買，還是不買？這段時(shí)間這個(gè)問題困擾著胡先生。女兒讀大三，明年就面臨工作就業(yè)，在下定決心準(zhǔn)備為女兒買房子時(shí)，國家二次調(diào)控樓市政策出臺了。
不買，擔(dān)心漲。如果吳江的房價(jià)再漲上去，再過一段時(shí)間出手買時(shí)，現(xiàn)在剛剛夠的首付到那時(shí)又不夠了，普通人的收入積累遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房價(jià)的上漲速度。
買，擔(dān)心跌。現(xiàn)在國家出臺二次調(diào)控政策，又是提高首付，又是提高貸款利率，打擊投機(jī)投資，市場一片觀望，萬一房價(jià)跌了怎么辦，辛苦掙下的錢可不想這么就拱手了。
對于普通市民來說，買房子是家庭的大事，買還是不買？房子是最重要的家庭財(cái)產(chǎn)，是居住，是消費(fèi)，同樣是家庭投資，如何來保衛(wèi)自己的家庭資產(chǎn)，在二次調(diào)控來臨之時(shí)，這樣的家庭投資抉擇顯得更為重要，也最為傷神。
一個(gè)普通市民的購房樣本
面對去年至今不斷高漲的吳江房價(jià)，面對今年以來一輪緊似一輪的樓市宏觀調(diào)控，市民李先生顯得比較淡定，因?yàn)樵谌ツ?月份吳江房價(jià)新一輪上攻之際，李先生在市區(qū)金域華府買下了一套花園洋房。
用李先生的話來說，這近十年，工作，結(jié)婚，買房，買車……一步不落空，一步也沒有踏空。
李先生的家庭成長經(jīng)歷既普通又在吳江頗具代表性。2000年，李先生參加工作；2002年，為準(zhǔn)備婚房，一家人共同出資，在吳模苑買下了一套97平方米的新房，當(dāng)時(shí)房價(jià)為1520元/平方米，加上自行車庫一共花去約16萬元；2003年，為準(zhǔn)備小孩出生，并且將岳父母接到吳江居住，又借款和岳父母共同出資，在鱸鄉(xiāng)一區(qū)買下一套二手學(xué)區(qū)房，共70個(gè)平方米，花了11萬元。
李先生夫妻兩人，都是工薪階層，收入在吳江屬于中等水平，結(jié)婚，生子，哺育孩子，在2007年又購買了一輛10萬元的汽車，再加上家庭正常開支，每年的家庭收入也就略有盈余。
李先生知道，要想使自己的家庭財(cái)富不斷增長，單靠夫妻兩人工資收入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物價(jià)上漲，貨幣貶值，家庭理財(cái)顯得尤為重要，這期間，他也嘗試了炒股，除了3年前的大牛市賺了點(diǎn)，幾年平攤下來，基本持平，不賺不虧。
在比較與綜合考慮下，李先生在2009年9月，偉業(yè)·金域華府第一期開盤時(shí)，就定下了一套138平方米的花園洋房，改善居住條件兼家庭投資。當(dāng)時(shí)的價(jià)格是5400元/平方米，貸款50萬元，首付三成多一點(diǎn)。
慶幸的是，這一次的投資時(shí)機(jī)選擇得比較好，從去年9月開始，吳江房價(jià)開始又一輪的上漲。目前，市區(qū)像李先生這套同類型的房子起碼也要在7500元/平方米左右。
從2002年起，吳江房地產(chǎn)市場真正進(jìn)入市場化時(shí)期，得益于吳江經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程，吳江房價(jià)從最初的每平方米1000多元上漲到如今的七八千元。期間也經(jīng)歷了由于國家宏觀調(diào)控而導(dǎo)致房價(jià)的波動(dòng)，但整體保持上升勢頭，與宏觀經(jīng)濟(jì)增長保持一致。
現(xiàn)在再來初步估算一下李先生的家庭資產(chǎn)，房產(chǎn)無疑是大頭，吳模苑的房子，目前在中介處的估價(jià)約在6500元/平方米，市值約在65萬元以上，鱸鄉(xiāng)一區(qū)的房子約在35萬元以上，金域華府的房子約為103萬元，總的房產(chǎn)資產(chǎn)約為203萬元，以上漲的差價(jià)計(jì)算，李先生的家庭財(cái)富增加了約102萬元。
盡管李先生有50萬元的貸款，但這是以未來5年工資收入為保障的，可攤?cè)氤杀?，即使考慮未來5年內(nèi)房價(jià)維持目前狀態(tài)，扣除所支付利息，李先生這三套房產(chǎn)合并增長也達(dá)到90萬元以上。
對于僅是工薪階層收入的李先生來說，這樣的家庭財(cái)富已經(jīng)非常不易了。房產(chǎn)投資成為李先生家庭財(cái)富增長的主要積累渠道。
除去利用這幾年房價(jià)上漲進(jìn)行投資炒房一族以外，大多數(shù)的普通市民都像李先生一樣，房產(chǎn)以自住為主，并兼有投資功能，是對沖通脹風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富保值增值的最主要途徑。
住房，表明房子是用來住的，消費(fèi)屬性是其題中應(yīng)有之義。但是國內(nèi)的房地產(chǎn)早已成為投資的熱點(diǎn)，專家也承認(rèn)：“在現(xiàn)實(shí)中，住房既是消費(fèi)品，又是投資品，這已是不爭的事實(shí)。”
