銀根收緊、加息、限制融資、限制購買，雖然政策調(diào)控一再加碼，但顯然，在今年剩下的這個季度，開發(fā)商的日子并不會難過。
前三季度的熱銷，讓房企已經(jīng)賺得盆滿缽滿。根據(jù)已公布的44家房地產(chǎn)上市公司三季度報告顯示，這些上市公司三季度末手中持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額達(dá)到1062億元，萬科由于8、9月火熱的銷售業(yè)績，更表示其三季度所持資金大幅增長至315.4億元。今年以來，標(biāo)桿房企總體取得了跑贏大市的銷售成績，目前多數(shù)開發(fā)商年度銷售計劃完成無憂。十大標(biāo)桿房企中，萬科、保利、中海、富力、復(fù)地等5家目前已完成年度銷售計劃的3/4，金地、雅居樂完成比例也在70%以上。還有不少公司在第三季度甚至已經(jīng)完成了年度任務(wù)。多項數(shù)據(jù)顯示，一線開發(fā)商依然“不差錢”，且紛紛表示看好后市。
資金鏈的寬裕，讓籠罩在調(diào)控之下的開發(fā)商，開始有意無意的減少供貨量，降低住宅的推廣營銷力度。中原地產(chǎn)監(jiān)測，10月樓盤的推廣呈現(xiàn)了前高后低的走勢，各樓盤的廣告推廣多選擇在國慶前夕，國慶后推廣力度減弱明顯，一方面是政策影響，另一個方面區(qū)域新貨不多。近期不少企業(yè)更熱衷于舉辦一些品牌推廣活動或社區(qū)文化活動， 而非降價促銷賣樓。
雖然在采訪中，開發(fā)商都表示看好后市，但在政策的調(diào)控下，開發(fā)商也借這個機會不斷健全和完善自己企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，使得自己更具有競爭力，真正的變得市場化起來。所以在市場化的指導(dǎo)下，開發(fā)商也開始審讀后市。有開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人更是直言，“雖然第四季度漲價的可能不高，但是要想在短期內(nèi)降價也是很難”。
政策背景
房貸持續(xù)收緊觀望氣氛加重
11月3 日，住建部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，明確第二套住房公積金個人住房貸款僅限于購買改善居住條件的普通自住房，且首付比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍?！锻ㄖ愤€要求，停止向購買第三套及以上住房的家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，新規(guī)將進(jìn)一步抑制投機性購房，但由于利用公積金炒房占比不高，因此新規(guī)波及面有限。
就在此次公積金貸款政策收緊之前，商業(yè)銀行購房貸款政策已經(jīng)全面收緊。除首套住房首付比例不低于三成之外，日前關(guān)于首套房貸利率7折優(yōu)惠取消的報道，也引起了廣泛關(guān)注。據(jù)報道，目前有多家銀行總行已經(jīng)向分支行下發(fā)通知，要求在11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。商業(yè)銀行購買首套住房執(zhí)行的房貸最低標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)椋菏赘蹲畹?0%，利率為同檔期基準(zhǔn)利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍，禁止對第三套及以上住房提供貸款。專家表示，這一新規(guī)將令購房成本進(jìn)一步提升。以一筆30年期100萬住房按揭貸款計算，執(zhí)行基準(zhǔn)利率為6.14%，利率從7折調(diào)整為8.5折后，月供要多交555.31元左右，30年將多交20萬元。
在信貸持續(xù)收緊之下，市場觀望氣氛繼續(xù)加重。中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本周重點城市一手住宅成交維持低位波動，其中一線城市增減互現(xiàn)，二線城市保持穩(wěn)定。一線城市中，滬、穗兩市本周環(huán)比分別下降了24%、64%，是黃金周后連續(xù)兩周下降。京、深兩市環(huán)比上升7%、36%。二線城市中，重慶因上周受到房交會影響而成交量出現(xiàn)大幅波動；杭州在“限購令”出臺后成交一路下滑，本周再次下降36%。
