9月第一周新聞看點頗多：新政后全市單周成交面積首次突破20萬平方米、成交價格連續(xù)三周上漲、高端項目供需兩旺，金九銀十真的來了嗎？據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周(8月30日-9月5日)上海全市商品住宅成交面積為24.2萬平方米，環(huán)比前周大漲39%，全市商品住宅成交均價為22366元/平方米，環(huán)比前周進一步上漲5%，連續(xù)三周呈上漲趨勢。值得注意的是，3萬元/平方米以上的中高端項目在上周也開始出現(xiàn)較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%出頭到目前已達(dá)到15%。似乎一切欣欣向榮的背后，業(yè)內(nèi)不禁要問：真的開始暖了嗎？調(diào)控效應(yīng)真的弱了嗎？本期《新民樓市》深度分析回暖的四大因素，以期找到一個合理的答案。
供應(yīng)
持續(xù)旺盛有一定難度
□回顧：縮水2月后井噴
受到新政策調(diào)控的影響，上海商品住宅的供應(yīng)量從4、5月的128和94萬平方米水平大幅下滑，6、7月份的供應(yīng)量都只有51萬平方米。不過根據(jù)華燕市場研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：8月全市商品住宅新增供應(yīng)面積為70.15萬平方米，環(huán)比上升69.31%，該數(shù)值已恢復(fù)到新政前水平。對此，業(yè)內(nèi)人士表示：“作為傳統(tǒng)的樓市淡季，再加上今年的宏觀調(diào)控政策，在6、7月樓市深度調(diào)整時，供應(yīng)降到低谷。大量開發(fā)商還是將推盤時間選擇在9、10月份。不過仍有不少開發(fā)企業(yè)捷足先登，搶在8月就提前上市，搶占市場的空白期。”
□現(xiàn)狀：95盤搶灘金九銀十
中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示：目前預(yù)期會在9月份上市的樓盤有35個之多，另外還有45個樓盤預(yù)期會推出新房源。這意味著9月份會有240萬平方米的預(yù)期供應(yīng)量。而且還有15個新盤預(yù)期會在10月份上市。如此巨大的供應(yīng)能量，勢必意味著一場價格惡戰(zhàn)難以避免。
□點評：開發(fā)商的預(yù)期代表不了市場
《新民樓市》認(rèn)為：新政后供應(yīng)量縮減，一方面是開發(fā)商為抵御市場風(fēng)險而采取了捂盤的手段，另一方面一些高價房源因種種原因無法拿到預(yù)售許可證，形成市場的供應(yīng)缺口，導(dǎo)致一定程度房荒，因此成交量隨之萎縮，而壓制了半年后，在各方面的壓力下，推盤量開始回升，不少樓盤擇機開盤，造成一撥成交小高潮。
此外，折價樓盤的銷售量沖高也成為成交量短期上揚的主要原因之一，但我們發(fā)現(xiàn)在促銷并熱銷之后，開發(fā)商又開始漲價，因此后期持續(xù)成交力度將不再會像之前那樣大，對成交量攀升的支持有限。下半年供應(yīng)將持續(xù)增加，開發(fā)商的良好預(yù)期代表不了市場。成交量能否如現(xiàn)在這樣旺盛還未可知，但預(yù)測會有一定難度。因此這一輪成交量的上升極有可能是市場饑渴了相當(dāng)一段時間之后的短暫爆發(fā)，持續(xù)力有待時間考驗。
價格
棄價保量或成必然
□回顧：三個月下調(diào)后8月反彈
房價一直是最為敏感的數(shù)據(jù)，自新政調(diào)控以來，上海房價一度回落到17496元/平方米的水平，比4月峰值下跌了16.27%。然而8月商品住宅成交價格為20084元/平方米，環(huán)比上月上漲了11.32%。這也是繼4月份達(dá)到20896元/平方米峰值后房價再次突破2萬元/平方米的大關(guān)，并高于去年同期的10.16%。華燕市場研究機構(gòu)副經(jīng)理張晴怡表示：“此次均價的上漲也的確反映出了市場中有部分樓盤因為之前銷售形勢較好(通過以價換量的方式)，而后期便提價銷售的情況如：印象歐洲城等。此外，這也與結(jié)構(gòu)性成交因素相關(guān)，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)的成交面積大幅增長是促使均價提升的另一個原因。
