隨著市場的變化，商鋪無疑成了時下人們關(guān)注的熱點(diǎn)，但在投資高漲、“銷”煙四起之際，投資者所必須面對的市場風(fēng)險也是不容忽視的。在這種情況下，大家就要多了解相關(guān)的投資技巧，避免在實(shí)際的操作中走入誤區(qū)。
商鋪市場成熱點(diǎn)在針對住宅市場的一系列調(diào)控政策出臺后，近期的商鋪市場無疑成了一個大家關(guān)注的熱點(diǎn)。許多投資者是不甘寂寞的，在住宅市場遭受了一輪輪的政策洗禮之后，不少人便把注意的焦點(diǎn)集中到了商鋪市場上，希望可以從那里覓得可投資的良機(jī)。根據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從5月份開始，廣州住宅投資客環(huán)比下跌五成，而被譽(yù)為“資金避難所”的商鋪交投則節(jié)節(jié)升溫。合富置業(yè)商鋪專家表示，“4·15新政”后，預(yù)算在100萬～200萬元之間的投資者數(shù)量增長較明顯。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，廣州高達(dá)七成的商鋪成交個案是面積在100平方米以下。
同樣，土地市場上也顯現(xiàn)出來了相類似的跡象。從近期土地成交情況來看，自4月房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之后，商辦用地成交比重逐步上升。根據(jù)中原統(tǒng)計的十二個大中城市土地成交數(shù)據(jù)顯示，商辦用地成交宗數(shù)比重由4月的25.61%上升到8月的41.05%，成交土地面積比重由4月的5.10%上升到8月的38.72%。另外，商業(yè)和辦公樓開發(fā)投資額占整體開發(fā)投資額的比重也開始呈現(xiàn)出逐步回升的態(tài)勢。中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，雖然土地的成交結(jié)構(gòu)與地方政府的推地計劃有密切關(guān)系，但由于住宅市場受到調(diào)控的影響，開發(fā)商此時已不失時機(jī)地逐步將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，從而帶動商辦用地市場近期的活躍成交。
據(jù)了解，自去年年底以來，很多大開發(fā)商都開始將目光齊齊對準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，包括萬科、華潤、首創(chuàng)、合生等知名住宅的開發(fā)商，都紛紛加緊了全國范圍內(nèi)“圈地”布局商業(yè)綜合體的步伐。今年以來，萬科加速了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，東莞、西安、北京各地項目緊鑼密鼓開張，投資總額超百億元。而此前保利方面也表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來的3~5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。
當(dāng)然，人民幣升值也是對商業(yè)地產(chǎn)市場不小的推力。戴德梁行中國華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞認(rèn)為，人民幣升值的預(yù)期及中國房地產(chǎn)市場收益增長前景，都在吸引海外資金進(jìn)入該市場，而隨著商業(yè)地產(chǎn)需求逐步復(fù)蘇，商鋪市場將逐步成為投資熱點(diǎn)。他表示，中國此前決定繼續(xù)推進(jìn)匯改，而人民幣升值預(yù)期使大量國際資本產(chǎn)生進(jìn)入中國的投機(jī)需求，由于在中國監(jiān)管層的嚴(yán)密監(jiān)控下國際熱錢無法進(jìn)入中國的住宅產(chǎn)品，因此更有可能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。而在中國的商業(yè)地產(chǎn)市場中，何衍鈞認(rèn)為商鋪市場發(fā)展較晚，目前不管是硬件、軟件還是運(yùn)營能力都尚處于一個早期發(fā)展階段，而中國國內(nèi)消費(fèi)市場中消費(fèi)者購買力的迅猛發(fā)展也讓全球投資者印象深刻，因此受到追捧。
的確，在當(dāng)前的樓市大背景下，有人打了這樣一個比方，“投資商鋪是金，投資辦公樓是銀，投資住宅是銅”。其中，異地購買商鋪更是近來引人關(guān)注的特別現(xiàn)象，異地商鋪投資者大多是從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市，較為低廉的價格顯然是吸引他們的主要原因。有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然2009年商鋪價格也出現(xiàn)了溫和上漲的態(tài)勢，但卻被掩蓋在住宅瘋狂上漲的態(tài)勢下，市場上甚至出現(xiàn)了商住倒掛的現(xiàn)象。而近段時間出臺的政策主要針對住宅市場，而商鋪市場基本沒有受到影響，在這種情況下，商鋪將會迎來一個補(bǔ)漲行情。
