并沒有太多征兆，一線城市房地產(chǎn)市場立刻彌漫起“報復(fù)”的味道。本周之始，便有來自不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)被大量媒體所引用，總體指向便是，一線樓市已經(jīng)形成反彈。
或許，反彈只是一種假象：徹夜排隊的購房者是請來的托，二手房的真實(shí)價格也迷霧重重。通過多方了解發(fā)現(xiàn)，投資者的報復(fù)性試探，中介機(jī)構(gòu)蠢蠢欲動，成為今年夏末價格反彈的主要力量。
一線樓市聯(lián)手漲價
數(shù)據(jù)顯示，眾多一線城市中，房價再度轉(zhuǎn)頭向上。“新國十條”效果的立竿見影反映在京、滬、深、穗等地房地產(chǎn)市場交易量的迅速萎縮。但即便如此，新建住房以及二手房的價格泡沫卻至今未被合理擠壓。眾多觀察者普遍認(rèn)為，價格將有效回落，但在交易量停滯的數(shù)月之中，剛性需求并未謀面所期望的“政策滯后效果”，反而目睹了杭州上海等城市新盤銷售時徹夜排隊的“反氣候”現(xiàn)象。
以某網(wǎng)站數(shù)據(jù)為例，本周監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中銀川上漲最為明顯，漲幅達(dá)143.7%，揚(yáng)州次之。監(jiān)測城市中，深圳樓市成交繼續(xù)活躍，與上周相比有小幅增加。成交價格方面，深圳商品住宅成交均價為22204元/平方米，環(huán)比上漲12.77%。
來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計表明，8月北京樓市普通住宅與別墅等高檔住宅市場成交量全面回暖，新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量超過9200套，其中住宅5564套，環(huán)比上漲12.7%。商品住宅成交均價為21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)下調(diào)控以來的最大漲幅，也是自調(diào)控以來單價首度回到2萬元以上。
投機(jī)者“報復(fù)試探”
樓市掉頭向上，必然有市場角色在背后推動。
盡管決策層抑制投機(jī)的態(tài)度很堅決，但并非所有資本都懾于政策壓力逃離樓市這塊黃金寶地。在樓市新政之初，一位陜西籍的“投機(jī)客”，就曾向媒體表示：“暫時還不想離開(樓市投資)。做這行久了我們基本能夠判斷一些市場政策和走勢。房價不會跌。”
一人如何身背數(shù)套甚至數(shù)十套房的技巧已經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)上轉(zhuǎn)載得不計其數(shù)，基本眾人皆知。有投身炒房事業(yè)的操盤人表示：“在新政后近5個月的節(jié)點(diǎn)上，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈趨于緊張而降低房價。一群投機(jī)者便利用此間再度購買新房。”他說，在當(dāng)價格并未出現(xiàn)明顯下行前，剛性需求者只能選擇繼續(xù)觀望。“那么徹夜排隊的購房人除了投資者還會是什么人？”
這樣的反問似乎揭示了本輪住房價格反彈的重要動力。有知情人介紹，投機(jī)者的行動思維有二：一是逢低吸納；二是試探國家對目前排隊購房，以及受供求關(guān)系提價的容忍底線。
一位匿名的全國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士向媒體表示：“試探性的報復(fù)反彈并非沒有可能。不排除投資者在某一城市或某一樓盤吸納房源。”他認(rèn)為，目前影響樓市的決定因素依然是價格。在尚未行至合理區(qū)間時的反彈對于鞏固調(diào)控成果并不是一件好事。“如果價格能夠配合宏觀政策才能使房地產(chǎn)市場趨向健康穩(wěn)定。”
二手房市場中介“作祟”
如果新建住房價格上揚(yáng)，相伴隨的必將是二手房市場的靈敏調(diào)整。
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的8月監(jiān)測顯示，在11個重點(diǎn)城市主要樣本樓盤報價中，所有樣本二手房價格指數(shù)平均環(huán)比上漲0.70%，較上月擴(kuò)大0.56個百分點(diǎn)。其中9個城市上漲，2個城市下降。在9個環(huán)比上漲的城市中，廣州、重慶和蘇州分列漲幅前三位，漲幅分別為1.98%、1.66%和1.47%。北京漲幅為0.14%。