□現(xiàn)狀：降價10%就能熱銷
從近期市場的觀察來看，只要比前期或周邊同質(zhì)樓盤低10%左右就能獲得熱銷。
實際上，一些新盤供應(yīng)量較大的外郊環(huán)板塊價格下跌趨勢正在蔓延。從郊環(huán)到中環(huán)新盤較多的區(qū)域價格都出現(xiàn)了回調(diào)，嘉定新城和顧村是新政之后房價立即出現(xiàn)20%左右回調(diào)的板塊，而南翔和大場在7、8月份都出現(xiàn)了持續(xù)下跌，累計跌幅也達(dá)到了20%。
此外還有松江新城到九亭、從川沙到三林北蔡，這些在5、6月份就出現(xiàn)價格回調(diào)的遠(yuǎn)郊新盤聚集區(qū)目前打折風(fēng)還在繼續(xù)。從目前來看，分別在中環(huán)內(nèi)的大華錦繡華城和內(nèi)環(huán)外側(cè)的中環(huán)1號是大幅降價樓盤中最靠近市區(qū)的項目。而中環(huán)一號則一盤獨獲8月全市銷售面積和銷售金額冠亞軍。
□預(yù)測：降價潮蔓延市中心
“預(yù)期在9月內(nèi)中環(huán)一些項目上市的推動之下，這輪房價20%左右的下跌趨勢將向市中心蔓延。”薛建雄堅持自己的觀點。在他看來，隨著時間推移，從郊區(qū)到市中心，都有大量的樓盤供應(yīng)積壓。盧灣區(qū)浦江灣1號要推盤，周邊豐盛皇朝、匯景天地等樓盤也都處在滯銷狀態(tài)，翠湖天地也有一批新房源要上市，而濟南路8號也一直滯銷，偏居打浦橋的永業(yè)公寓卻以5.3萬元的豪宅入門價在熱銷。在黃浦區(qū)，公館77、綠城黃浦灣和外灘九里都有一批新房源需要上市消化。徐匯區(qū)的遠(yuǎn)雄徐匯園即將上市，而區(qū)域內(nèi)尚海灣、百匯園和徐匯苑幾個項目的競爭也已經(jīng)很激烈，徐匯的核心商圈也還有鼎園、嘉御苑等項目。另外，楊浦的新江灣城有大量高檔樓盤上市，長寧、靜安、普陀也都有中高檔樓盤上市。
“近期的成交價格上升從某種角度說是一種‘假象’，只要是新盤集中的區(qū)域，下半年肯定會打價格戰(zhàn)，高端物業(yè)也不會幸免。”薛建雄如是判斷。
政策
調(diào)控遠(yuǎn)未出盡
□回顧：國十條拉低滬上50%成交量
時間是在2010年4月17日，國家出臺“新國十條”，提高購買多套住房的首付和利率水平，來控制投資投機性購房行為，如此打響房產(chǎn)政策“第一槍”；在 6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文明確規(guī)定第二套住房的認(rèn)定情況，開始執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策；而到了8月5日，銀監(jiān)會再次叫停“三貸”，至此滬上“三貸”全面停止，不見“芳蹤”。事實也證明，政府嚴(yán)厲政策下的強行干預(yù)的確收到了良好的即時效果。一系列的政策從數(shù)據(jù)上看是有效的抑制了房價的過快增長，成交量漸漸開始下降。來自中國某媒體的數(shù)據(jù)顯示：在上海上半年房地產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)中上海共出售59840套，總面積620.28萬平方米，同比2009年下降了49.75%。
□現(xiàn)狀：“金九”開篇依舊撲朔
綜觀四月以來的一系列調(diào)控政策，無一不是跟進房價攀升而出臺。房改在爭議和觀望中進入九十月，經(jīng)過四個月的房改磨練，開發(fā)商和市場對政策效應(yīng)逐漸消化。滬上一二手房的交易數(shù)量和新開盤房源上有較大幅度上升，出現(xiàn)了回暖的跡象。與此同時，北京、廣州、深圳等一線城市的樓市也都不同程度地以量價齊升的反彈之勢引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。相關(guān)部門發(fā)言人一再重申：“目前房價還沒降到位……”的態(tài)度。因此在9月3日，滬上率先出臺“滬五條”，拋出新一輪調(diào)控的第一顆球。對于這五條，業(yè)內(nèi)人士表達(dá)說其實只是老生常談，缺乏有力的懲罰措施規(guī)則。不過此時重提“滬五條”的內(nèi)容目的是為了抑制房價的重新上升，配合發(fā)言人的態(tài)度，不難猜想下一步的調(diào)控措施。
