限購(gòu)+加息的疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，北京預(yù)售資金監(jiān)管新政又一記重拳砸下，業(yè)內(nèi)測(cè)算，僅此一項(xiàng)，地產(chǎn)商40%的資金來源將受阻。
從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
本報(bào)記者獲悉，加息之后，包括萬科、招商等在內(nèi)的龍頭房企進(jìn)行了資金影響分析，結(jié)論是短期影響有限，但對(duì)全行業(yè)來說，資金鏈危機(jī)或許才剛剛顯現(xiàn)。持續(xù)的限購(gòu)和資金成本上升，將會(huì)使部分房企面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
資金杠桿率劇降
北京最新出臺(tái)的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管專用賬戶，保證優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房企直接收存商品房預(yù)售資金。
北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h介紹，在房企資金的構(gòu)成中，商品房預(yù)售款項(xiàng)通?？梢栽谫Y金鏈條中達(dá)到40%的使用率，而房企通常自有資金只占一個(gè)項(xiàng)目的20%-30%。如果項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)達(dá)到20%，自有資金投資回報(bào)就可以達(dá)到 100%，而如果在開發(fā)節(jié)奏和資本市場(chǎng)上運(yùn)作更為巧妙，房企就可以實(shí)現(xiàn)跳躍式擴(kuò)張。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，預(yù)售款監(jiān)管將對(duì)開發(fā)商的資金鏈的影響是前所未有的。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，在北京，定金和預(yù)售款資金約占開發(fā)商開發(fā)資金的1/4左右，總金額超千億元，數(shù)量巨大。而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心8月份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年，預(yù)售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重達(dá)四成。
不過，由于此《辦法》將于12月1日起實(shí)行，soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，該辦法的影響要在半年后才會(huì)體現(xiàn)。他進(jìn)而表示，如果土地供應(yīng)不足，同時(shí)開發(fā)商又缺少資金，市場(chǎng)上供應(yīng)量會(huì)大大減少，《辦法》的主要作用是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)抑制房?jī)r(jià)來說并不是好事。
相較而言，此前的加息直接影響已經(jīng)顯現(xiàn)。國(guó)泰君安著名地產(chǎn)分析師孫建平稱，對(duì)開發(fā)商而言，加息后增加的利息支出對(duì)其影響甚微，而銷量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大。上周，各家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的主要城市成交量，均出現(xiàn)3成以上的下滑。
開發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力日漸增長(zhǎng)。除房地產(chǎn)銷售更加低迷(加息的直接后果)所導(dǎo)致的現(xiàn)金流更加匱乏外，開發(fā)商的融資成本也將增加。瑞銀證券所做的利率敏感性分析表明，加息25個(gè)基點(diǎn)對(duì)綠城/合景泰富/龍湖地產(chǎn)的影響最大，其2011年預(yù)期凈利潤(rùn)將分別下降4.5%、2.5%、2.1%。
降價(jià)是大概率事件
招商地產(chǎn)證券事務(wù)代表曾凡躍對(duì)本報(bào)表示，本次加息將直接增加企業(yè)資金成本，但由于公司在可能的加息周期到來之前，已提前調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，增加中長(zhǎng)期借款的比例，將借款期限鎖定為2-5年，利率鎖定為固定利率，且下浮10%，因此對(duì)公司的資金成本影響有限。
但即使如招商一樣穩(wěn)健的公司，從三季報(bào)來看，全年150億銷售目標(biāo)仍存不確定性，接下來銷售仍有壓力；中投證券分析師李少明認(rèn)為，四季度公司將以走量為策略。“對(duì)于普通商品房項(xiàng)目，我們也是快速銷售為主。”曾凡躍說。
其余如萬科、保利等一線公司，年底前調(diào)整價(jià)格沖業(yè)績(jī)的動(dòng)力也很大。
國(guó)泰君安孫建平認(rèn)為，從行業(yè)來看，擠出投機(jī)、投資和保值需求之后，僅靠自住需求行業(yè)無法維持現(xiàn)有銷量，也難以維持目前價(jià)格。未來銷量萎縮和房?jī)r(jià)下降將是大概率事件。
高盛高華則預(yù)計(jì)，政府、開發(fā)商和購(gòu)房者之間的博弈可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。隨著地方政府紛紛出臺(tái)調(diào)控政策、購(gòu)房者情緒逐步理性化，開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況將越發(fā)薄弱，而庫(kù)存的上升最終將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。
“未來12個(gè)月房?jī)r(jià)將較現(xiàn)水平下跌20%。”高盛高華證券分析師王逸認(rèn)為，現(xiàn)在，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在推動(dòng)盈利增長(zhǎng)和股票估值方面，將比價(jià)格更為重要。
10年來最大危機(jī)？
10月25日，萬科洽購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)的消息引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。萬科內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示，該事件目前僅在詢價(jià)階段，萬科只是有意向收購(gòu)的一方。除此之外，萬科透露，有不少項(xiàng)目和公司前來尋求合作。