自“新國十條”生效至今已快5個月了，而就是在這樣的背景之下，二手房價格仍然出現(xiàn)上漲。
有媒體記者曾以購房人身份來到北京東五環(huán)以外的某中低檔社區(qū)。一套98平方米左右的兩室一廳單價為兩萬元每平方米。受訪者表示：“這個價格是中介報的，我們也不太清楚。”他口中的中介是北京一家知名度非常高的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。“中介告訴我，這樣的房子現(xiàn)在賣到2萬塊錢一平方米沒問題。所以才就接受這個價格。”
曾任職于某地產(chǎn)中介的高級經(jīng)理人表示：“中介抬高客戶心理價格的情況當(dāng)然存在。在行情不好的時候，經(jīng)紀(jì)人會強(qiáng)力建議客戶降價；行情上升時則不惜花費(fèi)代價說服客戶漲價。”
由于國家規(guī)定中介經(jīng)紀(jì)人所收取的費(fèi)用不能超過成交價的3%，因此“弱勢降價保收入，強(qiáng)勢抬價多掙錢”的通例便顯而易見。
一般情況下，大型房地產(chǎn)中介在樓市價格較低時，借助自身財力強(qiáng)大的優(yōu)勢從眾多急需周轉(zhuǎn)資金的客戶手中買走房源，或墊付給業(yè)主價格不菲的定金并許諾在一定時間內(nèi)將其出售。而擁有這些房源的中介公司便通過沉淀房源、高價出租等手段進(jìn)行短暫持有，而后時至強(qiáng)市便一舉賣出從而賺取高額差價。來自北京的某經(jīng)紀(jì)人協(xié)會高層肯定了上述行為的可能性。
國家在行動
身處高層的決策者，并非對正在行進(jìn)的反彈視而不見。
有報媒援引未署名的消息人士報道稱，日前國務(wù)院辦公廳負(fù)責(zé)輿論監(jiān)測的部門，將一份反映房價繼續(xù)上漲的輿情監(jiān)測文件，轉(zhuǎn)發(fā)給了住建部、銀監(jiān)會等部門，請這些部門核實(shí)情況后，向國務(wù)院上報情況。
據(jù)悉，國務(wù)院辦公廳負(fù)責(zé)輿情監(jiān)測的部門將此份反映房地產(chǎn)市場反彈情況的報告，專題發(fā)給住建部等部門，請這些部門核實(shí)具體情況，形成報告上報給國務(wù)院。銀監(jiān)會等參與房地產(chǎn)調(diào)控的部門，一并收到了這份專題報告，要求對其中涉及事項，進(jìn)行說明。
相對而言，或許國家對空置房的調(diào)查要比上述消息可靠許多。9月的公開信息顯示，上海市統(tǒng)計局正在做空置房調(diào)查，所有的工作安排是按照國家統(tǒng)計局的統(tǒng)一部署來進(jìn)行。近期來自北京的媒體也援引北京市統(tǒng)計局副局長、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關(guān)于空置房的調(diào)查，是國家統(tǒng)計局投資司委托幾個試點(diǎn)城市的調(diào)查總隊來做，試點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州等城市。
北京市朝陽區(qū)已經(jīng)首次公布了截至7月底區(qū)內(nèi)住宅空置面積。名為《從供需情況看朝陽區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)》的報告顯示，截至7月底，全區(qū)住宅空置面積133萬平方米，同比下降18%；其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬平方米，同比下降18.5%，雖然存量有所消化，但仍占空置總量的39.2%。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例占了一半以上，達(dá)54.9%?？罩帽壤呷允悄壳皠e墅、公寓面臨的問題之一。
根據(jù)最新的言論統(tǒng)計，多數(shù)研究者與業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，調(diào)控之下仍出現(xiàn)價格反彈，新一輪政策已經(jīng)箭在弦上。 (據(jù)《國際金融報》)