新浪房產(chǎn)(微博)訊 10月12日，南京調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，5措施抑房?jī)r(jià)過快上漲，核心措施主要有：暫時(shí)限購(gòu)第三套住房，購(gòu)房補(bǔ)貼提前2月正式取消，新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高。對(duì)此新浪樂居第一時(shí)間為您逐一解讀。
政策一：加快保障房、普通商品住房建設(shè)。強(qiáng)化住房用地和住房建設(shè)管理，確保保障性住房、危舊房改造和中小套型普通商品住房用地，市國(guó)土、規(guī)劃、住建等部門要加快保障性住房、普通商品住房等項(xiàng)目行政審批，加快住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)、上市。制定出臺(tái)公共租賃住房（含人才公寓）建設(shè)管理辦法，保質(zhì)保量完成今年保障性住房開、竣工任務(wù)；繼續(xù)推進(jìn)舊住宅區(qū)整治出新、危舊房片區(qū)（工礦區(qū)、棚戶區(qū)）改造，多渠道改善人民群眾居住條件。
獨(dú)家解讀：與有關(guān)部委及江蘇省之前公布的調(diào)控方針精神，加快保障房、普通商品住房建設(shè)是當(dāng)前調(diào)控重中之重。
政策二：嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。
獨(dú)家解讀：與929新政內(nèi)容精神一致，暫停三套以上房貸，限制外地人在寧購(gòu)房。首次購(gòu)買商品房首付必須要在三成以上，同時(shí)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。
政策三：調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策。自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅；個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，一律按3%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。自2010年10月20日起停止執(zhí)行我市的自住改善型購(gòu)房補(bǔ)貼政策。
獨(dú)家解讀：與10月11日江蘇省發(fā)布的關(guān)于契稅及個(gè)人所得稅調(diào)整內(nèi)容基本一致。根據(jù)南京市的規(guī)定，144平方米以下、容積率1.0以上可算為普通住房，其它則為非普通住房。此外，原本在年底暫停的自住改善型購(gòu)房補(bǔ)貼政策，提前到10月20日截止。
2009年12月25日，南京市出臺(tái)了《關(guān)于繼續(xù)支持自住型和改善型住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，意見稱：“繼續(xù)支持自住型和改善型住房消費(fèi)，在本市購(gòu)買普通住房（144平方米以下、容積率1.0以上）的自住和改善型消費(fèi)，給予房款總額0.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼，執(zhí)行期限為2010年1月1日-2010年12月31日。”也就是說(shuō)：在南京，今年首次和改善型的購(gòu)房人實(shí)際繳納的契稅只需總房?jī)r(jià)的0.5%（非自住和改善的，為1%）。
政策四：保障居民自住改善型需求，嚴(yán)控投機(jī)炒房。保障本市居民自住改善型和外地來(lái)寧工作需要購(gòu)房。暫時(shí)限制購(gòu)買第三套住房。嚴(yán)控投機(jī)炒房，對(duì)違反上述規(guī)定、不能提供相關(guān)證明的，銀行不予貸款，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理權(quán)屬登記。
獨(dú)家解讀：南京終于也出了“限購(gòu)令”，與上海等地“限購(gòu)令”只準(zhǔn)再買一套不同的是，南京是限制購(gòu)買第三套住房，不過文件中并沒有提及如何界定第三套住房。
政策五：進(jìn)一步明確責(zé)任，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)加強(qiáng)商品住房預(yù)售許可管理，進(jìn)一步完善預(yù)售資金監(jiān)管辦法。新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需要調(diào)高的必須重新申報(bào)。對(duì)定價(jià)明顯高于周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要加強(qiáng)土地增值稅清算和稽查。
獨(dú)家解讀：本條例實(shí)際上，就是再次通過“一房一價(jià)”來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，“一房一價(jià)”的規(guī)定曾在2008年10月，樓市較為低迷之際取消。
