樓市回暖，長期趨勢還是短期反彈？
8月中下旬，一線城市樓市成交量明顯回暖。業(yè)內人士認為，成交回暖的主要原因是經(jīng)過近4個月的成交低迷，部分地區(qū)部分項目價格開始明顯下降，帶動了部分需求回暖。
但是，這到底是長期的趨勢，抑或短期內的反彈？
北京：一邊成交量回升 一邊新項目積壓
進入8月份以來，商品房成交量接連上漲。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，8月份北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量9211套，其中住宅5565套，環(huán)比上漲12.7%。商品住宅成交均價21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)調控以來最大漲幅，也是樓市新政后均價首度回到2萬元以上。8月30日至9月5日，期房成交1858套，周環(huán)比漲幅達到16.7%。
北京商品房成交量上漲的同時，超過九成的樓盤成交價低于預售價。記者發(fā)現(xiàn)，樓市新政后北京新開盤的約80個項目中，95%的樓盤都處于成交均價低于預售均價的狀況。位于東北四環(huán)外望京區(qū)域的樓盤開盤均價約30000元/平方米，所有戶型均可享九折優(yōu)惠。據(jù)介紹，除團購外，以特價房、幾重好禮、尊享卡優(yōu)惠等名義給出的暗降，在新政后也日益風行。
二手房價格回升勢頭也較明顯。隨著“認房又認貸”等政策全面落實，許多購買力較弱的購房人不得不通過“賣舊買新”實現(xiàn)居住升級，掀起了“連環(huán)單”交易小高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，8月二手房“連環(huán)單”數(shù)量較上月增加約47%，同時，新買住房面積大于先前出賣房產(chǎn)面積的比例超過七成，即改善型再置業(yè)成為主導。
新項目積壓的情況十分明顯。據(jù)北京中原地產(chǎn)對房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計：以4月中旬為界，新政后4個半月時間內北京期房市場取得預售項目合計82個，供應住宅總套數(shù)為29468套，而截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%。
北京的存量房在不斷上升。9月1日突破了10萬套大關。鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，盡管是“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，但如果新項目沒有價格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。
業(yè)內人士表示，樓市新政實施數(shù)月，市場低迷，積壓了大量供應量和購買力。如果市場走熱肯定有所釋放。當前正值“金九銀十”交易旺季，成交量繼續(xù)上漲的話，二手房業(yè)主及開發(fā)商有可能提價。另有專家表示，當前市場正處于宏觀調控關鍵期，假如政策被消化，很可能會出臺更有力的措施。因此9月樓市是下調與反彈的壓力并存。市場是否真正回暖還有待觀察。
中國房地產(chǎn)某機構負責人表示，今年的“金九銀十”相對于去年只能算是“鍍金、鍍銀”，交易量會有所回升，但不能認為樓市已進入上升通道。
上海：降價推動成交量放大
中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)顯示，9月第一周上海新建商品住宅成交量出現(xiàn)“井噴”，達到23.9萬平方米，環(huán)比大幅上升40.3%，創(chuàng)下了新政20周以來的最高水平。與此同時，上周商品住宅成交均價也回升了2.6%，達到21350元/平方米。
“其實，上海從6月份起，成交量就有所回升。”中房信高級分析師付琦表示，回升的最主要原因是樓盤降價。由于房產(chǎn)新政，上海樓市的成交量明顯下跌。部分開發(fā)商審時度勢，開始降價銷售。
開發(fā)商的降價手段通常有3種，一是“買房送面積”，比如送陽臺；二是新開盤低價入市。這最普遍；而第三種辦法——在售樓盤直接降價，則比較少見。