總體來看，9·29新政對一線城市的影響甚于二線。二線城市因普遍未出臺“限購令”，市場成交仍維持穩(wěn)定，上升勢頭放緩。受此影響，加之冬季傳統(tǒng)銷售淡季即將來臨，各地新房供應(yīng)出現(xiàn)大幅下降。接下來，供應(yīng)的減少將再次拉低新房成交。預(yù)計各地11月份成交量或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn)一定下滑。
完成任務(wù)縱然調(diào)控，仍高枕無憂
本周，北京出臺了最為嚴(yán)格的商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施，率先提出了預(yù)售資金按工程節(jié)點支取的方法。預(yù)售款?？顚Ｓ靡坏﹪?yán)格執(zhí)行，短時期內(nèi)可能降低開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率，對企業(yè)現(xiàn)金流有負(fù)面影響，或?qū)⑵仁共糠珠_發(fā)商加快推盤，回籠資金。然而從2009年底開始執(zhí)行預(yù)售款監(jiān)管的天津?qū)嵤┣闆r看，該舉措對開發(fā)商的資金影響并沒有預(yù)期的明顯。
近期實施的一系列政策，從土地清查、叫停借殼上市、收緊土地增值稅、提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、限制提價，再到此次預(yù)售資金監(jiān)管，無一不是針對開發(fā)商，希望以收緊資金鏈敦促其加快開發(fā)、增加供應(yīng)，有效降價。然而，從執(zhí)行情況看，至少在目前，效果甚微。10月份，各地住宅供應(yīng)量出現(xiàn)明顯下降。京、滬、深、渝、杭等市10月新增住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積較9月降幅均在5成以上。
10月份雖然受到政策調(diào)控的壓力，但重點城市新房成交并未出現(xiàn)大幅下降，二線城市總體仍有不同程度的增加。一線四大城市中，除廣州受到亞運城項目集中上市成交拉動，10月成交量創(chuàng)出歷史新高外，其余城市環(huán)比均下降。尤以北京降幅最大，高達(dá)4成，10月成交量降至8月份水平。上海環(huán)比降幅約1成。深圳在最嚴(yán)厲的“限購令”影響下，成交量一度降至谷底，但在前期供應(yīng)充足的推動下10月下旬漸有起色，令全月成交與9月持平。二線城市中，除杭州受到限購影響較大而令本月成交環(huán)比大幅減少了約4成，其余城市較9月仍有一定增加，成都環(huán)比增幅更是高達(dá)4成。而根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，10月全國100個城市住宅平均價格為8418元/平方米，較上月上漲0.66%，其中76個城市價格環(huán)比上漲，僅24個城市環(huán)比下跌。
盡管市場觀望氣氛加重，但在短期內(nèi)對于房企仍未構(gòu)成明顯壓力。富力地產(chǎn)11月1日發(fā)布10月銷售數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月銷售收入達(dá)25.06億元，銷售面積20.42萬平方米，相比去年同期分別增長14%與5%。盡管相比9月份，環(huán)比下降31%和24%，但今年前10個月富力已錄得銷售收入239.01億元，銷售面積192.78萬平方米，同比分別增長16%和6%。而作為行業(yè)龍頭企業(yè)，今年以來，依靠“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝?rdquo;的基本策略，萬科在變動的市場中仍然保持著比較理想的銷售速度，1-9月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積601.1萬平方米，銷售金額714.2億元，銷售金額已超過2009年全年。
今年以來，標(biāo)桿房企總體取得了跑贏大市的銷售成績，目前多數(shù)開發(fā)商年度銷售計劃完成無憂。此前44家房地產(chǎn)上市公司已公布的三季度報告顯示，發(fā)布三季報的開發(fā)商前三季度營業(yè)收入超過1004億元，而這些公司至三季度末手中持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額達(dá)到1062億元。十大標(biāo)桿房企中，萬科、保利、中海、富力、復(fù)地等5家目前已完成年度銷售計劃的3/4，金地、雅居樂完成比例也在70%以上。面臨歲末的傳統(tǒng)銷售淡季以及宏觀調(diào)控環(huán)境，開發(fā)商并無加大供應(yīng)、降價促銷的急迫壓力。南方日報記者李廣軍