高層近期的強(qiáng)烈示警，擊碎了盤旋于樓市上空的流言蜚語與各種利益集團(tuán)的猜測。種種跡象表明，此輪調(diào)控有可能是2004年以來最長的調(diào)控期。
國家發(fā)改委主任張平8月26日在第十一屆全國人大常委會第十六次會議上作報告時說，國家將“穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機(jī)性購房需求。”張平說，目前，部分大中城市住房價格仍然過高，調(diào)控房地產(chǎn)市場的工作依然繁重。
此前，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)8天內(nèi)兩次提出堅決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。
一位不愿透露姓名的原建設(shè)部房地產(chǎn)主管官員、現(xiàn)中國房地產(chǎn)研究會負(fù)責(zé)人對本報記者表示，從李克強(qiáng)講話釋放的信號來看，房地產(chǎn)調(diào)控不會就此而放松。核心在于，加強(qiáng)保障性住房，其根本是通過擴(kuò)大供應(yīng)的方式來解決房價上漲過快的局面，而另外一個方式則是通過抑制投機(jī)來收緊流動性。
不為外界所知的是，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的看法，中房協(xié)內(nèi)部也有分歧：房地產(chǎn)調(diào)控是否已經(jīng)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)投資下降是否值得憂慮，是否要繼續(xù)出臺新的調(diào)控政策？
但樓市趨勢已漸趨明朗。一方面，房地產(chǎn)調(diào)控將會堅持下去，時間可能超過業(yè)內(nèi)人士此前的想象；另一方面，為解決低收入家庭住房困難，同時彌補(bǔ)調(diào)控可能帶來的房地產(chǎn)投資下降，保障房建設(shè)繼續(xù)加速。
雖然開發(fā)商基本策略仍然是能扛則扛，但他們快扛不住了。
“請給調(diào)控一點時間”
中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員余永定撰文指出，一個可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體,不能單純依賴鋼筋水泥。中國的問題更大程度上在于資源配置不當(dāng)，而非房地產(chǎn)泡沫破滅。目前，房地產(chǎn)投資(約占投資總額的四分之一)占據(jù)了太多的經(jīng)濟(jì)空間。很長時期以來，中國一直過分關(guān)注gdp的增長。但增長并非推遲急需進(jìn)行的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的借口。一旦啟動這種再調(diào)整，必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速。但這是為長期可持續(xù)增長奠定堅實基礎(chǔ)的唯一途徑。耽擱的時間越久調(diào)整的過程也就越痛苦。
21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾結(jié)合高層的表態(tài)分析說，來自最高層對樓市的定調(diào)聲音，可視為對那些放松樓市調(diào)控的暗流一個強(qiáng)力回?fù)?。其背景是，與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變相適應(yīng)，必須將房地產(chǎn)投資規(guī)模降下來。這意味著2010年4月17日啟動的本輪調(diào)控，不會很快結(jié)束，而有可能成為2004年以來持續(xù)時間最長的樓市調(diào)控。
前述中國房地產(chǎn)研究會負(fù)責(zé)人也指出，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1%；環(huán)比與上月持平，在6月份出現(xiàn)0.1個百分點的下降后止跌。“如果以遏制房價上漲過快為調(diào)控目標(biāo)，那么究竟房價降了沒有，6月份才止?jié)q，7月份環(huán)比持平，調(diào)控剛剛開始，不能輕言放緩。”
他還指出，現(xiàn)在衡量調(diào)控結(jié)果的手段太過局限，太過于依賴國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。在他看來，調(diào)控還沒達(dá)到目標(biāo)。“特征是交易量的恢復(fù)，如果交易量還沒恢復(fù)，就證明房價還需要調(diào)整，現(xiàn)在講是否暫緩出新的政策，為時尚早，調(diào)控政策有一定的時滯性，請給調(diào)控一點時間。”
和當(dāng)前很多主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點一致，國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為樓市調(diào)控必須堅持下去。他在接受本報記者采訪時稱，樓市宏觀調(diào)控到現(xiàn)在，還沒有產(chǎn)生副作用。中央調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)不僅是遏制部分城市房價過快上漲，國十條中還有一個更重要的表述是要解決房價過高的問題，這就意味著房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不僅是抑制房價增長過快，還要使其回歸合理水平，即回到大多數(shù)家庭能承受的水平上。