上周，招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)首次合作拿地，曾凡躍對(duì)記者表示，合作拿地也是公司迅速擴(kuò)張的一個(gè)重要方式，合并到報(bào)表中，可以擴(kuò)大公司資產(chǎn)。
王逸認(rèn)為，在行業(yè)增長(zhǎng)放緩的形勢(shì)下，一些開發(fā)商將會(huì)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，包括迅速拓展中西部業(yè)務(wù)、注重改善產(chǎn)品，以及財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健、資金來源充裕和執(zhí)行能力較強(qiáng)的上市開發(fā)商，更有望成為未來的行業(yè)整合者，如萬科、恒 大，其比較看好。
孫建平也稱，在行業(yè)調(diào)整期，更看好高周轉(zhuǎn)的大公司，包括萬科、保利等龍頭股。原因在于其銷售鎖定性高，愿意降價(jià)，可在市場(chǎng)調(diào)整期擴(kuò)大市場(chǎng)份額，有實(shí)力抄底土地市場(chǎng)。
對(duì)于負(fù)債率較高而周轉(zhuǎn)較慢的房企，分析師們都態(tài)度謹(jǐn)慎。高盛高華本周維持對(duì)綠城房產(chǎn)、華僑城、中國(guó)國(guó)貿(mào)和ifm投資的賣出評(píng)級(jí)，ifm是其首選賣出股(位于強(qiáng)力賣出名單)。
楊少鋒認(rèn)為，從市場(chǎng)層面看，在今年4月北京出臺(tái)限購(gòu)令之后，9月29日限購(gòu)令全國(guó)推行，房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子降到冰點(diǎn)，如果說限購(gòu)令只是令銷售低迷，而預(yù)收款監(jiān)管一旦全國(guó)推廣，則整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨10年來最大的危機(jī)，沒有做好準(zhǔn)備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房?jī)r(jià)大幅下跌、爛尾樓頻現(xiàn)或許將再次大規(guī)模出現(xiàn)。
暴利遠(yuǎn)去
從1998年至2009年，被認(rèn)為是地產(chǎn)業(yè)的黃金10年；同時(shí)也被貼上了暴利的標(biāo)簽。
但萬科、保利公司人士不斷對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，從歷年業(yè)績(jī)來看，其毛利率并沒有多大改變，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格在不斷上漲，而公司又是快速開發(fā)模式，不可能囤地以待房?jī)r(jià)上漲。更多的錢，是被地方政府和投資客賺取。
但不可否認(rèn)，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的利潤(rùn)豐厚。而今年以來，針對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上可以帶來利潤(rùn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地增值稅、提高個(gè)貸成本、資本市場(chǎng)融資、預(yù)售資金監(jiān)管等均被封上，大大影響地產(chǎn)商資金成本和盈利水平。
“從未有過如此嚴(yán)厲的調(diào)整。”一家大型地產(chǎn)商高層對(duì)本報(bào)表示，樓市一系列措施背后，是宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整思路顯現(xiàn)，高層試圖將房地產(chǎn)行業(yè)拖出“綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的泥潭，其作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要性逐漸降低。
在資本市場(chǎng)看來，預(yù)售款監(jiān)管對(duì)短期的市場(chǎng)情緒有一定影響，但尚需看實(shí)際執(zhí)行效力。興業(yè)證券分析師王曉冬認(rèn)為，未來行業(yè)的關(guān)鍵因素是成交情況，而房產(chǎn)稅仍然是最大的不確定性因素。
除房產(chǎn)稅牽動(dòng)的土地財(cái)政和稅制改革外，中國(guó)內(nèi)地住宅市場(chǎng)最大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整莫過于保障房的上位，“目前的商品房?jī)r(jià)格即使下跌50%，也仍然有很多人買不起。”10月25日，萬科董事局主席王石在《王石和他的朋友們》新聞發(fā)布會(huì)上表示，這部分的需求要由政府來解決，而新加坡、香港等地的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。
但不可否認(rèn)，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的利潤(rùn)豐厚。而今年以來，針對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上可以帶來利潤(rùn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地增值稅、提高個(gè)貸成本、資本市場(chǎng)融資、預(yù)售資金監(jiān)管等均被封上，大大影響地產(chǎn)商資金成本和盈利水平。
“從未有過如此嚴(yán)厲的調(diào)整。”一家大型地產(chǎn)商高層對(duì)本報(bào)表示，樓市一系列措施背后，是宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整思路顯現(xiàn)，高層試圖將房地產(chǎn)行業(yè)拖出“綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的泥潭，其作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要性逐漸降低。
在資本市場(chǎng)看來，預(yù)售款監(jiān)管對(duì)短期的市場(chǎng)情緒有一定影響，但尚需看實(shí)際執(zhí)行效力。興業(yè)證券分析師王曉冬認(rèn)為，未來行業(yè)的關(guān)鍵因素是成交情況，而房產(chǎn)稅仍然是最大的不確定性因素。
除房產(chǎn)稅牽動(dòng)的土地財(cái)政和稅制改革外，中國(guó)內(nèi)地住宅市場(chǎng)最大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整莫過于保障房的上位，“目前的商品房?jī)r(jià)格即使下跌50%，也仍然有很多人買不起。”10月25日，萬科董事局主席王石在《王石和他的朋友們》新聞發(fā)布會(huì)上表示，這部分的需求要由政府來解決，而新加坡、香港等地的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。