投資要避免入誤區(qū)商鋪市場的確是一塊誘人的餡餅，但對于那些習(xí)慣于在住宅市場跌打滾爬的人來說，投資商鋪要獲得成功卻并非是一件易事，說得簡單一點(diǎn)，商鋪投資的技術(shù)含量要高得多。一位開發(fā)商也這樣坦陳：“商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的房地產(chǎn)，開發(fā)商將面臨后期經(jīng)營管理上的諸多問題。商業(yè)地產(chǎn)有四五個環(huán)節(jié)，從最開始的開發(fā)商到投資者，再到經(jīng)營者，有可能還經(jīng)過商戶，才到達(dá)終端顧客，這多出來的鏈條無疑加大了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)雜性。當(dāng)前現(xiàn)實(shí)的情況是，開發(fā)商和投資者比較熱，而經(jīng)營者和消費(fèi)者卻比較理性，但商業(yè)地產(chǎn)最終的買單者還是消費(fèi)者。”所以在當(dāng)前的市場情況下，對于那些想在商鋪市場一展身手的投資者來說，保持一個平常的心態(tài)是相當(dāng)重要的，尤其是不要在“銷”煙四起之際，急匆匆踏入一些誤區(qū)，下面記者就舉出了其中的一些例子。
投資商鋪沒什么風(fēng)險。很多投資者認(rèn)為，買了商鋪就等于抱上了一個會下蛋的雞，風(fēng)險不大，可以高枕無憂了。其實(shí)，一般來說，商鋪投資的風(fēng)險卻要比住宅大得多。這是因為商鋪包括有物業(yè)和商業(yè)兩重屬性，而商鋪價值的高低關(guān)鍵在于其商業(yè)運(yùn)營得是否成功，這就給商鋪帶來了巨大的不確定性，有些商鋪甚至最后會跌入“死鋪”的深淵，給投資者帶來的損失也是巨大的。
過于相信開發(fā)商的實(shí)力。的確，在房地產(chǎn)投資中，開發(fā)商的實(shí)力是非常重要的因素。比如在住宅投資中就有不少“追星族”，他們緊跟一些高端的品牌開發(fā)商進(jìn)行投資，的確獲得了不小的收益。然而對于商鋪來說情況就不一樣了，一個項目是否具有投資價值，關(guān)鍵在于其位置、業(yè)態(tài)、定位以及未來的商業(yè)潛力等等，如果僅僅著眼于開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)，顯然是不恰當(dāng)?shù)?。售價高的項目回報也高。在房地產(chǎn)市場，很多人都發(fā)現(xiàn)有這樣的規(guī)律，就是一般來說售價高的項目潛力也大一些，這一點(diǎn)在住宅市場表現(xiàn)得尤為突出。然而對于商鋪來說就完全不一樣了，因為歸根到底商鋪的價值是由租金高低來決定的。在這種情況下，有些售價高的項目租金回報率并不高，但有些售價不高的項目卻反而能獲得較高的租金回報率，這也是我們時常說的“淘鋪”。所以，看一個商鋪項目有沒有潛力，關(guān)鍵還要著眼于其日后的租金回報。
過于相信穩(wěn)定回報承諾。投資商鋪當(dāng)然是為了獲得回報，于是有些商鋪在銷售時便會打出所謂穩(wěn)定回報的招牌，比如每年8％的回報率等等。不少投資者都會認(rèn)為買了這樣的商鋪就可以高枕無憂了，其實(shí)不然，因為再高的回報率也是建立在良好經(jīng)營基礎(chǔ)上的，如果商鋪的運(yùn)營沒能獲得成功，承諾的所謂回報也只能成為一紙空文，這樣的例子在我們的現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)在是太多了。
只要地段好就可以了。在住宅市場，地段無疑是衡量樓盤價值的最重要的指標(biāo)，然而把這一點(diǎn)直接套用在商鋪市場上就不那么合適了。對于有些商業(yè)地產(chǎn)，地段的確是非常重要的，比如像百貨店和高檔專賣店等等。但對于有些像大型超市和專業(yè)市場等情況就不一樣了，我們發(fā)現(xiàn)，有些開在偏遠(yuǎn)地區(qū)的大型市場生意也非常紅火，商鋪的升值潛力同樣很大。所以對于商鋪來說，其實(shí)沒有地段好壞之分，而只有地理位置正確與否的區(qū)別。
人流多的商鋪就值得投資。很多投資者在考察商鋪時都會關(guān)注這樣一個指標(biāo)，那就是商鋪周邊的人流量，他們這樣認(rèn)為，人流多的商鋪?zhàn)匀痪褪峭?，投資價值也高。其實(shí)，雖然人流的多少值得考慮，但關(guān)鍵還要看其中屬于該商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群占多大的比例，這一點(diǎn)至關(guān)重要。有些商鋪看上去熱熱鬧鬧的，但真正做起生意來卻并不見得怎么有效，就是因為人流的有效性不足。另外，人流的多少也會隨著時間發(fā)生變化，現(xiàn)時的人流并不等于未來的人氣，這一點(diǎn)投資者一定要重視。
最后一點(diǎn)要說的是，不少投資者還存在這樣一個誤區(qū)，那就買了商鋪之后可以像住宅那樣不管不問坐享其成了。其實(shí)，投資商鋪還有一個“養(yǎng)”的過程，投資者在持有商鋪的過程中要注意不斷地觀察，比如可以通過調(diào)整業(yè)態(tài)等方式，進(jìn)一步使“生鋪”成為“熟鋪”，直至最終成為“旺鋪”。