果初顯，但房?jī)r(jià)仍有上漲壓力，樓市調(diào)控仍然面臨挑戰(zhàn)。
接下來(lái)，調(diào)控的著力點(diǎn)應(yīng)是落實(shí)、落實(shí)、再落實(shí)，讓開(kāi)發(fā)商“下無(wú)對(duì)策”，加速銷(xiāo)售，讓老百姓強(qiáng)化信心，穩(wěn)定預(yù)期。
各地政府應(yīng)該加速供地，加速保障房建設(shè)，讓老百姓對(duì)未來(lái)安心；各級(jí)銀行應(yīng)該捆住銀袋子，補(bǔ)好小漏洞，讓資金壓力繼續(xù)影響開(kāi)發(fā)商策略，影響投機(jī)者決策；市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)要把住閘門(mén)，管好市場(chǎng)秩序，防止少數(shù)開(kāi)發(fā)商耍手段、鉆空子，讓炒房客無(wú)房可炒、離場(chǎng)觀望。
中央調(diào)控，促使樓市走向健康發(fā)展之路，決心大、手段多。日前，國(guó)土資源部門(mén)曾表示，圍繞市場(chǎng)走勢(shì)，要做好一些政策研究，也做好一些政策儲(chǔ)備。也就是說(shuō)，后市房?jī)r(jià)若出現(xiàn)反彈，不排除再出更有力的政策。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)的調(diào)控還將持續(xù)深化。在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易“服軟”。樓市“雜音”會(huì)不斷干擾公眾的判斷，樓價(jià)“假摔”會(huì)不斷忽悠百姓放棄觀望。
各級(jí)政府要進(jìn)一步提高執(zhí)行能力，加大調(diào)控力度，釋放正確信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。唯此，本輪調(diào)控才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。
港府如何遏制炒房
香港樓市繼今年經(jīng)歷3次大規(guī)模調(diào)控之后，特區(qū)政府再度出手：
11月19日，特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華宣布，在現(xiàn)有最高4.25%的印花稅基礎(chǔ)上引入“額外印花稅”。香港金融管理局和香港按揭證券有限公司也在同一時(shí)間宣布了針對(duì)樓市的新措施。所有“新政”即日生效。
香港樓市，一時(shí)間進(jìn)入觀望和等待。
目標(biāo)明確，直指短期炒家
特區(qū)政府此次調(diào)控目標(biāo)非常明確——樓市短期炒家。
同以往一樣，這一輪樓市調(diào)控措施依然是一輪“組合拳”，其中最為人關(guān)注的就是歷史性引入針對(duì)住宅短期買(mǎi)賣(mài)的“額外印花稅”。
該稅種分3級(jí)稅率：6個(gè)月或以?xún)?nèi)轉(zhuǎn)售的交易，稅率為該轉(zhuǎn)售交易金額的15%；6個(gè)月以上至12個(gè)月之間轉(zhuǎn)售，稅率10%；12個(gè)月以上至24個(gè)月之內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率為5%。
這意味著，持有物業(yè)的時(shí)間越短，稅率就越高，這對(duì)二手房炒家無(wú)疑是一個(gè)沉重而直接的打擊。
香港金融管理局總裁陳德霖同時(shí)宣布，所有價(jià)值1200萬(wàn)元或以上的住宅物業(yè)按揭，貸款最高額度由六成下調(diào)至五成；所有價(jià)值1200萬(wàn)元以下至800萬(wàn)元之間的住宅按揭貸款，由最高的七成降至六成，但貸款額不可多于600萬(wàn)元。
隨后，香港按揭證券有限公司宣布，按揭保險(xiǎn)計(jì)劃下的所有產(chǎn)品，只接受680萬(wàn)元或以下住宅物業(yè)的申請(qǐng)。
曾俊華表示，此次調(diào)控主要目標(biāo)有兩個(gè)，一是毫不猶豫地遏制短期炒賣(mài)活動(dòng)；二是保持樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，長(zhǎng)遠(yuǎn)保障買(mǎi)家和投資者，不妨礙市民置業(yè)。
連環(huán)出擊，效果立竿見(jiàn)影
由于事先并無(wú)任何消息傳出，市場(chǎng)毫無(wú)心理準(zhǔn)備，且樓市新政指向明顯，效果可謂立竿見(jiàn)影。香港樓市20日就開(kāi)始出現(xiàn)“三減”現(xiàn)象：一、二手房成交減、樓盤(pán)貨源減以及業(yè)主減價(jià)售賣(mài)。
二手市場(chǎng)方面，香港媒體用全面癱瘓一詞形容新措施推出次日的情況。
中原地產(chǎn)住宅部董事總經(jīng)理陳永杰介紹說(shuō)，20日二手物業(yè)成交量比13日至少下跌五成，整體樓價(jià)未來(lái)一個(gè)月估計(jì)會(huì)下跌5%。
除二手市場(chǎng)受影響外，新樓盤(pán)也難獨(dú)善其身。太古地產(chǎn)旗下西半山一處樓盤(pán)20日開(kāi)始接受認(rèn)購(gòu)，但參觀人數(shù)大減。有到場(chǎng)的市民表示，不知政府還會(huì)不會(huì)有后續(xù)措施出臺(tái)，入市會(huì)更加謹(jǐn)慎。
受影響的不止買(mǎi)家賣(mài)家，地產(chǎn)中介也普遍預(yù)期，隨著樓市回落，他們的生意會(huì)大受影響。陳永杰表示，集團(tuán)會(huì)重新評(píng)估形勢(shì)，再?zèng)Q定未來(lái)增聘人手和增加分行的數(shù)目。
樓市瘋漲，港府留有后招
今年1—9月，香港樓價(jià)已累計(jì)上升了15%，與2008年的低位相比增幅達(dá)到47%。特區(qū)政府認(rèn)為，豪宅市場(chǎng)的“漲價(jià)潮”已經(jīng)開(kāi)始蔓延至一般市民住宅市場(chǎng)。
曾俊華認(rèn)為，在美國(guó)新一輪量化寬松政策的影響下，“部分炒家善于利用非常亢奮的市場(chǎng)，企圖營(yíng)造狂熱氣氛，吸引沒(méi)有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的市民出手”。這一推測(cè)，可以從香港樓市短期交易急速增加看出端倪：1—9月份，在1年內(nèi)轉(zhuǎn)手的住宅交易量上升了114%，其中84%是300萬(wàn)元以下的小型住宅，而1年至2年內(nèi)的交易則減少了18%，種種跡象都顯示——炒賣(mài)的時(shí)間已經(jīng)越來(lái)越短。“這種日趨熾熱的炒風(fēng)，增加了資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，威脅市民的個(gè)人福祉及整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定”。
根據(jù)計(jì)劃，“額外印花稅”法例將于下月初提交特區(qū)立法會(huì)，目前已有多個(gè)政黨表明支持政府調(diào)控樓市的措施。如無(wú)意外，新措施會(huì)在短期內(nèi)開(kāi)始實(shí)施。
而針對(duì)措施推出后的樓市發(fā)展，曾俊華強(qiáng)調(diào)，“在需要時(shí)，我們會(huì)再次以強(qiáng)而有力的手法，維持市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展”。