專家點(diǎn)評(píng)：
合眾聯(lián)恒機(jī)構(gòu)總經(jīng)理程鵬(微博)：南京版細(xì)則很溫和 偏豪宅銷售受阻
限購(gòu)第三套住房，這將打擊投機(jī)炒房和部分改善需求的人，尤其是一些單價(jià)高，面積大的偏豪宅項(xiàng)目將面臨銷售壓力。該政策對(duì)剛性需求者沒有影響，分區(qū)域來(lái)看，江寧、江北將保持穩(wěn)定，而城中和河西板塊將受波及最大。而對(duì)于3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高價(jià)格，開發(fā)商將會(huì)“少賺錢”，對(duì)抑制房?jī)r(jià)還是會(huì)產(chǎn)生積極影響?？偟脕?lái)說(shuō)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較健康的，南京細(xì)則一定意義上還將促進(jìn)市場(chǎng)銷售。”
天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華：細(xì)則乃短期應(yīng)景之作 制定要考慮副作用
“新政策一出，一段時(shí)間內(nèi)肯定會(huì)出現(xiàn)投機(jī)投資下滑，市場(chǎng)成交量下降和房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到抑制的現(xiàn)象。”吳翔華指出，以往頻出的政策都顯示出短期作用，但大家更應(yīng)重視新政幾個(gè)月之后產(chǎn)生的副作用。一方面，如果市場(chǎng)在新政幾個(gè)月后找到突破口，成交量大幅回升，房?jī)r(jià)再次報(bào)復(fù)性反彈，那時(shí)又將回到質(zhì)疑政策力度和無(wú)法把控市場(chǎng)的尷尬境地；另一方面，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)就此下滑，政府和銀行都將面臨嚴(yán)重危機(jī)，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)滑坡，那時(shí)又要如何收?qǐng)?？吳翔華建議，健康的市場(chǎng)最需要的還是系統(tǒng)的戰(zhàn)略規(guī)劃和長(zhǎng)期的制度建設(shè)。
江蘇乾和置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)唐登洋：第三套房一刀切 南京細(xì)則偏嚴(yán)厲
限購(gòu)令是房地產(chǎn)一線人員最不想看見的政策，明知道要發(fā)生，但是又擋不住要發(fā)生。在之前和業(yè)內(nèi)的交流中，發(fā)現(xiàn)第三套購(gòu)房人群為總體購(gòu)房大軍的人數(shù)貢獻(xiàn)很大，因此限購(gòu)第三套住房會(huì)從一定意義上打擊市場(chǎng)成交量。“過去實(shí)行過一房一價(jià)，在08年市場(chǎng)低迷時(shí)也暫時(shí)擱淺，現(xiàn)在又回到一套一標(biāo)，說(shuō)明政府對(duì)房?jī)r(jià)的把控越來(lái)越嚴(yán)。”唐登洋分析，雖說(shuō)申報(bào)3個(gè)月之后可以調(diào)高，但在實(shí)際操作中開發(fā)商想漲價(jià)很難，因?yàn)闈q價(jià)必需具備成本+合理的利潤(rùn)兩個(gè)要素，而同一批房源中，成本都基本一致，想獲得漲價(jià)的機(jī)會(huì)很小。
吉合田機(jī)構(gòu)總經(jīng)理石旭升：暫時(shí)限購(gòu)?fù)嘎冻稣畬?duì)調(diào)控的本意
南京細(xì)則跟其他城市相比沒有什么太大的差別，“三套房暫時(shí)限購(gòu)可能也透露出政府的本意，不過對(duì)目前還是會(huì)產(chǎn)生一些影響，對(duì)未來(lái)影響不大，因?yàn)殡S著未來(lái)土地供應(yīng)的減少，如河西等板塊的大戶型或是高檔住宅可能會(huì)成為稀缺資源，享受別墅的待遇。”但是他認(rèn)為相比起一次調(diào)控來(lái)說(shuō)，二次調(diào)控對(duì)象更加清楚明確，力度也加強(qiáng)一些，可能會(huì)使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)微跌。
威尼斯水城營(yíng)銷總監(jiān)王越:限購(gòu)三套房對(duì)中高檔房影響大
對(duì)三套房限購(gòu)這一政策對(duì)中高檔樓盤打擊較大，對(duì)江北片區(qū)影響較小，三套房購(gòu)買比例較小，但是王越認(rèn)為“申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需要調(diào)高的必須重新申報(bào)”這一政策對(duì)所有開發(fā)商來(lái)說(shuō)還是蠻嚴(yán)厲的，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了抑制作用，同時(shí)也穩(wěn)定了價(jià)格。