保障房建設(shè)對沖調(diào)控負(fù)效應(yīng)
8月21日的座談會上，李克強(qiáng)提出，在人口較多的城市，要大力發(fā)展公共租賃住房，緩解中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員的住房困難，在制度設(shè)計上考慮老百姓的承受能力，逐步形成梯度消費的住房模式，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
分析人士普遍認(rèn)為，加強(qiáng)保障房建設(shè)也是彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資下降的主要舉措之一。國泰君安分析師孫建平曾在報告中指出，根據(jù)測算，2010 年580 萬套保障房、120 萬套的農(nóng)村危房投資額約3500 億元?？蔀榉康禺a(chǎn)投資貢獻(xiàn)10%的增長，相當(dāng)于彌補(bǔ)調(diào)控帶來的商品房投資下降10%。而由于地方與中央簽訂了責(zé)任書，且明確年底考核和問責(zé)，所以580 萬套保障房棚戶房、120 套農(nóng)危房的建設(shè)將能完成，好于以往。保障房投資力度加大，將有利于控制高房價，減少來自剛性需求的恐慌性需求，有利于房價和銷量上升趨勢得到更好的延續(xù)。
巴曙松最近以華創(chuàng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的身份撰寫了一份保障房建設(shè)的相關(guān)研究報告。巴曙松認(rèn)為，按照2010年保障性住房建設(shè)計劃以及測算，保障房將達(dá)到4700多億的投資規(guī)模。這將使得2010年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約18%，考慮到房地產(chǎn)投資在gdp中的占比的歷史水平和構(gòu)成，2010年保障性住房投資對gdp的拉動作用約為1.3%左右。如果考慮房地產(chǎn)行業(yè)對上、下游鋼鐵、水泥等的行業(yè)杠桿作用，那么保障性住房對gdp的貢獻(xiàn)將會更大。
從這個角度講，保障性住房的投資將為2010年下半年以及2011年中國經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)回落時期發(fā)揮積極的對沖作用，也是避免宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅回落的重要動力之一。
同樣值得關(guān)注的是，如果中國的房地產(chǎn)市場在2010年四季度以及2011年的大部分時間處于調(diào)整狀態(tài)，可能會使房地產(chǎn)新開工面積在一個較長時期內(nèi)保持較低水平，進(jìn)而使得在2012年或者以后房地產(chǎn)行業(yè)景氣回復(fù)時，房地產(chǎn)的供應(yīng)會顯著減少，供求缺口增大，從而加大房地產(chǎn)價格上漲的壓力，此時如果有較為充足的保障性住房供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)可以部分平衡這種顯著的供求缺口，對沖我國房地產(chǎn)市場長期存在的這種強(qiáng)烈正反饋色彩的供求波動。
開發(fā)商扛不住降價的大趨勢
作為市場分析人士，林蕾的看法帶有一定的普遍性。林蕾指出，當(dāng)前樓市走向最大的不確定性還是調(diào)控政策的持續(xù)性，而一旦市場獲得調(diào)控將持續(xù)較長時間的信號，人們的預(yù)期反而會穩(wěn)定下來。開發(fā)商該降價的就會降價，而不是一味觀望，或賭博政策會轉(zhuǎn)向；二手房業(yè)主也會調(diào)整其預(yù)期，適當(dāng)降價出讓；同時，確有需求的消費者也會進(jìn)入市場而不再等待房價大跌。因為調(diào)控一旦拉長，則房價即使下跌也不會以急烈的形式出現(xiàn)，而是緩慢、逐步下降。
前述中國房地產(chǎn)研究會負(fù)責(zé)人指出，是否出臺新的調(diào)控政策，必須在堅持現(xiàn)有調(diào)控政策下，再觀察一段時間。繼國土資源部清查囤地之后,商品房預(yù)售監(jiān)管措施被迅速提上日程，而深圳在9月1日將率先執(zhí)行，北京上海等城市也在醞釀該措施出臺。對此，soho中國（00410.hk）董事長潘石屹直言，開發(fā)商沒錢了。在租金回報率僅1%的情況下，房價想要維持住并不現(xiàn)實。他近日再次重申，住房價格將跌回2009年初。而按照潘石屹的預(yù)測，北京等一線城市的平均房價至少要下跌30%以上，才能回到2009年初的水平。
但據(jù)本報記者了解，前期一些低價開盤并獲得良好銷售業(yè)績的項目已經(jīng)在醞釀小幅漲價。“cpi都在漲，為什么房價不能漲。”北京一位項目負(fù)責(zé)人反詰。
不過，與開發(fā)商的死扛不同，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新的一輪降價潮即將到來。
高層近期的強(qiáng)烈示警，擊碎了盤旋于樓市上空的流言蜚語與各種利益集團(tuán)的猜測。種種跡象表明，此輪調(diào)控有可能是2004年以來最長的調(diào)控期。
