潘石屹（左）任志強(qiáng)兩巨頭博客論戰(zhàn)房價(jià)（騰訊財(cái)經(jīng)制圖）
房價(jià)未來走勢如何？針對這個(gè)廣大老百姓密切關(guān)注卻一直看不透摸不著的問題，兩大房產(chǎn)巨頭任志強(qiáng)和潘石屹日前也為此在博客上打了一場不大不小的“論戰(zhàn)”。潘石屹給出的答案是“房價(jià)將降至2009年年初水平”，而對于該觀點(diǎn)，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)也在日前撰文一篇《別聽小潘瞎忽悠》。任志強(qiáng)在博文中稱，“我怕許多民眾上當(dāng)，只好也回應(yīng)一下小潘（潘石屹）的忽悠。”不過，在任志強(qiáng)看來，房價(jià)也會(huì)降，但并不會(huì)降到重回2009年初的水平。
潘石屹：房價(jià)將降至2009年年初水平
任志強(qiáng)：小潘忽悠，房價(jià)會(huì)跌不會(huì)大跌
小潘，就說降不到零九年初的低點(diǎn)房價(jià)你請客就行了。其他都是擦脂抹粉的廢話。別象小腳女人似的，給大家個(gè)痛快的答復(fù)！不就一百多萬個(gè)粉絲嗎？你請得起。——任志強(qiáng)
許多人追問我，住房價(jià)格會(huì)下跌多少百分比？希望我具體回答。我不是神仙，無法回答。在香港分析員會(huì)上，又有人追問我這個(gè)問題，我說可能會(huì)回到2009年初的水平，因?yàn)樵S多指標(biāo)不支持這么高的住房價(jià)格。——潘石屹
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保障性住房會(huì)影響商品房價(jià)格？
潘石屹：會(huì)
在潘石屹看來，中央的政策強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房的建設(shè)是影響房價(jià)的第一個(gè)因素。“盡管這項(xiàng)政策幾年前就已提出，但對執(zhí)行的規(guī)定上沒有像今年這樣具體和嚴(yán)厲。如果這項(xiàng)政策持續(xù)實(shí)施下來，中國住房市場的格局將會(huì)發(fā)生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來解決住房問題，而會(huì)有相當(dāng)一部分人，30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助，通過保障性住房來解決自己的住房問題。”
任志強(qiáng)：不會(huì)
任志強(qiáng)在博文中直接亮明自己的觀點(diǎn)：“保障性住房的大量推出并不影響商品房價(jià)格”。他解釋，“保障房與商品房根本就不是同一個(gè)消費(fèi)層次，并且更多的保障房是以租賃為主，李克強(qiáng)副總理的講話中甚至沒有經(jīng)濟(jì)適用住房，說明政府已將保障購買住房資產(chǎn)的做法變成了保障租用為主的做法，而這部分家庭本來也是買不起商品房的。”
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政策會(huì)將開發(fā)商“困死”？
潘石屹：會(huì)
潘石屹在博文中表述，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，即對開發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商，加劇了開發(fā)商資金的緊張，把開發(fā)商手里的活錢變成了死錢。
此外，針對住建部出臺(tái)的對預(yù)售收入監(jiān)管的辦法，各城市的細(xì)則和具體政策都在相繼出臺(tái)。“這是大家不太關(guān)注的一項(xiàng)政策，但這對開發(fā)商運(yùn)行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過50%來自預(yù)售收入，對預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款，也是把開發(fā)商的活錢變成了死錢。”
任志強(qiáng)：基本不會(huì)
“政策會(huì)影響一些小的地產(chǎn)公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)與多個(gè)項(xiàng)目中的拆東墻補(bǔ)西墻，但不會(huì)影響正常經(jīng)營的企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，反而降低了開發(fā)商的資金成本與利息支出。”他認(rèn)為，把降價(jià)的預(yù)期寄托于開發(fā)商的現(xiàn)金流斷裂并不現(xiàn)實(shí)，因過去價(jià)格的增長中讓降價(jià)仍給開發(fā)商保留了利潤空間，從擠開發(fā)商現(xiàn)金流的角度出發(fā)實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)格下降的目標(biāo)等于是“干塘取魚”的做法，必然會(huì)嚴(yán)重的影響到供給，其結(jié)果也必然導(dǎo)致后期因供求關(guān)系惡化而產(chǎn)生的報(bào)復(fù)性反彈，但愿不要出現(xiàn)這種現(xiàn)象。
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清理閑置土地影響市場供給？
潘石屹：會(huì)
潘石屹認(rèn)為清理閑置土地也是影響房價(jià)的重要因素。“今年媒體公布了1400多宗閑置土地的名單，之后國土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。公布這個(gè)名單就等于國土部門給自己下了任務(wù)，這2800宗閑置土地的處理結(jié)果無論如何要對社會(huì)有一個(gè)交代。”
潘石屹表示，哪怕有8%、10%的閑置土地收回，對市場都會(huì)造成很大的震撼。對其余的閑置土地都會(huì)形成很大的壓力，促進(jìn)這些土地的開發(fā)，結(jié)果就是增加市場上住房的供應(yīng)量。
任志強(qiáng)：不會(huì)
關(guān)于閑置土地的情況，任志強(qiáng)認(rèn)為，“固然這種清理是必要的，但總量并不是影響市場的供給量。”
當(dāng)開發(fā)商能充分利用閑置土地開發(fā)時(shí)，也會(huì)占用現(xiàn)金流，那么就可能減少對新增土地的需求。結(jié)果會(huì)是市場的供給總量不變。
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房價(jià)回到2009年初水平？
潘石屹：可能會(huì)
潘石屹預(yù)計(jì)，他提到的影響房價(jià)的幾個(gè)因素在四季度都可能實(shí)施，而這造成的影響是兩方面的：一是增加了市場上住房的供應(yīng)量。二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張，沒有錢了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導(dǎo)致降價(jià)的因素壓力都大。
受這些因素的影響，未來一年住房價(jià)格有很大下跌的壓力。“許多人追問我，住房價(jià)格會(huì)下跌多少百分比？希望我具體回答。我不是神仙，無法回答。在香港分析員會(huì)上，又有人追問我這個(gè)問題，我說可能會(huì)回到2009年初的水平，因?yàn)樵S多指標(biāo)不支持這么高的住房價(jià)格。”
任志強(qiáng)：會(huì)跌，不可能大跌
任志強(qiáng)認(rèn)為，從去年9月份之后的投資增長看，先期指標(biāo)在一年的生產(chǎn)周期之后會(huì)變成市場的供給，因此今年9月份之后的供給量增長是必然的。“這種增長會(huì)延續(xù)到明年年中之后，下半年剩余的時(shí)間中，供給預(yù)計(jì)增加50%以上，因此價(jià)格會(huì)在供給增長中下滑。但在總的供求關(guān)系沒有徹底扭轉(zhuǎn)中，這種正常的市場競爭會(huì)讓價(jià)格波動(dòng)或下降，卻不會(huì)爆發(fā)惡性的下跌。”
同時(shí)，任志強(qiáng)還提出了自己的期待，“我希望看到在國十條的作用下保持市場的價(jià)格平穩(wěn)下降，并迅速提供560萬套的保障和租賃住房。如果今年不能完成保障房建設(shè)的任務(wù)，那就會(huì)讓市場和多數(shù)民眾失望并失去等待的耐心。那么明年的兩會(huì)就不會(huì)僅僅是解決房價(jià)的問題了。”