時(shí)隔4年后，中國(guó)重啟樓市“限外令”。11月15日晚，住建部發(fā)布與國(guó)家外匯管理局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的通知》(下稱《通知》)，再次明確：境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房，而在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新“限外令”直接禁止境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買住宅，是為了堵住大量流入內(nèi)地樓市的國(guó)際游資熱錢。此外，此次“限外令”的重啟，加上已出臺(tái)的“限購(gòu)令”，加上始終如達(dá)摩利斯利劍一樣懸在空中的房產(chǎn)稅，或許說明此次樓市調(diào)控離結(jié)束之日還很遙遠(yuǎn)，明年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)增速繼續(xù)下行應(yīng)是預(yù)料之中的事。
《通知》解讀
《通知》除明確境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房、境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋，還要求各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外個(gè)人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗(yàn)證購(gòu)房人持有房屋情況外，還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)“購(gòu)房資質(zhì)”。
具體而言，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)的“購(gòu)房資質(zhì)”包括：有關(guān)部門出具的境外個(gè)人(不含港澳臺(tái)居民和華僑)在境內(nèi)工作超過一年的證明；港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明；境外個(gè)人名下在境內(nèi)無其它住房的書面承諾。
同樣，各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外機(jī)構(gòu)的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗(yàn)證購(gòu)房人持有房屋情況外，也要查驗(yàn)“購(gòu)買資質(zhì)”，具體包括：有關(guān)部門出具的在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明；境外機(jī)構(gòu)所購(gòu)房屋是實(shí)際辦公所需的書面承諾。
同時(shí)，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人申請(qǐng)購(gòu)房結(jié)匯，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》(匯發(fā)[2006]47號(hào))辦理。外匯指定銀行在為申請(qǐng)人辦理購(gòu)房結(jié)匯時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人提交的申請(qǐng)材料，對(duì)于符合規(guī)定的，外匯指定銀行在為申請(qǐng)人辦理購(gòu)房結(jié)匯手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，在外匯局直接投資外匯管理信息系統(tǒng)辦理即時(shí)備案登記。
《通知》還強(qiáng)調(diào)，各地房地產(chǎn)主管部門、外匯管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)法律、法規(guī)和政策宣傳，督促房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)購(gòu)房的境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人做好法律、法規(guī)和政策的告知，并做必要風(fēng)險(xiǎn)提示。同時(shí)，各地房地產(chǎn)主管部門、外匯管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，及時(shí)交換境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房、結(jié)匯等方面的信息，形成監(jiān)管合力，進(jìn)一步嚴(yán)格和規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理。
北京“限外令”始末
2006年7月11日，商務(wù)部等六部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，即“限外令”后，2007年1月29日，北京市建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》。
其中除了要求按照國(guó)家六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》的政策執(zhí)行之外，明確規(guī)定境外個(gè)人在本市購(gòu)買自住商品房的，一人只能購(gòu)買一套住宅。即：境外人士如果想要在北京買房，至少要符合3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：在中國(guó)境內(nèi)居住滿一年，除想要購(gòu)買的房屋外在中國(guó)境內(nèi)沒有第二套房產(chǎn)，并且所購(gòu)房產(chǎn)僅用于自用自住。
2009年1月，受金融危機(jī)沖擊，北京市建委貫徹國(guó)務(wù)院穩(wěn)定樓市的宗旨，發(fā)布了十五條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政，自2009年1月1日至12月31日，暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》。