國家發(fā)改委主任張平8月26日在第十一屆全國人大常委會第十六次會議上作報告時說，國家將“穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機(jī)性購房需求。”張平說，目前，部分大中城市住房價格仍然過高，調(diào)控房地產(chǎn)市場的工作依然繁重。
此前，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)8天內(nèi)兩次提出堅決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。
一位不愿透露姓名的原建設(shè)部房地產(chǎn)主管官員、現(xiàn)中國房地產(chǎn)研究會負(fù)責(zé)人對本報記者表示，從李克強(qiáng)講話釋放的信號來看，房地產(chǎn)調(diào)控不會就此而放松。核心在于，加強(qiáng)保障性住房，其根本是通過擴(kuò)大供應(yīng)的方式來解決房價上漲過快的局面，而另外一個方式則是通過抑制投機(jī)來收緊流動性。
不為外界所知的是，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的看法，中房協(xié)內(nèi)部也有分歧：房地產(chǎn)調(diào)控是否已經(jīng)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)投資下降是否值得憂慮，是否要繼續(xù)出臺新的調(diào)控政策？
但樓市趨勢已漸趨明朗。一方面，房地產(chǎn)調(diào)控將會堅持下去，時間可能超過業(yè)內(nèi)人士此前的想象；另一方面，為解決低收入家庭住房困難，同時彌補(bǔ)調(diào)控可能帶來的房地產(chǎn)投資下降，保障房建設(shè)繼續(xù)加速。
雖然開發(fā)商基本策略仍然是能扛則扛，但他們快扛不住了。
“請給調(diào)控一點時間”
中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員余永定撰文指出，一個可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體,不能單純依賴鋼筋水泥。中國的問題更大程度上在于資源配置不當(dāng)，而非房地產(chǎn)泡沫破滅。目前，房地產(chǎn)投資(約占投資總額的四分之一)占據(jù)了太多的經(jīng)濟(jì)空間。很長時期以來，中國一直過分關(guān)注gdp的增長。但增長并非推遲急需進(jìn)行的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的借口。一旦啟動這種再調(diào)整，必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速。但這是為長期可持續(xù)增長奠定堅實基礎(chǔ)的唯一途徑。耽擱的時間越久調(diào)整的過程也就越痛苦。
21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾結(jié)合高層的表態(tài)分析說，來自最高層對樓市的定調(diào)聲音，可視為對那些放松樓市調(diào)控的暗流一個強(qiáng)力回?fù)簟Ｆ浔尘笆?，與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變相適應(yīng)，必須將房地產(chǎn)投資規(guī)模降下來。這意味著2010年4月17日啟動的本輪調(diào)控，不會很快結(jié)束，而有可能成為2004年以來持續(xù)時間最長的樓市調(diào)控。
前述中國房地產(chǎn)研究會負(fù)責(zé)人也指出，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1%；環(huán)比與上月持平，在6月份出現(xiàn)0.1個百分點的下降后止跌。“如果以遏制房價上漲過快為調(diào)控目標(biāo)，那么究竟房價降了沒有，6月份才止?jié)q，7月份環(huán)比持平，調(diào)控剛剛開始，不能輕言放緩。”
他還指出，現(xiàn)在衡量調(diào)控結(jié)果的手段太過局限，太過于依賴國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。在他看來，調(diào)控還沒達(dá)到目標(biāo)。“特征是交易量的恢復(fù)，如果交易量還沒恢復(fù)，就證明房價還需要調(diào)整，現(xiàn)在講是否暫緩出新的政策，為時尚早，調(diào)控政策有一定的時滯性，請給調(diào)控一點時間。”
和當(dāng)前很多主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點一致，國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為樓市調(diào)控必須堅持下去。他在接受本報記者采訪時稱，樓市宏觀調(diào)控到現(xiàn)在，還沒有產(chǎn)生副作用。中央調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)不僅是遏制部分城市房價過快上漲，國十條中還有一個更重要的表述是要解決房價過高的問題，這就意味著房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不僅是抑制房價增長過快，還要使其回歸合理水平，即回到大多數(shù)家庭能承受的水平上。