樓市調(diào)控深化，可能引發(fā)第二波觀望
在“金九銀十”的分界點上，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時期，調(diào)控政策再次深化。
4月份國務(wù)院出臺一系列嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策以來，部分城市房價過快上漲的勢頭得到有效遏制。但8月份以來，部分城市商品住宅成交量出現(xiàn)快速上漲，帶動房價反彈，引起社會廣泛關(guān)注。
以北京為例，截至9月28日，北京本月商品住宅成交量達(dá)9152套，已經(jīng)接近今年4月份成交量最高水平。土地市場也呈現(xiàn)出全國性的成交價格上漲的現(xiàn)象。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，等待了5個多月的購房者沒有見到房價明顯下降，隨著部分地區(qū)成交量有所回暖，擔(dān)心房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈的恐慌心態(tài)，導(dǎo)致一批處于觀望狀態(tài)的購房需求盲目入市。
正是此背景下，“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策再次深化。房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)職能部門近期紛紛出臺政策，再次強(qiáng)調(diào)要堅決貫徹落實“國十條”。
“雖然現(xiàn)在還沒有看到所有的政策文件，但從各部委傳遞的信息看，這次強(qiáng)調(diào)的政策對當(dāng)前市場的情況有較強(qiáng)的針對性，著力點十分清晰。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，隨著各部委出臺政策細(xì)節(jié)，新政策將對買賣雙方的預(yù)期產(chǎn)生明顯的影響，對控制房價的快速反彈苗頭會十分有效。
北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也認(rèn)為，新政策在國慶黃金周之前出臺，將使第二波觀望迅速形成，成交量有可能出現(xiàn)急剎車，很可能成為最近幾年來最“冷”的黃金周，市場將再度回歸理性。
強(qiáng)調(diào)貫徹現(xiàn)有政策，調(diào)控不力將進(jìn)行問責(zé)
與以往所有的政策不同，此次各部委的表態(tài)，將“加大貫徹落實政策措施的力度”放在了首位。
細(xì)看一系列政策措施，屬于首次出臺的新內(nèi)容并不多，更多的在強(qiáng)調(diào)對現(xiàn)有政策的貫徹落實和堅決執(zhí)行。
“再好的政策，如果不能落實也沒用，強(qiáng)調(diào)對現(xiàn)有政策的貫徹落實不是空話，意義重大。”秦虹說。
以增加市場有效供應(yīng)為例。去年底，就開始強(qiáng)調(diào)要增加普通商品住房和土地的有效供應(yīng)。但實際上，到今年9月初，部分主要城市今年商品住宅土地供應(yīng)計劃完成均不足50%，土地供應(yīng)計劃能否如期完成面臨考驗。再次強(qiáng)調(diào)增加有效供應(yīng)，將明顯加快土地和住房供應(yīng)的節(jié)奏。
同時，有關(guān)部門強(qiáng)調(diào)，對房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要嚴(yán)格實施問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的銀行要嚴(yán)肅處理等。專家認(rèn)為，就市場調(diào)控的效果對地方政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)，此前僅在“米袋子、菜籃子”等密切關(guān)系民生的重要措施中采取過。將房地產(chǎn)調(diào)控的效果與地方政府和金融機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人直接掛鉤，意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從市場經(jīng)濟(jì)問題上升到民生和政府信用的高度，將責(zé)任落實到具體的人，將有力推動調(diào)控政策的貫徹落實。
“究竟哪些城市是房價過高、上漲過快的城市，我們定期都會統(tǒng)計記錄，手里有一個名單。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，如果地方落實調(diào)控政策不力，將向社會公布這些城市的名單，接受公眾的監(jiān)督。
補(bǔ)充、細(xì)化“國十條”，相關(guān)細(xì)則將陸續(xù)出臺
在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，新政策還針對“國十條”實施中的問題，對具體政策進(jìn)行了修補(bǔ)、細(xì)化和擴(kuò)面。
如完善差別化的住房信貸政策，強(qiáng)調(diào)各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。據(jù)了解，即便在調(diào)控政策落實最嚴(yán)格的北京，也存在部分商業(yè)銀行提供消費貸款用于買房的現(xiàn)象。“強(qiáng)調(diào)這一個細(xì)節(jié)非常有必要，否則最有力的信貸政策也可能流于形式。”秦虹說。
此外，新政首次提及查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。北京中原地產(chǎn)市場分析師張大偉認(rèn)為，這一政策也是對國十條的細(xì)化和補(bǔ)充。新政一旦全面實施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。
新政也強(qiáng)調(diào)了對部分現(xiàn)有政策執(zhí)行面的擴(kuò)大。如要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款，并將首套房首付比例也提高到三成以上。秦虹表示，此前這些政策只是松散的要求“部分城市”執(zhí)行，實際除了幾個一線城市，真正執(zhí)行的很少。如今明確要求全國各地一致執(zhí)行，有利于政策落到實處，將有效抑制投資投機(jī)型需求。
在市場秩序方面，對開發(fā)商違規(guī)行為的處罰也更加具體化。新政要求對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。對開發(fā)商而言，這意味著一旦違規(guī)就將被切斷“銀根”，強(qiáng)有力的處罰將起到明顯的震懾作用。
財政部提出對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費進(jìn)行調(diào)整，減少了優(yōu)惠征收的范圍，并明確取消部分區(qū)域執(zhí)行的個稅減免政策。記者了解到，繼該政策以后，相關(guān)部委還將在最近陸續(xù)出臺新政，進(jìn)一步細(xì)化“國十條”并突出可操作性，以穩(wěn)定市場。