降價樓盤的出現(xiàn)，推動了上海商品住宅的成交量。到了8月份，由于商品住宅新增供應量大幅上升，達78.8萬平方米，相應的，可選擇的降價樓盤也有所增加，因此成交量達70.1萬平方米，與7月43.4萬平方米的成交量相比，環(huán)比上升超過了60%。不過，在前周42.8萬平方米的高推盤量之后，上周的供應量回落到18.96萬平方米，量縮了55.7%。有業(yè)內人士認為，預期受到供應量回調的影響，持續(xù)4周的成交大幅回升趨勢也將高位盤整。
至于成交價的上漲，付琦表示“主要是成交結構所致”。前期，上海新推樓盤基本以中低價位為多，因此成交均價相對較低。8月，有兩個高檔樓盤推出，一個為大戶型豪宅，一個是獨棟別墅。這導致上周成交均價有所攀升。
付琦表示，除去結構因素，從總體上看，上海目前并未出現(xiàn)明顯的房價反彈現(xiàn)象，反而是樓盤降價的趨勢仍有所繼續(xù)。有數(shù)據(jù)表明，6月份是部分遠郊新盤出現(xiàn)價格回調，隨著更加靠近市區(qū)樓盤的集中上市，降價趨勢可能向市區(qū)蔓延。
廣州深圳：是否進入上升通道眾說紛紜
剛剛過去的周末，廣州市不少大盤或開盤銷售， 或開放樣板間。記者來到離廣州市中心約40公里的增城山水城，發(fā)現(xiàn)前來看房的人流已經(jīng)明顯復蘇。
從蘿崗區(qū)過來的王先生表示，2008年下半年，這里的樓價才3000多元一平方米，兩年不到，漲了一倍，這讓他實在受不了。但也有看樓的人表示，等了很長時間，也未見樓價有明顯下降，現(xiàn)在兒子婚期都要到了，再不買房恐怕價格又會上漲。
根據(jù)對陽光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)測，8月廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過六成，創(chuàng)下“417”新政實施以來的新高。而成交均價也回升6.39%。與此相應的是，開發(fā)商加大了推盤力度。合富輝煌集團市場研究部發(fā)布最新報告顯示，2010年“十一”黃金周前后，廣州十區(qū)新房供應大增，接近2.7萬套，大部分區(qū)域的新房均有明顯增長，其中以番禺區(qū)新房增長最為明顯，僅番禺亞運城附近就有8000套新房入市。
與此同時，廣州二手房價格也出現(xiàn)上漲趨勢，滿堂紅地產(chǎn)發(fā)布的研究數(shù)據(jù)，8月，二手住宅成交連續(xù)第三個月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長了46%，達到今年的最高水平，成交均價環(huán)比也小升3%，達12743元/平方米。
合富輝煌首席分析師黎文江認為，廣州樓市出現(xiàn)回暖跡象，這種回暖不是暫時的，而經(jīng)過了4個月的沉寂以后，大量的購房者在看到房價沒有再低的情況下就要出手了。廣州寒桐咨詢公司總經(jīng)理韓世同表示，目前房地產(chǎn)成交回暖和房價有所回升是毋庸置疑的事實，但同樣的現(xiàn)象可以有不同的解讀，不能認為樓市已進入上升通道。目前廣州樓市量升是因為在幾個月的銷售淡季后，到了傳統(tǒng)的銷售旺季；價升是因為市中心樓盤、中高檔樓盤銷售比例增大，而同一質素的樓盤價格表現(xiàn)還是平穩(wěn)。
來自深圳市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，進入8月以來，深圳樓市成交量明顯放大。8月1日—8月29日，深圳市新房成交量為2694套，成交面積為23.61萬平方米，環(huán)比增長的幅度均超過六成。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳市8月份二手房成交量將突破1萬套，環(huán)比增長近兩成。成交均價也開始出現(xiàn)上漲，8月1日—8月29日深圳新房銷售均價為19240元/平方米，環(huán)比7月份的18179元/平方米的均價上漲5.8%。
對于8月深圳樓市量價齊升，市場呈現(xiàn)出回暖跡象的說法，深圳地產(chǎn)資深人士柯文表示，這是因為政策進入一個消化期，目前的開發(fā)商其實也不太明確這個市場走向，和置業(yè)者一樣處于觀望中，但開發(fā)商持續(xù)地觀望讓置業(yè)者開始心慌，于是在開發(fā)商資金沒有出現(xiàn)壓力之前，有購房者重新回到市場。至于這種“回暖”會不會持續(xù)，是真回暖還是假象，還需繼續(xù)觀察。（本報記者李剛 王明浩 孫小靜 王煒）