盡管央行剛剛加息25個(gè)基點(diǎn)，但相比于cpi（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)），仍然是小巫見大巫———國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，9月份cpi同比上漲3.6%，創(chuàng)下近23個(gè)月來的新高，按照目前一年期定期存款2.5%的利率推算，1萬元存一年就會縮水110元。有資料顯示，從改革開放到2010年的33年間，我國的cpi大約上漲了6倍，近10年來，我國的廣義貨幣發(fā)行每年增長20%。而普通老百姓的投資渠道偏窄，以股市而言，目前上證綜合指數(shù)為3030點(diǎn)左右，且風(fēng)險(xiǎn)巨大，除工資性收入以外的資產(chǎn)收入占比不大。
對于日常生活開支占總收入比重低的人，通貨膨脹引起的貨幣貶值、消費(fèi)品上漲可以忽略，因?yàn)槠渌Y產(chǎn)隨通脹增長更多；而對于日常生活開支占總收入比重高的普通老百姓來說，通脹明顯增加了他們的生活成本，降低了生活質(zhì)量，并在侵蝕他們?yōu)閿?shù)不多的應(yīng)付緊急事件的保障性存款。
通貨膨脹預(yù)期加大、貨幣流動(dòng)性過剩、普通投資渠道缺乏、城市化速度加快、土地稀缺性等內(nèi)生和外生的因素，賦予了房地產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)儲備的所有條件。
事實(shí)上，房地產(chǎn)成為抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任一直在演繹。2005年和2006年第一次調(diào)控，房價(jià)便以短暫觀望后的猛烈上漲還以顏色；2008年上半年的調(diào)控政策因?yàn)橄掳肽甑慕鹑谖C(jī)沒有持續(xù)，導(dǎo)致2009年更為猛烈的漲勢。2010年的這一次，盡管調(diào)控措施嚴(yán)厲，決心堅(jiān)定，但國家統(tǒng)計(jì)局10月15日發(fā)布的前三季度全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%。
無論是從分析層面，還是從現(xiàn)實(shí)層面，房產(chǎn)投資無疑已經(jīng)成為眾多人的理性選擇。
最近，宏觀調(diào)控一波緊似一波，從第三套房貸停貸、各一線城市下“限購令”，到央行加息、公積金貸款利率提高，有人說樓市遭遇“千年極寒”，但真正到了是否出手時(shí)，普通老百姓肯定又要擔(dān)心自己的判斷了。
國家宏觀調(diào)控、限購、加息，并不證明不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值就會降低，限購阻止了一些人投機(jī)投資炒房產(chǎn)，但買樓保值的需求問題并不因此就解決了。
最近一年多來，通貨膨脹率上升，中國進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，在全球貨幣流動(dòng)性泛濫的大背景下，加上人民幣升值帶來的預(yù)期，誰也不敢長期手持現(xiàn)金?？梢灶A(yù)期，各種投資在適當(dāng)時(shí)候，還會陸續(xù)進(jìn)入到樓市，特別是價(jià)格仍處于洼地的城市中。
如何理性買房子？
對于普通市民來說，房子是一項(xiàng)大額的家庭投資，不容有失，如何規(guī)劃，合理利用家庭收益購房非常重要。
“無房不婚”、“一步到位”、“低齡購房”、“啃老購房”，面對居高難下的房價(jià)，越來越多的年輕人面臨“高房價(jià)困局”：換房成本增加，不一步到位就難以到位了；但是超前買房，會使自己的“房奴”生涯舉步維艱，同時(shí)助推房價(jià)進(jìn)一步上漲。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于購房能力不足者，一步到位、超前消費(fèi)的選擇有其道理，但并不明智。購房者應(yīng)當(dāng)全面衡量自身經(jīng)濟(jì)能力、職業(yè)發(fā)展需要、家庭生活需求、國家政策方向等因素，通過梯度消費(fèi)購房，切勿一味貪大求全。購房本身是一種投資行為，是一種固定資產(chǎn)投資行為，是把家庭的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成房屋資產(chǎn)的行為，是積累家庭財(cái)富的行為。如果購房還利用了銀行貸款，那么就是動(dòng)用了銀行杠桿來放大投資能力的行為。
超前消費(fèi)，預(yù)支消費(fèi)，這種購房投資存在三重風(fēng)險(xiǎn)。其一，這種投資數(shù)額較大，通常需要依靠銀行貸款，那么必須要連續(xù)性投資（還款）。否則前期投資就會受到損失，所以對購房者的收入的積累和工作的穩(wěn)定要求較高。而剛畢業(yè)參加工作的年輕人，往往是積累少、工作不穩(wěn)定、收入變動(dòng)大的群體，一旦失業(yè)，還款壓力陡增，失房風(fēng)險(xiǎn)極大。其二，這種投資的變現(xiàn)相對股票等證券復(fù)雜程度較大，稅費(fèi)、時(shí)間等交易成本較高，變現(xiàn)較難。一旦因考慮不周購房不適當(dāng)，再更換住房成本很高。其三，利率上升或房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，二次調(diào)控，樓市調(diào)整，價(jià)格穩(wěn)定，反而是選房購房的好時(shí)機(jī)，可以有更多的房源選擇，更長的時(shí)間考慮。對于買房自住來說，沒有便宜和貴的房子，只有合適和自己能夠承受的房子。買房子，要綜合考慮，理性抉擇，梯度消費(fèi)。