2010年2月23日，北京市11個(gè)相關(guān)職能部門聯(lián)手推出一系列樓市調(diào)控措施，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中要求在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。境外個(gè)人在本市購(gòu)買自住商品房的，一人只能購(gòu)買一套住房。這也標(biāo)志著2009年1月曾暫停的限外令自動(dòng)恢復(fù)執(zhí)行。
開發(fā)環(huán)節(jié) 熱錢更需關(guān)注
實(shí)際上，關(guān)于限制境外人士和機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)房，早在2006年就已有相關(guān)規(guī)定。
2006年7月，建設(shè)部等六部門曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，明確規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人，可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。
也正是如此，此次重啟限外令，在業(yè)內(nèi)人士看來，并不意外。據(jù)介紹，由于跨國(guó)資金流動(dòng)受限，境外人士在內(nèi)地大量購(gòu)房的現(xiàn)象并不十分普遍，倒是一些外資機(jī)構(gòu)短期內(nèi)購(gòu)入大批住宅樓作為投資的現(xiàn)象比較普遍。此次“限外令”重啟，和4年前相比，新增“境外機(jī)構(gòu)不能購(gòu)買住宅房屋”的規(guī)定，顯然是針對(duì)性舉措。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)30多個(gè)城市都已經(jīng)實(shí)行住宅“限購(gòu)令”、國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求被抑制的背景下，出臺(tái)上述規(guī)定抑制國(guó)際游資炒樓非常必要。“北京、上海、深圳等地樓市都將受此影響，尤其是對(duì)珠三角地區(qū)的影響最大，很多香港人以注冊(cè)公司名義，往往一買就是三四十套。”中原地產(chǎn)李文杰認(rèn)為。
與此同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士提出，國(guó)際熱錢流入并不僅限于住房持有環(huán)節(jié)。“事實(shí)上，購(gòu)買住宅樓的做法對(duì)于一些大的外資機(jī)構(gòu)而言，由于國(guó)內(nèi)租售回報(bào)率低等原因，吸引力并不是特別大，相反，不少外資機(jī)構(gòu)熱衷于對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)的介入，比如通過開發(fā)貸款、收購(gòu)項(xiàng)目股份等方式介入。”業(yè)內(nèi)人士分析。因此，多位業(yè)內(nèi)人士提出，開發(fā)環(huán)節(jié)防止熱錢也需關(guān)注。
儲(chǔ)備政策還有不少
除了“限外令”，樓市調(diào)控的儲(chǔ)備政策還有不少，比如商品房預(yù)售機(jī)制改革。
此前，全國(guó)人大曾有議案提出，現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》存在一些缺陷，如商品房預(yù)售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等，導(dǎo)致土地和房屋價(jià)格上漲過快、購(gòu)房者利益受損等后果，影響社會(huì)穩(wěn)定。住建部對(duì)此已用“修法”回應(yīng)。
地方也已有所行動(dòng)。不久前，北京出臺(tái)關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，購(gòu)房款應(yīng)直接存入專用賬戶。有專家稱，商品房預(yù)售機(jī)制存在一定的不公平性。在一些二三線城市，購(gòu)房者交付的預(yù)收款被挪為他用，甚至出現(xiàn)開發(fā)商攜款出逃的現(xiàn)象。
對(duì)預(yù)收款資金的監(jiān)管，只是其中一個(gè)部分，預(yù)售機(jī)制的風(fēng)險(xiǎn)依然很多。有不愿透露姓名的開發(fā)商人士稱，現(xiàn)行環(huán)境下，取消預(yù)售機(jī)制不太現(xiàn)實(shí)，很多開發(fā)商通過預(yù)售款來繳付銀行貸款，釋放一些被抵押的房源，甚至于支付工程款。如果取消預(yù)售機(jī)制，將嚴(yán)重收緊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈，會(huì)導(dǎo)致一大部分企業(yè)面臨困境。
房產(chǎn)稅改革是另外一只未落地的靴子。“9·29”調(diào)控細(xì)則明確，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將加快推進(jìn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。后有消息傳出，上海、重慶、深圳將成為首批試點(diǎn)城市。
近日，上海市住房保障和房屋管理局的工作人員也透露，房產(chǎn)稅出臺(tái)是必然的，但是具體什么時(shí)候出，方案如何制定，他們還不清楚。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)走穩(wěn)，近日出臺(tái)房產(chǎn)稅的可能性會(huì)降低。從某種程度上而言，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為政府不愿出，而又不能不出的一記調(diào)控殺手锏。
另有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，后續(xù)政策還將出臺(tái)多少，關(guān)鍵看市場(chǎng)的變化。從政策基調(diào)來看，房?jī)r(jià)快速上漲將引發(fā)更多儲(chǔ)備政策的出臺(tái)。