□預(yù)測：調(diào)控，路漫漫其修遠(yuǎn)兮
《新民樓市》認(rèn)為：四月開始的房改政策，已經(jīng)經(jīng)歷了四個月的時間，到底考驗了誰？鍛煉了誰？下一步又會是怎么個走向？每個人都在心里有這樣的疑問。傳統(tǒng)“金九銀十”剛要體現(xiàn)出房改政策下仍隱藏著的威力就被迎面痛擊——出臺了“滬五條”。目前樓市稍有回暖現(xiàn)象，政策就予以壓制。其實從四月開始的房改力度或許就可以看出政府決心堅如磐石，一步一步加緊政策，收緊市場，已是稍有成效的結(jié)果。這也給調(diào)控一個信心。如今回暖的信號勢必加快政府制定新措施的步調(diào)。調(diào)控之路，路漫漫其修遠(yuǎn)兮！
買方
推盤無限 購買有限
□回顧：降價誘發(fā)購買潮
經(jīng)過三個月的政策消化期，在7月份樓市“反彈”之后， 8月份，上海商品住宅市場出現(xiàn)試探性回暖，新盤供求成交表現(xiàn)活躍。根據(jù)漢宇市場研究部最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份，全市取得預(yù)售許可證的一手商品住宅成交量大幅回升，交易量超過70萬平方米，環(huán)比增幅超過六成。
自上半年新政頒布以來，買賣雙方迅速轉(zhuǎn)入觀望，滬上不少樓盤價格也顯示出松動跡象，但僅僅三個月之后，受到政策積壓的自住需求開始反彈并釋放。“這其中新盤價格松動也成為一大誘因。全市范圍內(nèi)尤其是外郊環(huán)區(qū)域，部分樓盤與新政之前的價格進行比較，下探勢頭較為明顯。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡舉例道：比如位于松江新城板塊的“綠地美好里”，該樓盤4月中旬成交價格約為16000
元/平方米，而目前價格則下調(diào)近兩成，成交均價不足13000元/平方米。不可否認(rèn)，適時的價格調(diào)整對于絕大多數(shù)熱銷新盤起到了很好的推動作用。
□現(xiàn)狀：供大于求已經(jīng)出現(xiàn)
伴隨著當(dāng)前全市成交量整體回暖，市場信心開始回歸，成交價格逐步趨穩(wěn)，而9月份大量新盤集中上市，更是預(yù)告了樓市“金九”的到來。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大關(guān)的同時，該周供求比由前一周的1∶0.71繼續(xù)下降至1∶0.33。對于供求比，業(yè)內(nèi)人士早已心知肚明，也各有理解，但供應(yīng)繼續(xù)遠(yuǎn)超需求的時候，房價還在創(chuàng)新高，便是樓市“畸形”的一個標(biāo)志。
前段時間一直依靠低價優(yōu)勢的嘉定新城上周推出的兩個樓盤都表現(xiàn)不佳，一個樓盤實際售價比報價低了12%，卻依然只售出9套，而另一個樓盤則出現(xiàn)了零成交，因此可以斷言：在前期上漲過快并且后期供應(yīng)量較大區(qū)域價格壓力相對較大。
□點評：對后市謹(jǐn)慎樂觀
福美來不動產(chǎn)董事長胡正華認(rèn)為，受銀行貸款政策的影響，當(dāng)前市場僅持謹(jǐn)慎樂觀，在9月份，中低端房價區(qū)域不會出現(xiàn)成交量再次猛漲的情況，但在局部區(qū)域有可能成交量猛增。浦東福美來不動產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，投資客比例僅占總成交數(shù)據(jù)的2%，部分購買者下手速度會放緩。
“投資客離場，給市場的后續(xù)購買力支持弱了，而自住剛需市場很難提升整個市場的成交價格。”胡正華分析。另一方面，有業(yè)內(nèi)人士也表示：“剛需有限，先一步降價的樓盤已經(jīng)嘗到了剛需釋放的甜頭，后來跟進的樓盤是否還有這么多的蛋糕可分，猶未可知。因此，后續(xù)市場的潛在成交量也有限，開發(fā)商或許應(yīng)該搶占先機，再捂下去是無謂的掙扎。”